Utleiemegler: hva koster det å få hjelp til å leie ut?

Utleiemegling er eiendomsmegling

Eiendomsmegling omfatter ikke bare salg. Loven regner det også som eiendomsmegling å være mellommann ved inngåelse av leiekontrakter til fast eiendom (eiendomsmeglingsloven § 1-2, andre ledd). Den som driver inn- og utleievirksomhet for å formidle leiekontrakter, regnes som mellommann (eiendomsmeglingsloven § 1-2, tredje ledd).

Det betyr at utleiemegling mot betaling bare kan drives av den som har rett til å drive eiendomsmegling, som regel et foretak med tillatelse fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsloven § 2-1). En person som tar betalt for å skaffe deg leietaker uten tillatelse, driver ulovlig.

Det er ett viktig unntak. Formidling av utleie av hytte eller privatbolig til fritidsformål regnes ikke som eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 1-2, fjerde ledd). Korttidsutleie til turister faller derfor utenfor. Mer om det står i utleie av hytte via formidler.

Pris for utleiemegler: dette betaler du for

Loven sier ikke hva en utleiemegler skal koste. Vederlaget (det megleren tar betalt for arbeidet) avtales fritt, med noen få grenser. Det kan ikke avtales en provisjon der prosentsatsen øker jo høyere leien eller beløpet er (eiendomsmeglingsloven § 7-2, første ledd).

Prisen består vanligvis av to deler. Den første er vederlaget for selve meglingen. Den andre er utlegg, som annonser og kredittsjekk av leietakere. Begge skal stå i oppdragsavtalen, sammen med et samlet kostnadsoverslag (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd).

Meglere priser utleieoppdrag på ulike måter. Noen tar en fast pris for oppdraget, andre en andel av leien, og alle skal i tillegg tilby timepris. Prisene varierer mellom meglere og steder. Det som driver prisen, er hvor mye arbeid oppdraget krever: antall visninger, hvor grundig leietakerne sjekkes, og om megleren også skal ta seg av overtakelse og depositum.

Regneeksempel: leilighet til 15 000 kroner i måneden

Alle tallene under er forutsetninger for eksempelet, ikke typiske priser.

Ulrik skal leie ut for 15 000 kroner i måneden. Årsleien er 180 000 kroner.

Si at megler A tilbyr fastpris på én månedsleie, 15 000 kroner, pluss 3 000 kroner i utlegg til annonse og kredittsjekk. Totalprisen blir 18 000 kroner.

Si at megler B tilbyr timepris på 1 400 kroner inkludert merverdiavgift og anslår 10 timer. Vederlaget blir 14 000 kroner. Med de samme utleggene blir totalprisen 17 000 kroner. Bruker megleren 14 timer i stedet for 10, blir vederlaget 19 600 kroner og totalprisen 22 600 kroner.

Si at megler C tilbyr 8 prosent av årsleien, 14 400 kroner, men tar 5 000 kroner i utlegg. Totalprisen blir 19 400 kroner.

Regnet mot leieinntekten over to år, 360 000 kroner, koster megleren mellom 4,7 og 6,3 prosent i dette eksempelet. Det viktige er ikke modellen, men totalprisen og hva som er inkludert.

Timepristilbud, kostnadsoverslag og regning

Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med et anslag over hvor lang tid oppdraget tar (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Tilbudet skal vise timeprisen med merverdiavgift, anslått tid for de ulike fasene, samlet vederlag og overslag over utleggene (eiendomsmeglingsforskriften § 7-1). Finanstilsynet har i et brev til meglerforetakene fra 2017 lagt til grunn at kravene til timepristilbud også gjelder ved boligutleie.

Velger du timepris, skal megleren varsle deg hvis tiden ser ut til å bli vesentlig lengre enn anslått (eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd). Uansett hvilken prismodell du velger, skal megleren skrive regning som gjør det mulig for deg å vurdere hva som er gjort (eiendomsmeglingsloven § 7-2, tredje ledd).

Finanstilsynet har foreslått å fjerne plikten til å gi timepristilbud, og å lempe kravene til ansvarlig megler ved utleiemegling. Forslagene er på høring og ikke vedtatt.

Det er utleieren som betaler, ikke leietakeren

Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale meglerens vederlag eller utlegg (eiendomsmeglingsloven § 7-2, fjerde ledd). Er det du som har gitt megleren oppdraget, er det du som betaler. Megleren kan ikke sende regningen videre til leietakeren som et «kontraktsgebyr» eller liknende.

Husleieloven har en tilsvarende regel. En leier av bolig kan ikke avtales å betale andre pengebeløp enn leie, utgifter til strøm og brensel der det er avtalt, depositum og garanti (husleieloven § 3-7). Har leieren betalt noe annet, kan leieren kreve det tilbake.

Depositumet skal stå på en egen konto i leierens navn, og kan ikke være mer enn seks måneders leie (husleieloven § 3-5). Utleieren betaler kostnadene ved å opprette kontoen. Tar megleren imot depositum og første husleie før leieforholdet starter, er dette klientmidler (penger megleren holder for andre) som skal behandles etter reglene for det, ifølge Finanstilsynet.

Megling og forvaltning er to ulike tjenester

Mange utleiemeglere tilbyr også utleieforvaltning: oppfølging av leieforholdet etter at kontrakten er signert, med innkreving av husleie, kontakt med leietakeren og håndtering av vedlikehold. Meglerforetak kan drive utleieforvaltning i tillegg til megling (eiendomsmeglingsforskriften § 5-1, første ledd), men forvaltningen er ikke eiendomsmegling.

Det har to følger for deg. Forvaltningen er ikke dekket av sikkerheten megleren må stille for meglingsvirksomheten. Og ifølge Finanstilsynet skal megling og forvaltning normalt avtales i to avtaler som ikke kan gjøres betinget av hverandre. Du kan altså kjøpe megling uten forvaltning.

Forvaltning prises ofte som en månedlig avgift eller en andel av leien. Sammenlign denne prisen for seg, og regn med hvor lenge leieforholdet skal vare. Over to år kan forvaltningen koste mer enn meglingen.

Oppdragsavtalen og når megleren har krav på betaling

Oppdragsavtalen skal være skriftlig og vise at oppdraget gjelder utleie, hvilken eiendom det gjelder, vederlaget, hva megleren kan kreve hvis det ikke blir inngått leieavtale, utleggene, et samlet kostnadsoverslag, varigheten og hvem som er ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd). Oppdraget kan gjelde i høyst seks måneder, og du kan si det opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5).

Megleren har krav på vederlag når leieavtalen er inngått i oppdragstiden, også om det ikke skyldes meglerens innsats (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Finner Ulrik selv en leietaker mens oppdraget løper, kan megleren altså kreve betaling. Det samme gjelder hvis leieavtalen inngås innen tre måneder etter oppdraget med noen megleren har forhandlet med (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd). Disse reglene kan fravikes ved avtale. Hva du betaler hvis du sier opp, står i si opp avtalen med utleiemegleren.

Leier du ut som privatperson, kan reglene om oppdragsavtalen, varighet, prisinformasjon og vederlag ikke fravikes til din ugunst (eiendomsmeglingsloven § 1-3).

Lønner det seg?

Om utleiemegleren er verdt prisen, avhenger av hvor mye tid du har, hvor godt du kjenner regelverket og hvor stor risikoen er ved en dårlig leietaker. Et regnestykke over hva du sparer og hva du risikerer ved å gjøre det selv, står i utleiemegler eller leie ut selv.

Er leieinntekten skattepliktig, kan kostnadene til megleren i utgangspunktet trekkes fra som kostnader til å skaffe inntekten (skatteloven § 6-1).

Ulrik hentet inn tre tilbud, sammenlignet totalprisen for to år og valgte en megler som tok fastpris for megling og ingen forvaltning. Leien skulle gå rett inn på hans egen konto.

Kort oppsummert

• Utleiemegling er eiendomsmegling og krever tillatelse fra Finanstilsynet.
• Prisen avtales fritt, og megleren skal gi deg både timepristilbud og et samlet kostnadsoverslag.
• Det er du som utleier som betaler, og leietakeren kan ikke avkreves meglerens vederlag.
• Utleieforvaltning er en egen tjeneste som ikke er eiendomsmegling, og kan kjøpes separat.
• Sammenlign totalprisen over hele leieperioden, ikke bare prismodellen.