Skjult vannskade i veggen mot badet – hvem har ansvaret?

Hva som gjør en vannskade skjult

En skjult vannskade sitter bak flater du ikke kan se, som fliser, plater eller panel. Fukt i veggen mot badet kommer ofte fra utette gjennomføringer, manglende vanntett sjikt eller vann som har gått bak membranen. Den viser seg som lukt, mugg, blæret maling eller myke veggflater.

Tilstandsrapporten skal se etter riss og sprekker, tegn på fuktskade som råte og muggvekst, og måle fukt. Der det er praktisk mulig, skal det bores hull med diameter på minst 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden, og hullet skal plomberes. Hulltaking kan unnlates når det ikke er mulig, når det er unødvendig, for eksempel ved nylig renovering, eller når fuktskade allerede er påvist. Da skal årsaken opplyses, og badet i stedet fuktkontrolleres.

Det er viktig hva rapporten faktisk sier om undersøkelsen. Da vet du hva takstmannen har sett og ikke sett.

Hvem har ansvaret overfor deg

Om skaden er en mangel, avgjøres etter tilstanden på det tidspunktet risikoen gikk over på deg, normalt overtakelsen (avhendingslova § 3-1). Er skaden startet før dette, selv om den først viser seg senere, kan det være en mangel.

Selgeren svarer for skjulte skader han kjente til og ikke opplyste om (avhendingslova § 3-7). Han svarer også hvis boligen ikke svarer til det du kunne forvente ut fra alder og tilstand (avhendingslova § 3-2).

Selgerens ansvar faller bort for det du kjente til eller burde oppdaget. Er skaden tydelig beskrevet i rapporten, kan du ikke kreve mangel for den. Regelen gjelder ikke hvis selgeren var grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro. Selgerens plikt til å opplyse går dessuten foran regelen om din undersøkelse.

Kravet rettes mot selgeren, eller selgerens boligselgerforsikring hvis han har en. Om takstmannen burde ha oppdaget forholdet etter minstekravene, har betydning for saken, men du krever ikke takstmannen direkte.

Bor du i sameie eller borettslag?

Da avhenger ansvaret også av hvem som skal vedlikeholde det som er skadet. I et sameie skal seksjonseieren vedlikeholde membran, sluk og rør i egen enhet og holde våtrom slik at lekkasjer unngås, mens sameiet har ansvar for felles rør som går gjennom enheten (eierseksjonsloven § 32 og eierseksjonsloven § 33). I et borettslag gjelder tilsvarende regler i burettslagslova § 5-12 og burettslagslova § 5-17.

Vedtektene kan gi en annen fordeling, så les dem. Ny eier har uansett plikt til å vedlikeholde selv om den forrige eieren skulle ha gjort det (burettslagslova § 5-16).

Slik gikk det for Håkon

Håkon kjøpte en leilighet i sameie. Ti uker etter overtakelsen kom det en musteaktig lukt fra veggen bak toalettet. Rørleggeren åpnet veggen og fant råtne stendere og fuktskadet gips. Fuktskaden hadde pågått lenge.

Rapporten hadde ikke tatt hull i veggen og skrevet at hulltaking ikke var praktisk mulig fordi det var betong bak. Håkon meldte fra til selgeren og la ved bilder og rørleggerens vurdering. Selgeren mente rapporten hadde dekket badet. Rørleggeren mente at skaden hadde pågått lenge før overtakelsen, og rapporten hadde ikke undersøkt veggen bak toalettet. Selgerens forsikringsselskap godtok til slutt et prisavslag for å utbedre veggen.

Slik går du frem

Åpne ikke mer enn nødvendig før skaden er dokumentert. Skriv ned hvem som har vært inne i badet og når, slik at det er lett å vise hva som ble gjort og av hvem. Be også rørleggeren beskrive skriftlig hvor lenge han mener fukten har vært der, og hva han bygger det på, for eksempel graden av råte. Ta bilder, mål fukt og få en skriftlig vurdering fra en rørlegger eller bygningsingeniør. Skaff bevis for at skaden var der før overtakelsen, for eksempel gamle bilder eller opplysninger fra naboer.

Meld fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden, og gi ham mulighet til å se og eventuelt rette. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Er skaden alvorlig, kan du holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet.

Resten av reglene om krav og frister ved feil på badet finner du i oversikten over feil på badet etter boligkjøp. Har vannet nådd etasjen under, se vannskade fra badet ned til etasjen under. Var membranen utett, se lekkende membran og hvem som må betale. Er rapporten TG2, se TG2 og reklamasjon.

Kort oppsummert

• Ved skjult vannskade i veggen mot badet er utgangspunktet at selgeren svarer hvis skaden fantes før overtakelsen.
• Rapporten og selgerens opplysninger avgjør hva du kjente til eller kunne forvente.
• Du må sannsynliggjøre at skaden var der ved overtakelsen.
• I sameie og borettslag avgjør vedtektene og loven hvem som vedlikeholder hva.
• Dokumenter skaden før du åpner mer, og meld skriftlig innen rimelig tid.