Fellesareal er alle deler av eiendommen som ikke inngår i noens bruksenhet. Definisjonen er negativ, og det er hele poenget: først tegnes grensene for hver enkelt seksjon i seksjoneringen — alt som blir igjen, eier og deler alle i fellesskap. Og det er mer enn du kanskje tror.

Det opplagte og det overraskende

Det opplagte først: trappeoppganger, heis, kjellerganger, loft, søppelrom, sykkelbod, vaskeri, plen, gårdsrom og innkjørsel er fellesareal. Tomta som byggene står på, er felles. Taket er felles.

Så til det som overrasker mange: ytterveggene rundt din egen leilighet er også fellesareal. Det samme er fasaden, vinduskarmens utside, bærende vegger — også de som står midt inne i stua di — og felles rør, ledninger og ventilasjonskanaler som betjener flere seksjoner. Bruksenheten din er, litt forenklet, rommet innenfor malingslaget. Skallet og skjelettet tilhører fellesskapet.

Det er derfor du ikke fritt kan skifte farge på inngangsdøren din, montere ting på fasaden eller slå hull i en bærende vegg, selv om det føles som «ditt». Og det er derfor balkongen er et klassisk grensetilfelle: gulvet og rommet du bruker, hører gjerne til bruksenheten, mens rekkverk og konstruksjon behandles som fasade. Sjekk seksjoneringstegningene og vedtektene i akkurat ditt sameie — der ligger fasiten.

Din rett til å bruke fellesarealene

Eierseksjonsloven § 25 gir hver seksjonseier rett til å bruke fellesarealene «til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til» — og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Den siste formuleringen er lovens måte å si at bruken får utvikle seg: sykkelrommet kan huse el-sparkesykler, og gårdsrommet kan brukes til ting ingen tenkte på i 1965.

Retten er lik for alle, uavhengig av hvor stor seksjon du eier. Familien Bakke i første etasje, med tre barn og et arsenal av akebrett, har akkurat samme rett til bakgården som pensjonisten i toppleiligheten med dobbelt så stor sameiebrøk. Ingen kan «reservere» fellesarealet for seg selv — med mindre sameiet formelt har gitt noen en eksklusiv bruksrett, som er et eget tema.

Motstykket til retten er hensynet: heller ikke fellesarealene må brukes slik at andre påføres urimelig eller unødvendig ulempe. Familien Bakke kan trille barnevognen gjennom oppgangen — men om de parkerer den midt i rømningsveien sammen med to akebrett og en sparkesykkel, er det både et ordensproblem og et brannsikkerhetsproblem. Ordensreglene sier gjerne noe om akkurat dette.

Ikke alt «felles-aktig» er fellesareal

En presisering som rydder mange misforståelser av veien: boden i kjelleren og parkeringsplassen som i seksjoneringen er lagt som tilleggsdel til en seksjon, er ikke fellesareal — de er en del av vedkommendes bruksenhet, selv om de ligger vegg i vegg med sykkelboden og søppelrommet. Motsatt finnes det fellesarealer som én seksjonseier har fått eksklusiv bruksrett til, for eksempel en hageflekk eller en takterrasse: arealet er fortsatt felles eiendom, men bare én får bruke det. Kartet over «mitt, ditt og vårt» i et sameie tegnes altså av seksjoneringen og vedtektene — ikke av hvor det er mest naturlig å tro at grensen går.

Hvem bestemmer over fellesarealene?

Den daglige driften hører under styret: vaktmesteravtale, snømåking, skifte av lyspærer i oppgangen, mindre vedlikehold. Større beslutninger tas av årsmøtet, der hver boligseksjon har én stemme. Vanlige vedlikeholds- og driftsbeslutninger krever alminnelig flertall, mens ombygging, påbygging og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning, krever to tredjedels flertall etter eierseksjonsloven § 49. Skal hele eller vesentlige deler av eiendommen selges, må alle seksjonseiere samtykke etter § 51.

Det betyr i praksis: styret kan bestemme at plenen skal klippes oftere. Årsmøtet med to tredjedels flertall kan bestemme at plenen skal bli sykkelparkering. Men ingen kan med simpelt flertall vedta noe som gir enkelte seksjonseiere en urimelig fordel på de andres bekostning — det følger av mindretallsvernet i § 40.

Hvem betaler — og hvem vedlikeholder?

Kostnadene til drift og vedlikehold av fellesarealene er felleskostnader, som fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken hvis ikke vedtektene sier noe annet. Det er dette du betaler over de månedlige felleskostnadene.

Vedlikeholdsansvaret er delt i loven: du vedlikeholder din egen bruksenhet etter § 32, mens sameiet vedlikeholder fellesarealene etter § 33. Lekker taket, er det sameiets ansvar — også om lekkasjen bare rammer din leilighet. Tetter sluket på ditt bad seg, er det ditt. Grensen mellom «mitt» og «vårt» er derfor ikke bare filosofi; den avgjør hvem som får regningen når noe ryker.

Tre ting det er verdt å vite hvor du finner

  1. Seksjoneringstegningene viser nøyaktig hvor bruksenheten din slutter og fellesarealet begynner. Kommunen eller Kartverket har dem hvis ikke styret gjør det.
  2. Vedtektene kan fordele vedlikehold og kostnader annerledes enn lovens normalordning, og kan gi enkeltseksjoner særlige rettigheter til deler av fellesarealet.
  3. Ordensreglene styrer den daglige bruken — fra grilling til barnevogner.

Fellesarealet er limet i sameiet: det er der naboskapet faktisk skjer. Kjenner du grensene og reglene, slipper du både å tråkke feil — og å bli tråkket på.