Utleiemegler eller leie ut selv: hva lønner seg?
Å leie ut selv lønner seg når du har tid, kjenner reglene og kan gjøre en grundig sjekk av leietakerne. Du sparer meglerens vederlag og utlegg, men må selv ta annonsering, visninger, kredittsjekk, kontrakt og depositumskonto. En utleiemegler gjør dette for deg mot betaling, og må følge eiendomsmeglingsloven. Den største risikoen ved å gjøre det selv er ikke kontrakten, men å velge feil leietaker.
Cecilie har arvet en toroms leilighet og vil leie den ut. Hun jobber fulltid og har to små barn. En venn sier at hun kaster bort penger på megler, en annen at hun sparer seg for mye stress. Hun vil se regnestykket før hun bestemmer seg.
Hva du betaler en utleiemegler for
En utleiemegler formidler leieavtalen. Det vanlige oppdraget består av å fotografere og annonsere boligen, svare interessenter, holde visninger, sjekke leietakernes økonomi og referanser, skrive kontrakt, sørge for at depositumet blir satt inn på riktig konto og dokumentere boligens tilstand ved innflytting.
Utleiemegling er eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 1-2, andre ledd). Megleren må derfor følge god meglerskikk med omsorg for både deg og leietakeren (eiendomsmeglingsloven § 6-3), ha en skriftlig oppdragsavtale med deg (eiendomsmeglingsloven § 6-4) og gi leietakeren skriftlige opplysninger om blant annet leie, leietid, oppsigelse og depositum før avtalen inngås (eiendomsmeglingsforskriften § 1-3, andre ledd). Hva megleren gjør i detalj, og hvem som har ansvaret, står i hva gjør en utleiemegler.
Megleren kan ikke la leietakeren betale for jobben. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren betaler meglerens vederlag (eiendomsmeglingsloven § 7-2, fjerde ledd).
Regnestykket: megler eller leie ut selv
Alle tallene her er forutsetninger for eksempelet.
Cecilie skal leie ut for 13 000 kroner i måneden, med en avtale på tre år. Leieinntekten over tre år er 468 000 kroner.
Si at en megler tar 16 000 kroner inkludert utlegg. Det tilsvarer 3,4 prosent av leieinntekten over tre år.
Gjør hun det selv, bruker hun kanskje 15 timer på annonse, visninger, samtaler, kontrakt og innflytting. Annonse og kredittsjekk koster litt, si 2 000 kroner. Hun sparer da 14 000 kroner, eller om lag 930 kroner per time hun bruker.
Står leiligheten tom en måned lenger fordi hun ikke rekker visninger, taper hun 13 000 kroner og har spart nesten ingenting. Velger hun en leietaker som slutter å betale, kan tapet bli mye større enn meglerens pris. Det er derfor risikoen, ikke timene, som bør avgjøre.
Det du må gjøre når du leier ut selv
Leier du ut selv, er det du som har ansvaret for at alt blir riktig. Det viktigste er dette:
Kontrakten. Leieavtalen kan være muntlig, men skal skrives ned hvis en av partene krever det (husleieloven § 1-4). Bruk alltid skriftlig kontrakt. Skal avtalen være tidsbestemt, må den som hovedregel vare i minst tre år, og du må skriftlig opplyse at den ikke kan sies opp i leietiden (husleieloven § 9-2, husleieloven § 9-3).
Leien. Du kan ikke avtale en leie som er urimelig sammenlignet med det som vanligvis oppnås for lignende boliger (husleieloven § 4-1). Leietakeren kan heller ikke avkreves andre pengebeløp enn leie, strøm og brensel etter avtale, depositum og garanti (husleieloven § 3-7). Et «kontraktsgebyr» er altså ikke lov.
Depositumet. Det kan være inntil seks måneders leie og skal settes på en egen konto i leietakerens navn (husleieloven § 3-5). Du betaler kostnadene ved å opprette kontoen. Depositum på din egen konto er ikke lov.
Utvelgelsen. Du kan ikke ta hensyn til blant annet kjønn, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse eller alder når du velger leietaker (husleieloven § 1-8). Du kan vurdere betalingsevne, referanser og hvordan personen har vært som leietaker før.
Når megleren gir mest verdi
En utleiemegler gir mest verdi når du ikke har tid, bor langt unna eller ikke kjenner regelverket. Det gjelder også hvis du vil ha et mellomledd mellom deg og leietakeren, for eksempel fordi du er usikker på hvordan du skal håndtere en avvisning.
Megleren har også tilgang til verktøy for kredittsjekk og har sett mange søknader. En erfaren megler kan oppdage tegn på en problematisk leietaker som du ikke legger merke til. Men megleren garanterer ikke for leietakeren. Slutter leietakeren å betale, er det fortsatt du som må følge opp.
Er du usikker på om utleiemegleren er pengene verdt, kan du be om timepristilbud. Megleren skal gi deg et slikt tilbud med anslag over tidsbruken (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Det gir deg et bilde av hvor mye arbeid megleren regner med. Hva prisene består av, står i hva koster en utleiemegler.
Forvaltning er noe annet
Megling dekker frem til leietakeren har flyttet inn. Etterpå kommer den løpende oppfølgingen: innkreving av leie, kontakt om feil og mangler, vedlikehold og utflytting. Dette kalles utleieforvaltning, og meglerforetak kan tilby det som en tilleggstjeneste (eiendomsmeglingsforskriften § 5-1, første ledd). Forvaltningen er ikke eiendomsmegling.
Mange velger å bruke megler til å finne leietakeren og gjøre resten selv. Det er ofte den beste fordelingen hvis du bor i nærheten og har tid til å følge opp.
Cecilie valgte en megler til å finne leietaker og skrive kontrakt, og tar resten selv. Hun regnet ut at prisen tilsvarte drøyt én månedsleie, og at hun fikk en grundigere sjekk av søkerne enn hun ville rukket selv.
Kort oppsummert
- Å leie ut selv sparer meglerens vederlag, men gir deg ansvaret for annonse, visning, utvelgelse, kontrakt og depositum.
- Den største risikoen er å velge feil leietaker, ikke å skrive feil kontrakt.
- Depositumet skal på egen konto i leietakerens navn, og leietakeren kan ikke avkreves gebyrer.
- Utleiemegleren skal følge eiendomsmeglingsloven, og det er du som betaler.
- Megling og forvaltning er to ulike tjenester, og du kan velge bare den ene.