Basseng og boblebad bygget uten søknad

Krever et basseng eller boblebad søknad?

Det korte svaret er at det kommer an på hva du har kjøpt. Et ferdig boblebad som står frittstående på en eksisterende terrasse, er sjelden et byggetiltak i seg selv. Et gravd basseng, et basseng innebygd i terrassen eller et boblebad med fundament og teknisk rom er noe annet. Plan- og bygningsloven § 20-1 gjør at tiltak som oppføring, tilbygg, fasadeendring og bruksendring krever søknad og tillatelse fra kommunen, med mindre et unntak i byggesaksforskriften gjelder.

Unntakene i SAK10 er skrevet for bygninger, terrasser, murer og lignende. Et basseng vurderes derfor ut fra hva det består av: Er det en overbygd del eller en frittliggende bygning, gjelder grensene for bygninger. Er det en terrasse rundt bassenget, gjelder terrassegrensene. Er det gravd ut mye masse, er det terrenget og planen som avgjør. Og om tomta ligger i et område med byggegrense, for eksempel nær sjøen, har planen forrang. Tiltaket må uansett ikke være i strid med plan, lov og forskrift, og det er den som bygger som har ansvaret for at vilkårene er oppfylt.

Slik gikk det for Merete

Merete kjøpte en bolig med hage og kjøpte den med et innebygd boblebad i hagen. Salgsoppgaven viste bilder av en innebygd trebadestamp i en fundamentert terrasse med tak. I tilstandsrapporten stod det ingenting om godkjenning. Fire måneder etter overtakelsen bestilte hun byggesaksdokumentene fra kommunen, fordi hun ville sette opp et lite uthus. Der fantes ikke noe om terrassen eller badestampen.

Merete skrev til selgeren med kommunens svar og fire bilder. Selgeren svarte at boblebadet var satt opp av forrige eier, og at hun hadde tatt det for gitt at alt var i orden. Merete svarte at hun hadde lagt vekt på bildene i salgsoppgaven og ikke hadde noen grunn til å tro at godkjenning manglet. Saken endte med at kommunen svarte at terrassen med tak var søknadspliktig, men at et frittstående boblebad uten fundament ikke var det. Kravet mot selgeren ble derfor redusert til kostnaden ved å søke om og eventuelt endre terrassen, og selgeren godtok å dekke det.

Hva kommunen kan gjøre

Dersom kommunen finner at bassenget eller terrassen er bygget uten nødvendig tillatelse, skal den forfølge overtredelsen, men den kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før kommunen gir pålegg, skal den ansvarlige varsles skriftlig, og fristen til å uttale seg er minst tre uker. Deretter kan den gi pålegg om retting eller opphør av bruk. Et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen.

Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører eller bruker tiltak uten tillatelse. Hvem som er «den ansvarlige» for et basseng forrige eier bygget, er ikke gitt i loven. Kommunen kan rette pålegg mot eieren, og det du kan kreve av selgeren, vurderes etter avhendingslova.

Når er et basseng uten søknad en mangel for deg?

Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel at du ikke fikk en opplysning selgeren kjente til eller burde kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Fikk du beskjed om at bassenget var bygget uten søknad, er det vanskelig å reise krav senere. Er bassenget omtalt som en del av boligen i annonsen eller salgsoppgaven, kan det også være en mangel etter § 3-8 hvis opplysningen ikke stemmer og virket inn på handelen.

Ved forbrukerkjøp er dessuten et brudd på offentligrettslige krav en mangel, med et unntak hvis du ikke bygget på selgerens sakkunnskap. Om et boblebad eller basseng er et brudd, avgjøres konkret ut fra hva som faktisk er bygget. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og salgsdokumentene du fikk, teller mot deg hvis de viste tydelig at forholdet var der (§ 3-10).

Hva kan du kreve?

Som kjøper av brukt bolig kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake kjøpesummen. Selgeren har rett til å rette forholdet hvis han tilbyr det, men du kan ikke kreve at han bygger om bassenget. Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å få mangelen rettet (§ 4-12): søknad i etterkant, nødvendige byggearbeider eller i verste fall utbedring av terrengendringer.

Kostnaden kommer an på løsningen, så du bør hente inn tilbud fra fagfolk. Frister og melding følger reglene i oversikten om ulovlig bygde tilbygg og endringer uten søknad. Har du kjøpt en bolig med en overbygd terrasse rundt bassenget, kan du også lese om terrassen som krevde søknad, men aldri fikk det, og om du bor i sameie, er det viktig å vite hva en takterrasse uten søknad kan bety i et sameie.

Kort oppsummert

• Et basseng eller boblebad bygget uten søknad kan være en mangel hvis tiltaket krevde søknad og selgeren ikke sa fra.
• Et frittstående boblebad er noe annet enn et gravd basseng eller et fundamentert boblebad med tak, og det er byggets art som avgjør om søknad kreves.
• Kommunen kan gi pålegg og gebyr, og krav mot selgeren vurderes etter avhendingslova.
• Prisavslag for et basseng uten søknad settes normalt til kostnadene ved å rette forholdet.