Låven eller uthuset er i ruin – er det en mangel?

Hva avgjør om en låve i ruin er en mangel

Avhendingslova bygger på en enkel tanke. Du får det du kunne forvente ut fra avtalen, og hva du kunne forvente, henger sammen med typen eiendom, alderen og den synlige tilstanden (avhendingslova § 3-2 første ledd). En gammel låve på en gård har ikke samme standard som et nybygd bolighus, og en låve som har stått ubrukt i mange år, skal ikke være i topp stand.

Derfor er utgangspunktet strengt for kjøperen. Kjøper regnes for å kjenne til det han så, eller måtte se, ved avtaleinngåelsen (§ 3-10 første ledd). Var takstolene synlig sunket og veggene åpne, kan du vanskelig bruke det som mangel etterpå.

Tre spørsmål avgjør normalt saken. Var det synlig da du var på visning? Fikk du opplysninger som ga et annet bilde? Er bygningen i vesentlig dårligere stand enn prisen og forholdene ellers tilsa? Hvor mye ruinen faktisk er verdt for deg, spiller mindre rolle enn hva som ble sagt og hva som lå åpent.

Slik gikk det for Zainab

Zainab kjøpte en småbruksenhet med bolighus, låve og et eldre uthus for 2,9 millioner kroner. I salgsannonsen sto det «låve med nytt tak og brukbar driftsbygning». På visningen så hun låven fra gårdsplassen og gikk ikke inn.

Etter overtakelsen fant hun ut at «nytt tak» var lagt på taksperrer som var så råtne at de ikke bar. Innvendig var en gulvbjelke brutt sammen. Utbedring ble anslått til 310 000 kroner.

Zainab skrev til selgeren og viste til annonsen. Selgeren svarte først at låven var gammel og at alle kunne se at den ikke var ny. Zainab pekte på at det var annonsen som sa «nytt tak», og at hun ikke kunne se råten fra utsiden. Til slutt aksepterte selgeren et prisavslag på 200 000 kroner mot at saken ble avsluttet.

Uriktige opplysninger og tilbehør i annonsen

Har selgeren eller megleren beskrevet låven som «i god stand», «nylig oppusset» eller «egnet til dyrehold», og det ikke stemmer, er det en mangel etter § 3-8. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet tydelig i tide. Det holder derfor å påvise at annonsen sa noe annet enn virkeligheten og at det betydde noe for deg.

Selgeren har også en opplysningsplikt (§ 3-7). Visste selgeren om råte, tidligere brann, skjult skade eller pålegg fra kommunen, og det var noe du hadde grunn til å regne med å få vite, kan det være en mangel selv om det ikke sto i papirene.

Sjekk også hva som følger med. Til landbrukseiendom hører driftsplaner, redskap og utstyr som er fast montert eller særlig tilpasset (§ 3-6). Fast utstyr i låven, som fôringsanlegg, hører derfor til. Kjøretøy med redskap følger ikke med. Ligger utstyret ødelagt eller borte, kan det være et eget krav.

Selv om eiendommen er solgt «som den er», gjelder §§ 3-7 og 3-8, og reglene om vesentlig dårligere stand i § 3-9 første ledd. Ved kjøp av bolig som forbruker har slike generelle forbehold ingen virkning.

Forfall, riving og kommunens krav

Et uthus i ruin kan bli et problem selv om du ikke skal bruke det. Etter plan- og bygningsloven § 31-1 skal eieren holde byggverk i forsvarlig stand. Kommunen kan gi pålegg om retting, stans og opphør av bruk (plan- og bygningsloven § 32-3), og kan bruke tvangsmulkt for å få pålegget gjennomført. Kommunen kan la være å forfølge overtredelser av mindre betydning, så dette er ikke automatisk.

Vil du rive, er riving et tiltak som omfattes av byggesaksreglene (plan- og bygningsloven § 20-1). Er bygget oppført før 1850, må kommunen sende søknaden til kulturminnemyndigheten senest fire uker før den avgjøres (kulturminneloven § 25 andre ledd). Sjekk derfor alder og eventuell registrering før du river.

Fikk du et pålegg fra kommunen som selgeren kjente til og ikke fortalte om, kan det være et selvstendig krav etter § 3-7. Har du selv kjennskap til forholdet ved kjøpet, faller det bort.

Prisavslag, retting og hva du gjør nå

Er ruinen en mangel, er prisavslaget normalt kostnaden ved å rette den (§ 4-12). Ved en låve som må rives og bygges på nytt, blir det derfor spørsmål om hva som var lovet, ikke hva du ønsker deg. Selgeren har rett til å rette mangelen hvis han tilbyr det og du ikke har grunn til å motsette deg det (§ 4-10 første ledd). Du kan bare kreve prisavslag, erstatning, heving eller tilbakeholdelse, ikke selv kreve at selgeren bygger opp igjen.

Egenandelen på 10 000 kroner tas fra kravet. Reklamer skriftlig og raskt etter at du oppdaget forholdet, og ta bilder av bjelker, tak og skader. En oversikt over reglene finner du i pilaren om hva du må tåle og kan kreve ved kjøp av gammelt hus.

Se også hva som gjelder ved råte i nederste stokk i tømmerhuset og hvordan en bruksskade i taket kan vurderes. Bevisbyrden er forklart i hvem som har bevisbyrden for en mangel.

Kort oppsummert

• Låven i ruin er bare en mangel hvis tilstanden er verre enn du kunne forvente eller selgeren ga uriktige opplysninger.
• Det du så eller burde sett av forfall på uthuset, kan du normalt ikke bruke mot selgeren.
• Annonsen som beskrev låven som nyoppusset eller i god stand, kan gi deg prisavslag når det ikke stemte.
• Kommunen kan gi pålegg om retting hvis uthuset er i uforsvarlig stand, og riving er søknadspliktig.
• Prisavslaget følger kostnaden ved å rette mangelen, og du må reklamere skriftlig og raskt.