Kan utbyggeren endre planløsningen etter at jeg har signert?
Utbyggeren må levere det som er avtalt, og planløsningen i kontrakten og tegningene er en del av det. Endrer han planløsningen vesentlig uten at du har sagt ja, er resultatet i strid med avtalen, og det er en mangel. Kontrakten kan gi ham rett til mindre justeringer, men slike klausuler kan ikke stille deg dårligere enn loven. Du kan kreve retting, prisavslag og i alvorlige tilfeller heving.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Planløsningen er en del av det du har kjøpt
Når du kjøper en bolig på tegning, er det tegningene, romskjemaet og beskrivelsen i kontrakten som sier hva du har kjøpt. Planløsningen er stort sett det viktigste du ser på: hvor stort soverommet er, om kjøkkenet er åpent mot stuen, og hvor badet ligger. Dette er også ting du har betalt for.
Bustadoppføringslova sier at det er en mangel når resultatet ikke er i samsvar med kravene i avtalen eller reglene i loven om blant annet utføring og endringer (§ 25). Når utbyggeren leverer en annen planløsning enn den dere har avtalt, vil det i utgangspunktet være avvik fra avtalen. En mangel foreligger likevel ikke hvis avviket skyldes forhold på din side, for eksempel at du selv har bedt om endringen.
Loven sier også at du kan kreve endringer og tilleggsarbeid som henger sammen med det avtalte (§ 9), og at vederlaget bare justeres så langt det følger av avtalen eller en egen skriftlig avtale om endringen (§ 42). Utgangspunktet er altså at du bestemmer om endringer kommer til, og at du ikke skal betale for noe du ikke har bedt om.
Hvor stor må endringen være?
Ikke alle avvik er mangler som du kan reagere på. Avviket må være av en viss størrelse, og du må kunne vise at det betyr noe for deg. En vegg som er flyttet fem centimeter, er sjelden noen mangel. Et soverom som er blitt tre kvadratmeter mindre, et bad som er flyttet til motsatt side eller en vegg som er fjernet mellom stue og kjøkken, er avvik du kan reagere på.
Se på hvor viktig endringen er for bruken av boligen, hva den gjør med verdien, og om den er i samsvar med det som ble markedsført. Er det gitt opplysninger om planløsningen før kontrakten ble inngått, og du hadde grunn til å vente at de ville gjelde, kan det også være en mangel at du ikke ble informert om endringer utbyggeren kjente til (§ 26).
Kontrakter som gir utbyggeren rett til endringer
Mange kontrakter har en klausul om at utbyggeren kan gjøre «mindre endringer» eller «nødvendige tilpasninger», for eksempel på grunn av krav fra kommunen eller tekniske forhold. Slike klausuler er ikke forbudt, men de kan ikke gå lenger enn loven tillater. Vilkår som er dårligere for deg enn lovens regler, gjelder ikke (§ 3).
Hvor langt en slik klausul rekker, avhenger av ordlyden. «Mindre endringer» dekker ikke en omfordeling av rommene. Er endringen nødvendig fordi kommunen har krevd det, er forklaringen en annen enn om utbyggeren har tegnet om for å få plass til flere boliger. Be om dokumentasjon på hvorfor planløsningen er endret.
Aisha og soverommet som ble mindre
Aisha Rahman kjøpte en tre-roms på 68 kvadratmeter for 4 750 000 kroner. Tegningene i kontrakten viser et hovedsoverom på 11 kvadratmeter og et vindu mot øst. Et halvt år senere får hun en revidert tegning i posten. Soverommet er nå 8 kvadratmeter, og kjøkkenet er flyttet slik at det ligger inntil bad.
Utbyggeren skriver at endringen er «nødvendig av hensyn til brannkrav» og at «kontrakten gir rett til tilpasninger». Aisha har ikke bedt om endringen og ikke signert noe.
Hun ber skriftlig om dokumentasjon på brannkravet og om å få vite hvilke alternativer utbyggeren har for å beholde det avtalte. Samtidig skriver hun at hun ikke godtar endringen, og at hun mener den er en mangel. Utbyggeren kan ikke fremlegge noe fra kommunen som viser at den avtalte løsningen ikke kan bygges. Da er det utbyggerens valg som har gitt avviket, og Aisha kan kreve at boligen bygges som avtalt eller kreve prisavslag.
Hadde brannkravet vært reelt, kunne spørsmålet blitt hvem som bærer risikoen for det, og om endringen kunne vært løst på en måte som gjorde Aisha mindre skadelidende.
Krav når planløsningen er endret uten din godkjenning
Er endringen en mangel, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet, kreve at mangelen rettes, kreve prisavslag, heve avtalen, og kreve erstatning for økonomisk tap (§ 29). Retting skal skje for utbyggerens regning, men bare så langt det ikke fører til kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det du oppnår (§ 32). Er det for sent å rette, eller er det urimelig, er prisavslag aktuelt (§ 33).
Heving krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd (§ 34). Du kan også heve før overtakelsen hvis det er klart at boligen vil få en slik mangel.
Du må si fra til utbyggeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget endringen. Gjør det skriftlig, så du kan dokumentere at du har sagt fra. Mangler du kan oppdage ved overtakelsen, skal du ta opp så snart som mulig (§ 30). En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.
Slik reagerer du når du får en endret tegning
Ikke signer noe som kalles «endringsavtale» eller «bekreftelse» uten å lese det nøye. En underskrift kan bli brukt som samtykke. Skriv i stedet at du ikke samtykker, og bed om å få vite hva endringen innebærer for pris og leveringstid.
Sammenlign den nye tegningen med den som ligger i kontrakten, mål rommene og lag en liste over avvikene. Ta vare på alt som ble utlevert før du signerte. Få eventuelle muntlige svar bekreftet på e-post.
Kort oppsummert
- Planløsningen i kontrakten og tegningene er en del av avtalen, og vesentlige avvik uten at du har sagt ja, er en mangel.
- Kontrakten kan gi rett til mindre justeringer, men ikke til endringer som stiller deg dårligere enn loven.
- Når utbygger endrer planløsning etter kontrakt, kan du kreve retting, prisavslag, i alvorlige tilfeller heving, og erstatning for økonomisk tap.
- Si fra skriftlig og raskt, og ikke signer noen endringsavtale uten å ha lest den.
- Be om dokumentasjon på hvorfor planløsningen er endret.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.