Hus fra før 1950: hvilken standard kan du forvente?

Hva du kan forvente av hus før 1950

Etter avhendingslova § 3-2 har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Alder betyr mye: en eldre bolig kan ikke kreves å ha samme løsninger som en nybygd bolig.

Det betyr at: - eldre elektrisk anlegg, gamle vinduer og skjevheter i gulv ofte er noe du må regne med - slitasje som er synlig på visning, normalt er noe du må tåle - skjulte skader, som ikke kunne oppdages, kan likevel være mangler

Loven bruker ikke faste levetider for bygningsdeler. SINTEF Byggforsk understreker at intervaller for vedlikehold og utskifting ikke skal brukes direkte til å bedømme en konkret bygningsdel. Vurderingen må bygge på teknisk tilstand, materialer, konstruksjon og belastning.

Hva kjøpesummen sier om hva du kan forvente

Selv om huset er solgt «som den er», er det en mangel hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9 første ledd). Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold i seg selv ingen virkning, men det kan fortsatt bety noe for hva du kunne forvente.

I praksis betyr det at et hus fra før 1950 til en lav pris ikke gir samme forventninger som et oppusset hus til markedspris. Har selgeren gitt opplysninger om oppussing, for eksempel nytt bad eller nye vinduer, må boligen stemme med dem (§ 3-8). Opplysninger i annonsen regnes som selgerens opplysninger.

Er boligen solgt som ny, gjelder ikke egenandelen på 10 000 kroner. For gamle hus gjelder egenandelen, og du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler.

Tilstandsrapporten og det den ikke sier

Ved kjøp av bolig etter avhendingslova kan du få en tilstandsrapport. Er den godkjent, regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av den. Det er derfor viktig at du leser den nøye, og at du legger merke til tilstandsgraden: - TG 2 betyr vesentlige avvik, tiltak i nær fremtid, eller en gammel del med fare for skader. - TG 3 betyr store eller alvorlige avvik, med utbedring straks eller innen kort tid.

Rapporten skal også si fra om bygningsdeler som ikke er undersøkt. Det gjelder for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet eller et tak dekket av snø. Den bygningssakkyndige baserer seg på det som er synlig, hvis ikke forskriften krever målinger, hulltaking eller stikking.

I eldre hus er det ofte det du ikke kan se, som koster. Hva som skjer når det ikke finnes rapport, er behandlet i Gammelt hus uten tilstandsrapport – hva kan du kreve?.

Krav fra det offentlige og vern

Et hus fra før 1950 kan ha særlige regler. Ved forbrukerkjøp har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre du ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det (§ 3-2 tredje ledd).

Ved tiltak på eksisterende bygg kan kommunen gi unntak fra tekniske krav hvis det er forsvarlig, blant annet ut fra alder og vernestatus (plan- og bygningsloven). Eieren skal holde byggverk i forsvarlig stand.

To andre forhold er verdt å kjenne til: 1. SEFRAK. Bygninger fra før 1900 er registrert i SEFRAK-registeret. Registreringen er ikke fredning, og bygningene har i utgangspunktet ingen særskilte restriksjoner. 2. Fredning. Fredet bygg er strengest vernet. Inngrep ut over vanlig vedlikehold må godkjennes.

Er huset fredet, gjelder egne regler som er tatt opp i Fredet hus: kan du i det hele tatt reparere?.

Slik gikk det for Ludvig

Ludvig kjøpte et hus fra 1938 for 2 400 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev huset som «velholdt med oppusset bad». Da han rev opp gulvet i badet året etter, fant han at det nye badet var lagt oppå gamle, fuktskadde bjelker.

Ludvig lurte på om han bare måtte regne med slike ting i et så gammelt hus. Han fant at svaret var todelt. Eldre konstruksjoner og synlig slitasje kunne han ikke klage på. Men selgeren hadde opplyst at badet var oppusset, og hvis fuktskaden var skjult og selgeren kjente til den, kunne det være en mangel etter § 3-7 og § 3-8.

Han sendte en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid og fikk en sakkyndig til å vurdere skaden. Eksempelet viser hvordan alder, opplysninger og skjulte skader vurderes hver for seg. Det sier ikke noe om hvordan en bestemt sak vil ende.

Hva du kan kreve hvis huset er dårligere enn forventet

Har boligen en mangel, kan du kreve: - Retting. Selgeren kan tilby å rette, og du må da godta det når det ikke gir urimelig ulempe. - Prisavslag. Settes til kostnadene ved å rette mangelen, hvis ikke noe annet blir godtgjort. - Erstatning. Direkte tap kan kreves uten skyld hos selgeren. - Heving. Bare hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd.

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning, slik god skikk tilsier (§ 4-9). Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Se også hovedartikkelen Kjøpt gammelt hus: hva må du tåle, og hva kan du kreve?, og Råte i nederste stokk i tømmerhuset – er det en mangel? hvis problemet er tømmer.

Kort oppsummert

• For hus før 1950 kan du forvente en standard som passer alder, type, synlig tilstand og kjøpesum.
• Vanlig slitasje og eldre løsninger er som regel ikke en mangel, men skjulte skader og uriktige opplysninger kan være det.
• Tilstandsrapporten er viktig, og du regnes for å kjenne til det som tydelig står i den.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
• Hus før 1950 kan ha vern eller registrering som påvirker hva du kan gjøre.