Si opp avtalen med utleiemegleren: hva betaler du?
Du kan si opp utleiemegler uten varsel, når som helst i oppdragstiden. Megleren har da krav på et rimelig vederlag for arbeidet som faktisk er gjort, og utlegg kan kreves dekket etter avtalen. Blir boligen leid ut innen tre måneder etter oppdraget til noen megleren har vært i kontakt med, kan megleren også ha krav på fullt vederlag. Har du leid ut som privatperson, kan reglene om oppsigelse ikke avtales bort.
Jostein ga en utleiemegler oppdraget med å finne leietaker til leiligheten i august. Etter fem uker har det vært to visninger og ingen avtale. En kollega har en datter som trenger et sted å bo, og Jostein vil heller leie ut til henne. Han lurer på om han kan si opp megleren, og hva det koster.
Du kan si opp uten varsel
Utleiemegling er eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 1-2, andre ledd), og reglene om oppdragets varighet gjelder fullt ut. Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom, høyst seks måneder, og kan fornyes skriftlig for inntil seks måneder om gangen (eiendomsmeglingsloven § 6-5, første ledd). Hver av partene kan si opp oppdraget uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd).
Du trenger ingen grunn, og du trenger ikke vente til en frist. Si opp skriftlig, for eksempel på e-post, så har du dokumentasjon på når oppdraget ble avsluttet. Det er datoen for oppsigelsen som avgjør når oppdragstiden er over.
Leier du ut som privatperson, kan regelen ikke fravikes til din ugunst (eiendomsmeglingsloven § 1-3). En klausul om tre måneders oppsigelsestid eller et fast «avbruddsgebyr» binder deg derfor ikke.
Si opp utleiemegler: dette betaler du
Sier du opp, har megleren krav på et rimelig vederlag for utført arbeid (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Rimelig betyr at betalingen skal svare til det arbeidet megleren faktisk har gjort, ikke det fulle vederlaget som var avtalt for et fullført oppdrag.
Det naturlige utgangspunktet er timeprisen i tilbudet du fikk. Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd), og regningen skal gjøre det mulig for deg å bedømme hva slags arbeid som er gjort, og hvor mye (eiendomsmeglingsloven § 7-2, tredje ledd).
Et regneeksempel med forutsetninger: Timeprisen i tilbudet var 1 400 kroner. Megleren har brukt 3 timer på befaring og annonse og 3 timer på to visninger. Rimelig vederlag blir 6 timer × 1 400 kroner = 8 400 kroner. Avtalt fastpris for et fullført oppdrag var 15 000 kroner, men den gjelder ikke når oppdraget sies opp før leieavtale er inngått.
Utlegg er noe annet. Utlegg kan kreves dekket etter avtalen, uansett om du sier opp (eiendomsmeglingsloven § 6-5, tredje ledd). Har megleren betalt 2 500 kroner for annonsen og 500 kroner for kredittsjekk, må du dekke det. Utleggene skal være spesifisert i oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd), og du betaler bare det som faktisk er brukt.
Når megleren kan kreve fullt vederlag
Megleren har krav på vederlag hvis leieavtalen inngås i oppdragstiden, også om det ikke skyldes meglerens innsats (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Finner Jostein en leietaker selv mens oppdraget løper, og signerer før han har sagt opp, kan megleren kreve hele vederlaget. Si derfor opp før du inngår avtale med en leietaker du har funnet selv.
Megleren kan også ha krav på vederlag hvis leieavtalen inngås innen tre måneder etter at oppdraget er over, med noen megleren forhandlet med i oppdragstiden, eller som etter forespørsel fikk opplysninger om boligen fra megleren (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Har kollegaens datter vært på visning eller fått salgsoppgaven fra megleren, kan megleren dermed kreve vederlag selv om Jostein har sagt opp.
Reglene i § 7-3 kan fravikes ved avtale (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd). Les oppdragsavtalen for å se om det står noe annet. Hva som gjelder ved salg, står i etter at megleravtalen er ute.
Forvaltningsavtalen sies opp for seg
Har du også en avtale om utleieforvaltning, altså løpende oppfølging av leieforholdet etter innflytting, er det en egen avtale. Forvaltning er ikke eiendomsmegling, og reglene i eiendomsmeglingsloven om oppsigelse uten varsel gjelder ikke for den. Finanstilsynet har lagt til grunn at de to oppdragene normalt skal avtales hver for seg, og at det ene ikke kan gjøres til vilkår for det andre.
Forvaltningsavtalen sies opp etter det som står i den. Er oppsigelsestiden urimelig lang eller vilkårene urimelige, kan markedsføringsloven gi deg et vern når du er forbruker og forvalteren er næringsdrivende (markedsføringsloven § 22).
Sier du opp forvalteren, må du sørge for at leietakeren får beskjed om hvor leien skal betales, og at depositumskontoen er knyttet til deg som utleier. Leieforholdet med leietakeren fortsetter som før. Det er du som er utleier, ikke forvalteren.
Når megleren har gjort en feil
Mener du at megleren har gjort en dårlig jobb, kan du i tillegg kreve vederlaget satt ned eller falle bort hvis det er en ikke ubetydelig pliktforsømmelse (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet ditt (eiendomsmeglingsloven § 7-4, andre ledd).
Kommer dere ikke til enighet om regningen, kan saken bringes inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Hva en utleiemegler skal gjøre, og hvem som har ansvaret, står i hva gjør en utleiemegler.
Jostein sa opp megleren på e-post før han snakket med kollegaens datter. Hun hadde ikke vært på visning. Han betalte for seks timer og utleggene.
Kort oppsummert
- Du kan si opp utleiemegleren uten varsel, og det kan ikke avtales bort når du er privatperson.
- Megleren har krav på et rimelig vederlag for arbeidet som er gjort, ikke det fulle vederlaget.
- Utlegg etter avtalen må du betale uansett.
- Leies boligen ut innen tre måneder til noen megleren har vært i kontakt med, kan megleren kreve vederlag.
- En forvaltningsavtale er egen og sies opp etter sine egne vilkår.