Råte i nederste stokk i tømmerhuset – er det en mangel?

Når råte i tømmerhuset er en mangel

Avhendingslova (loven om salg av bolig) sier at boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Et hus fra begynnelsen av forrige århundre er ikke forventet å være i like god stand som et hus bygd i de siste tiårene. Nederste stokkelag ligger nær bakken og tar mye fukt, og det er nettopp der råte ofte viser seg.

Det betyr ikke at du må tåle alt. Selv om huset er solgt «som det er», har det en mangel hvis det er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9). Ved kjøp som privatperson har slike generelle forbehold ingen virkning. Hva som er «vesentlig dårligere», er en helhetlig vurdering av hus, alder, pris og hva som ellers var opplyst.

Slik teller tilstandsrapporten og det du visste

Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese (§ 3-10). Står det i rapporten at nederste stokk har fuktskader eller råte, er det ikke en mangel du kan kreve noe for senere. Har rapporten gitt tilstandsgrad 2 eller 3 på bygningsdelen, er det et tydelig varsel. Tilstandsgrad 3 betyr store eller alvorlige avvik med behov for utbedring straks eller innen kort tid.

Pass på hva rapporten faktisk sier. En bygningssakkyndig baserer seg på det som er synlig, hvis forskriften ikke krever målinger eller hulltaking. Bygningsdeler som ikke er undersøkt, skal stå som ikke undersøkt i rapporten. Da er det ikke det samme som å si at delen er i orden. Er råten større enn det rapporten viste, kan du fortsatt ha et krav for den delen som ikke framgikk.

Selgerens opplysningsplikt går foran. Kjenner selgeren til råte som du hadde grunn til å regne med å få vite om, hjelper det ikke selgeren at du så på huset. Kjøperens undersøkelser begrenser ikke denne plikten (§ 3-7 og § 3-10 tredje ledd).

Slik gikk det for Håkon

Håkon kjøpte et tømmerhus fra 1930-årene. Tilstandsrapporten sa at nederste stokk på nordsiden hadde fuktmerker, og ga tilstandsgrad 2. Håkon regnet med å bytte et par stokker og la det inn i prisen.

Når håndverkeren åpnet veggen i juni, viste råten seg å gå gjennom flere stokker og inn i svillen. Håkon hentet en uavhengig takstmann, som skrev at omfanget var langt større enn rapporten ga inntrykk av, og anslo kostnaden ved å utbedre.

Håkon sendte en skriftlig melding til selgeren med takstmannens vurdering og krevde prisavslag for den delen av skaden som gikk utover det rapporten beskrev. Selgeren viste til rapporten, men gikk med på prisavslag for merutgiften. For de stokkene som rapporten allerede hadde nevnt, fikk Håkon ingenting.

Hva du kan kreve, og hva som er særegent for eldre hus

Har tømmerhuset en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Tilbyr selgeren å rette råten, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke selv kreve retting ved vanlig kjøp av brukt bolig. Prisavslaget settes til kostnadene ved å rette mangelen, hvis ikke noe annet blir bevist. Hvem som har bevisbyrden, er forklart i Hvem har bevisbyrden for en mangel?, og hvordan rettingen fungerer, står i Hva er retting (utbedring) av en mangel?.

Er huset registrert i SEFRAK-registeret (en registrering av bygninger fra før 1900), er det ikke fredet av den grunn. Registreringen har i utgangspunktet ingen restriksjoner. Er huset derimot vedtaksfredet, må du regne med at reparasjonen må godkjennes, og at kostnadene kan bli høyere. Det er også verdt å sjekke før du kjøper, for det påvirker både prisen og hva du kunne forvente.

Er råten et generelt tegn på at huset er i dårlig stand, kan hele bildet være annerledes. Da er Kjøpt gammelt hus: hva må du tåle, og hva kan du kreve? det riktige utgangspunktet, og Råte i bjelkelag og trekonstruksjoner: er det en mangel ved huset? tar for seg råte i andre bygningsdeler. Er det låven eller uthuset som er i dårlig stand, se Låven eller uthuset er i ruin: er det en mangel?.

Kort oppsummert

• Råte i nederste stokk i et tømmerhus er en mangel hvis huset er i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente ut fra alder og pris.
• Det som går tydelig fram av tilstandsrapporten, kan du ikke kreve noe for.
• Er råten større enn rapporten viste, kan du fortsatt ha krav for det som ikke framgikk.
• Selgeren har rett til å rette råten, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.
• Skaff egen vurdering av råten i tømmerhuset før du krever prisavslag.