Hva gjør en utleiemegler, og hvem har ansvaret?

Hva gjør utleiemegler i praksis?

En utleiemegler er mellommann mellom deg og leietakeren. Et vanlig oppdrag består av:

• befaring og råd om leienivå og vilkår,
• foto, annonse og svar på henvendelser,
• visninger og innhenting av søknader,
• kredittsjekk og referanser på søkerne,
• leiekontrakt og signering,
• opprettelse av depositumskonto og innbetaling av depositum,
• overtakelse med protokoll over boligens tilstand.

Hva som er med i ditt oppdrag, skal stå i oppdragsavtalen. Avtalen skal være skriftlig og vise blant annet at oppdraget gjelder utleie, hvilken eiendom det gjelder, vederlaget, utleggene, et samlet kostnadsoverslag og hvem som er ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4).

Utleiemegling er eiendomsmegling

Loven regner det som eiendomsmegling å være mellommann ved inngåelse av leiekontrakter til fast eiendom (eiendomsmeglingsloven § 1-2, andre ledd). Den som driver inn- og utleievirksomhet for å formidle leiekontrakter, er mellommann (eiendomsmeglingsloven § 1-2, tredje ledd). Megleren må derfor ha rett til å drive eiendomsmegling, som regel en tillatelse fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsloven § 2-1).

Det har flere følger. Hvert oppdrag skal ha en ansvarlig megler som selv utfører de vesentligste delene av jobben (eiendomsmeglingsloven § 6-2). Foretaket må stille sikkerhet for ansvaret det kan pådra seg (eiendomsmeglingsloven § 2-7), og det skal være tilsluttet en utenrettslig tvisteløsningsordning (eiendomsmeglingsloven § 2-10).

Forskriften har egne regler for utleiemegling. Noen av reglene om budgivning og deler av opplysningskravene som gjelder ved salg, kan fravikes (eiendomsmeglingsforskriften § 1-3, første ledd). Til gjengjeld skal leietakeren ha skriftlige opplysninger om areal eller antall rom, leie og andre betalinger, leietid og oppsigelse, krav til depositum eller garanti, vedlikeholdsplikt, om boligen er utleierens egen bolig og om fremleie (eiendomsmeglingsforskriften § 1-3, andre ledd).

Megleren skal ivareta både deg og leietakeren

Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). Megleren skal gi både deg og leietakeren råd og opplysninger av betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-3, andre ledd).

For deg betyr det at megleren skal hjelpe deg med å finne en god leietaker og gode vilkår. Men megleren kan ikke skjule feil ved boligen for leietakeren, eller foreslå vilkår som er i strid med husleieloven. Vilkår som er mindre gunstige for leietakeren enn loven, kan ikke gjøres gjeldende (husleieloven § 1-2). Et ugyldig vilkår i kontrakten er en risiko for deg, ikke for leietakeren.

Megleren kan heller ikke ta betalt av leietakeren. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren betaler meglerens vederlag (eiendomsmeglingsloven § 7-2, fjerde ledd), og leietakeren kan ikke avkreves andre beløp enn leie, strøm og brensel etter avtale, depositum og garanti (husleieloven § 3-7).

Hvem har ansvaret overfor leietakeren?

Det er du som er utleier og part i leieavtalen. Megleren signerer ikke på dine vegne med mindre du har gitt særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Pliktene etter husleieloven, som å levere boligen i avtalt stand og å ta deg av vedlikehold du har ansvaret for, er dine.

Har boligen en mangel, er det deg leietakeren må gå til. Er mangelen et resultat av at megleren ga uriktige opplysninger i annonsen, kan du ha et krav mot megleren. Men overfor leietakeren er det du som svarer.

Megleren garanterer heller ikke for leietakeren. Slutter leietakeren å betale, må du følge opp, og depositumet er sikkerheten din. Har megleren slurvet med kredittsjekken eller gitt deg dårlige råd, kan det være brudd på god meglerskikk.

Depositum, husleie og forvaltning

Depositumet skal stå på egen konto i leietakerens navn (husleieloven § 3-5). Mange meglere tar imot depositumet og første husleie før innflytting og overfører pengene videre. Finanstilsynet har lagt til grunn at slike beløp er klientmidler (penger megleren holder for andre), og at foretak uten tillatelse til å drive eiendomsmegling ikke kan ta imot depositum. Klientmidler skal holdes atskilt fra foretakets egne midler (eiendomsmeglingsloven § 3-2).

Løpende husleie som går gjennom megleren etter innflytting, hører til forvaltningen og ikke til meglingen. Etter at kontrakten er signert og leietakeren har flyttet inn, er meglingsoppdraget i praksis ferdig. Den løpende oppfølgingen, med innkreving av husleie, kontakt om feil og vedlikehold, kalles utleieforvaltning. Meglerforetak kan drive dette i tillegg til megling (eiendomsmeglingsforskriften § 5-1, første ledd), men det er ikke eiendomsmegling.

Forskjellen betyr noe for ansvaret. Reglene i eiendomsmeglingsloven, og sikkerheten megleren har stilt, gjelder meglingen, ikke forvaltningen. Ifølge Finanstilsynet skal megling og forvaltning normalt avtales i to separate avtaler som ikke kan gjøres betinget av hverandre.

Når megleren gjør feil

Er det en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side, kan du kreve vederlaget satt ned eller falle bort (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Har feilen påført deg et tap, kan du kreve erstatning. Tvister kan bringes inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, som behandler saker mellom forbrukere og meglerforetak.

Tvister mellom deg og leietakeren er noe annet. De hører under Husleietvistutvalget (husleieloven § 12-5).

Roger valgte å bruke megleren til å finne leietaker og skrive kontrakt, og fikk en egen pris for forvaltning som han takket nei til. Hva prisen består av, står i hva koster en utleiemegler, og hva du betaler hvis du avslutter oppdraget, står i si opp avtalen med utleiemegleren.

Kort oppsummert

• En utleiemegler finner leietaker, holder visninger, sjekker søkerne, skriver kontrakt og ordner depositumet.
• Utleiemegling er eiendomsmegling, og megleren skal ivareta både deg og leietakeren.
• Du er part i leieavtalen og har ansvaret overfor leietakeren.
• Leietakeren kan ikke avkreves meglerens vederlag eller gebyrer.
• Forvaltning etter innflytting er en annen tjeneste og ikke eiendomsmegling.