Eierseksjonsloven
§ 30 — Er du ansvarlig hvis sameiet går konkurs?
Hva skjer hvis sameiet ikke kan betale regningene sine? Entreprenører kan kreve penger direkte fra deg, men loven beskytter deg mot å måtte betale naboens andel.
Kort svar
Hvis sameiet som helhet skylder penger og ikke kan betale regningen sin (for eksempel for takskifte), er du personlig ansvarlig. Men du hefter *bare* for den andelen som tilsvarer sameiebrøken din, ikke for hele den ubetalte regningen.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
I et aksjeselskap (AS) er eierne vernet. Går AS-et konkurs, taper du bare aksjene dine. Kreditorene (de du skylder penger) kan ikke komme hjem til deg og ta TV-en din for å dekke selskapets gjeld.
Slik er det ikke i et eierseksjonssameie. Et sameie har ikke begrenset ansvar. Hvis styret bestiller en utvendig malerjobb til én million kroner, og det ikke er penger på sameiets felleskonto for å betale fakturaen, kan malerfirmaet kreve pengene direkte fra lommene til beboerne.
Men her kommer den viktige beskyttelsen i loven: Dette kalles "pro rata"-ansvar. Det betyr at malerfirmaet ikke kan sende hele millionregningen til deg og kreve deg for alt, selv om du kanskje er den eneste i bygget med mye penger på bok.
Du er juridisk beskyttet. Du står kun ansvarlig for gjelden "etter din sameiebrøk". Eier du 15 % av bygget, kan malerfirmaet kreve deg for maksimalt 150 000 kroner. Har de andre naboene dine ingen penger til å betale sine andeler, er det malerfirmaets problem — ikke ditt. De kan aldri kreve deg for naboens gjeld.
Eksempel
Eksempel · Kari og takleggeren
Styret i Kari sitt sameie bestemmer at taket skal byttes, og skriver under kontrakt med Tak AS for 2 millioner kroner. Sameiebrøken til Kari er 1/10 (10 prosent). Plutselig slutter tre av de andre naboene å betale felleskostnadene sine fordi de blir arbeidsledige. Sameiets kasse blir tom, og Tak AS mangler fortsatt en million kroner. Tak AS truer med å saksøke Kari for hele restbeløpet siden hun har best råd i bygget. Kari peker på lovens § 30: "Siden min brøk er 10 %, hefter jeg for 10 % av kontrakten (200 000 kr). Dem har jeg allerede betalt via husleien. Resten må dere kreve av de tre naboene som ikke har betalt, ikke meg".
Vanlige feil
- Å tro at du som eier i et boligsameie er beskyttet mot kreditorer på samme måte som aksjonærer i et AS
- Malerfirmaer eller entreprenører truer én enkelt beboer med søksmål for hele fakturaen
- Beboere nekter å betale sin andel av en bindende kontrakt fordi "det var forrige styre som bestilte det"
Hva bør du gjøre?
Når årsmøtet vedtar store prosjekter (rehabiliteringer, nytt røranlegg), må du huske at du påtar deg en personlig gjeldsforpliktelse for din prosentandel av totalkostnaden. Stemmer du ja til å låne 5 millioner felles for å bygge balkonger, har du personlig stilt deg som garantist for din andel av de fem millionene, og banken/kreditor vil kreve deg for din andel selv om sameiet misligholder lånet. Ha alltid personlig økonomi til å dekke sameiets budsjetter.
Dumme spørsmål
Hva skjer hvis naboen nekter å betale sin andel til malerfirmaet?
Kreditoren (malerfirmaet) vil sende kravet til inkasso og eventuelt kreve tvangssalg av naboens leilighet (ved hjelp av namsmannen). At naboen er "blakk", fritar ham ikke fra gjelden.
Hva hvis vi er et borettslag, hefter jeg bare for brøken min da også?
Nei, borettslagsloven har et annet system. I borettslag er det faktisk borettslaget som bedrift som er ansvarlig for gjelden (begrenset ansvar), og naboene står ikke personlig ansvarlig for kreditorens pengekrav direkte. Da er det borettslaget i sin helhet som eventuelt går konkurs. Dette er en av de juridiske hovedforskjellene på "selveier" og "borettslag".