Eierseksjonsloven

§ 25 — Hvor mye bråk må du tåle? (Bruk av bolig og fellesareal)

Du eier stua di, men du deler gangen med naboen. Her er loven som sier hva du har lov til å gjøre i fellesarealene, og når støy går over streken.

Kort svar

Du har full rett til å bruke leiligheten din og fellesområdene, men du må gjøre det uten å påføre naboene "urimelig eller unødvendig skade og ulempe". En bestemt eier kan også få midlertidig enerett (opptil 30 år) til en del av fellesarealet hvis det vedtas i vedtektene.

Paragraftekst

Seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet, jf. § 7 første ledd bokstav g. En endring av bruksformålet krever reseksjonering etter § 21 annet ledd. Dersom eieren samtykker, kan det i vedtektene fastsettes bestemmelser om bruken av en næringsseksjon. I boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering av slik midlertidig enerett krever samtykke fra seksjonseiere som får enerett. Endring av en etablert midlertidig enerett krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. Begrensningen i § 7 annet ledd gjelder på samme måte. I sameier som inneholder næringsseksjoner, kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. I vedtektene kan det også fastsettes at det til to eller flere seksjoner skal knyttes slik enerett i mer enn tretti år, eller uten tidsbegrensning. I sameier hvor næringsseksjonene bare skal brukes av boligseksjonene til parkering, boder eller annet, kan slik enerett likevel ikke gjelde for mer enn tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av enerett etter første til tredje punktum, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering av enerett for inntil tretti år krever samtykke fra seksjonseierne som får eneretten, mens samtykke fra alle seksjonseierne kreves hvis eneretten varer i mer enn tretti år eller er uten tidsbegrensning. Endring av en etablert enerett krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. Begrensningen i § 7 annet ledd gjelder på samme måte.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Loven gir deg en eksklusiv rett (enerett) til å styre showet inne i din egen leilighet. Du har også lov til å bruke fellesarealene — plenen, trappen, heisen, gangen — til det de er ment for.

Kjernen i alt naboskap ligger i setningen: "Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre... påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte". Hva betyr "urimelig ulempe"? Å ta seg en dusj midt på natten er kanskje en ulempe (du hører rørene), men det er verken unødvendig eller urimelig. Å la hunden stå og bjeffe på balkongen tre timer i strekk hver søndag formiddag er derimot både unødvendig og urimelig, og et brudd på loven. Du kan heller ikke bruke fellesgangen som oppbevaring for stinkende søppelposer eller en skog av barnevogner som stenger rømningsveien.

Loven minner deg også på at du bare kan bruke lokalet til det det er godkjent for. En næringsseksjon er en næringsseksjon; den er ikke godkjent som "hybel".

30-årsregelen for hager og parkering Styret eller utbyggeren ønsker noen ganger å la leilighetene i første etasje få ha gressplenen utenfor vinduet som sin "egen" hage, selv om jorden formelt sett er "fellesareal" i bygget. Loven tillater at man vedtar en slik eksklusiv bruksrett for bestemte eiere. Men i rene boligsameier har denne eneretten en "best før"-dato på 30 år. (I blandingssameier med butikker finnes det noen mer komplekse unntak hvor næringsseksjoner kan få evig enerett hvis alle samtykker).

Eksempel

Eksempel · Kari og pianoet

Kari elsker å spille piano og øver én time hver ettermiddag. Naboen under klager over lyden og krever at styret forbyr Kari å spille, siden det utgjør en "ulempe". Styret vurderer saken og svarer nei. En time med vanlig musikk på ettermiddagen er en helt vanlig del av det å bo tett på andre (i samsvar med tiden og forholdene). Det er en ulempe for naboen, ja, men det regnes ikke juridisk som en *urimelig* ulempe. Hadde Kari spilt trompet klokken tre om natten, ville saken stilt seg helt annerledes.

Vanlige feil

Å sette sko og søppel ut i fellesoppgangen (gangene er brannrømningsveier, og dette er ulovlig bruk av fellesareal)
Å pusse opp med piggmaskin kl. 22.00 på en søndag
Beboere i 1. etasje setter opp gjerder og låste porter på fellesplenen uten at de har en skriftlig, vedtektsfestet enerett

Hva bør du gjøre?

Snakk med naboen. Før du trekker eierseksjonsloven § 25 opp av lommen for å klage på støy, bør du banke på døren. Veldig mange "ulemper" skyldes bare at naboen ikke vet hvor lytt det er i bygget.

Skal du montere parabol, varmepumpe eller bygge terrasse? Da gjør du ofte inngrep i fellesfasaden. Da må du alltid be styret om skriftlig lov først, siden du skal bruke fellesareal til noe som påvirker utseendet for andre.

Dumme spørsmål

Hva skjer når en 30-års enerett til hagen min går ut?

Loven er streng. Hvis eneretten ble gitt i 1997 for 30 år, løper den automatisk ut i 2027. Da faller hagen tilbake til fellesskapet, og naboene i tredje etasje kan fritt sette seg ned på plenen din. For å unngå dette, må årsmøtet gjøre et nytt vedtak før fristen går ut, og gi deg en ny 30-årsperiode.

Naboen min steker mat med utrolig mye lukt — er det en "urimelig ulempe"?

Matlukt tolereres normalt i veldig stor grad i boligbygg. Det skal være ekstreme og vedvarende mengder lukt, ofte knyttet til dårlig ventilasjon (ikke bare selve matlagingen), før det juridisk regnes som urimelig. Lukk vinduet heller enn å true med advokat.