Nyoppstartet sameie: dette må beboerne få på plass det første året

Hva som gjelder fra første dag i et nytt sameie

Når en eiendom er seksjonert og de første seksjonene er solgt, er seksjonseierne til sammen et sameie. Loven kaller det eierseksjonssameiet: fellesskapet av alle seksjonseierne. Du eier din egen bruksenhet og en andel av fellesarealene. Hver seksjon har en sameiebrøk, og du hefter for sameiets felles ansvar og forpliktelser etter din brøk, jf. eierseksjonsloven § 30.

Alle sameier skal ha vedtekter. De første vedtektene, de opprinnelige, følger med seksjoneringen. Etter det kan vedtektene bare endres på årsmøtet, og det krever som hovedregel minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, jf. § 27. Les vedtektene tidlig. De sier blant annet hvor mange som skal sitte i styret, og kan inneholde ordensregler, regler om utleie og bruk av fellesarealer.

I et nytt sameie er mye uavklart: hvem som styrer, hva det koster å drive, og hvem som tar seg av feil som viser seg. Resten av denne artikkelen går gjennom de viktigste oppgavene i den rekkefølgen de ofte dukker opp.

Velg et styre som kan jobbe

Årsmøtet velger styret med vanlig flertall av de avgitte stemmene, og styrelederen velges særskilt, jf. § 55. Bare myndige personer kan være styremedlemmer. Styremedlemmene sitter i to år hvis ikke årsmøtet har bestemt noe annet, og årsmøtet fastsetter eventuelt vederlag. Årsmøtet kan også velge varamedlemmer.

Styrets oppgave står i § 57: styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtets beslutninger. Styret tar alle beslutninger som ikke er lagt til andre organer, og kan også ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall, med mindre lov, vedtekter eller årsmøtet bestemmer noe annet.

Styret har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med underskriften sin i saker om felles rettigheter og plikter, jf. § 60. Det betyr at styret kan skrive under på avtaler med leverandører og forretningsfører.

Styret skal også føre protokoll fra møtene og lage og oppbevare dokumentasjon som loven krever, på en trygg og forsvarlig måte, jf. §§ 56 og 6 b. Begynn med en felles mappe tidlig. Ting som blir borte i det første året, er vanskelige å finne igjen senere.

Hold det første årsmøtet i tide

Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni, jf. § 41. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato og om siste frist for å melde inn saker. Innkallingen skal ha minst åtte og høyst tjue dagers varsel og angi hvilke saker som skal behandles, jf. § 43.

På ordinært årsmøte skal årsberetning (hvis styret lager en), regnskap for foregående år og valg av styremedlemmer behandles, selv om det ikke står i innkallingen. Regnskap og årsberetning skal sendes til seksjonseierne senest en uke før årsmøtet, jf. § 44. Andre saker kan årsmøtet bare avgjøre hvis de står i innkallingen. Er alle seksjonseierne til stede og stemmer for, kan årsmøtet også ta en sak som ikke står der.

Styret bestemmer hvordan meldinger gis til seksjonseierne, jf. § 6 a. Seksjonseierne kan reservere seg mot å få meldinger elektronisk, og styret skal informere i rimelig tid før en ny kommunikasjonsmåte tas i bruk. Som seksjonseier kan du selv sende meldinger til sameiet elektronisk til den e-postadressen sameiet har fastsatt.

Budsjett, akonto og felleskostnader

Felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, jf. § 29. Hver seksjonseier betaler et akontobeløp som fastsettes av årsmøtet eller styret. Beløpet kan også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, påkostninger og andre fellestiltak hvis årsmøtet har vedtatt slik avsetning.

I et nytt sameie er det lett å sette akontoen for lavt fordi bygget er nytt og ingenting trenger vedlikehold ennå. Bygget skal likevel vedlikeholdes, og kostnadene kommer. Et budsjett som tar høyde for forsikring, snørydding, strøm til fellesarealer, forretningsfører og avsetning til vedlikehold, er enklere å forsvare på årsmøtet enn en økning som kommer etter et par år.

Skylder en seksjonseier felleskostnader, har sameiet panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet, jf. § 31. Pantekravet kan for hver bruksenhet ikke overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Forsikring og vedlikehold

Eierseksjonsloven har ingen egen paragraf om forsikring av bygningen. Det er derfor vedtektene og beslutninger i årsmøtet eller styret som avgjør hva sameiet tegner. Styrets plikt til å forvalte sameiets anliggender gjelder også her.

For vedlikehold er hovedregelen delt. Seksjonseieren vedlikeholder bruksenheten, og sameiet vedlikeholder utvendige og innvendige fellesarealer, bygningen og felles installasjoner, jf. §§ 32 og 33. Vedlikeholdsplikten for sameiet omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og tilfeldige skader.

I det første året bør styret lage en enkel oversikt over hva som er fellesareal og hva som er private deler, samle manualer, tegninger og garantier fra utbyggeren, og sette opp en vedlikeholdsplan.

Reklamasjon mot utbyggeren: frister og garanti

Kjøpte du seksjonen direkte fra utbyggeren, er det som regel bustadoppføringslova som gjelder for forholdet mellom deg og utbyggeren. Den har egne frister.

Du kan ikke gjøre en mangel gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen. Du må også gi melding til utbyggeren innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget, mangelen, jf. § 30. Feil som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsen, må tas opp så snart som mulig. Hver av partene kan kreve en synfaring når det er gått om lag ett år etter overtakelsen, jf. § 16. En synfaring gir sameiet en samlet anledning til å få feil registrert. Be derfor styret sette opp en dato i god tid, og samle beboernes meldinger før møtet.

Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakelsen, jf. § 12.

Krav som knytter seg til fellesarealene, kan styret gjøre gjeldende. Det står i bustadoppføringslova § 1 b og eierseksjonsloven § 60. Det er derfor styret som bør samle meldingene fra beboerne og sende dem samlet og skriftlig til utbyggeren, med dato, beskrivelse og bilder. Feil i din egen bruksenhet melder du selv.

Kort oppsummert

• Et nytt sameie må ha vedtekter, velge styre og holde ordinært årsmøte innen utgangen av juni.
• Styret skal sørge for vedlikehold og drift og forvalte sameiets saker, og kan gjøre krav gjeldende mot utbyggeren for fellesarealene.
• Felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, og et realistisk akontobeløp bør vedtas tidlig.
• Mangler må meldes til utbyggeren innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen, og en synfaring kan kreves etter om lag ett år.