Kan jeg kreve prisavslag for høyere energikostnader?

Høy strømregning er ikke en mangel i seg selv

Loven måler ikke boligen mot hva du synes er en rimelig regning. Den spør om boligen er slik avtalen og opplysningene sa, og om den er slik du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). En eldre enebolig med enkle vinduer og lite isolasjon koster mer å varme opp enn en ny leilighet. Det er ikke en mangel, så lenge huset ser ut og er beskrevet som det er.

Du må derfor peke på en konkret årsak. «Regningen er dobbelt så høy som hos forrige eier» er et signal, men ikke nok alene. Forrige eier kan ha bodd annerledes, hatt en annen strømavtale eller brukt vedovn. Det du trenger, er noe som knytter forbruket til en feil ved boligen.

Når høye energikostnader peker på en mangel

Tre situasjoner går igjen.

Uriktig opplysning. Selgeren, annonsen eller salgsoppgaven sa noe som ikke stemmer, for eksempel at loftet er etterisolert, at vinduene er skiftet eller at det er vannbåren varme i hele huset. Da er boligen mangelfull hvis opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen, og den ikke ble rettet tydelig i tide (§ 3-8).

Manglende opplysning. Selgeren visste eller burde ha visst om et forhold som driver opp forbruket, og du hadde grunn til å regne med å få vite om det. Det kan være en varmekilde som lenge har vært ute av drift, eller kjente lekkasjer i klimaskallet (§ 3-7).

Dårligere enn forventet. Boligen er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers. Dette er den svakeste veien, fordi det er en helhetsvurdering.

Kjøperen må sannsynliggjøre at det finnes en mangel. Selgeren trenger ikke bevise det motsatte.

Energiattesten og annonsen: hva selgeren har lovet

Eieren skal legge fram energiattest før avtalen inngås. Attesten består av et energimerke på en skala fra A til G, en tiltaksliste og dokumentasjon. Mangler den, kan du få laget en for selgerens regning innen ett år etter avtalen. Energiattesten gjelder i inntil ti år.

Et lavt energimerke er ingen mangel. Det sier bare at boligen bruker mye energi etter en standardisert beregning. Blir det derimot tydelig at opplysningene attesten bygger på, var gale, eller at annonsen lovet noe attesten ikke dekker, har du et utgangspunkt. Les også tilstandsrapporten. Det som går tydelig fram der, regnes du for å kjenne til (§ 3-10), og da faller kravet i praksis. Se hvordan et avvik mellom energimerke og virkelighet vurderes i artikkelen om energimerket som ikke stemmer.

Slik gikk det for Tommy

Tommy kjøpte en enebolig fra 1970-tallet. I annonsen sto det «etterisolert loft» og «nyere vinduer». Energimerket var C. Første vinter var strømregningen langt over det han hadde budsjettert, og det ble aldri varmt i andre etasje.

Han leide inn en fagperson som tok termografi (bilder med varmekamera) og åpnet en luke i loftet. Loftet hadde et tynt, gammelt lag isolasjon, og flere vinduer var eldre enn annonsen ga inntrykk av. Tommy meldte skriftlig til selgeren hva han mente var uriktig, la ved bildene og ba om prisavslag.

Selgeren svarte først at boligen var solgt «som den er». Det hjalp ham ikke, for slike generelle forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp. Tommy hentet inn to tilbud på riktig isolering av loftet. Selgeren godtok til slutt et prisavslag tilsvarende det rimeligste tilbudet. Kravet om erstatning for merforbruket lot Tommy ligge, og han fikk isolert loftet samme sommer.

Hvordan prisavslaget for energikostnader beregnes

Hovedregelen er at prisavslaget settes til det det koster å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist (§ 4-12). Det er altså isoleringen, vinduene eller varmeanlegget som prises, ikke strømregningen over mange år. Beløpet dokumenterer du med tilbud fra fagfolk. Loven angir ingen faste satser for slike arbeider.

Har du betalt mer i strøm i mellomtiden, kan det være et krav om erstatning. Direkte tap kan kreves uten at selgeren har skyld. Tap fordi boligen ikke kan brukes som forutsatt regnes som indirekte tap, og det krever at selgeren har skyld eller at boligen ikke var i samsvar med en garanti. Du må dessuten begrense tapet med rimelige tiltak, så du kan ikke la merforbruket løpe når feilen er funnet (§ 7-2).

Frister og neste steg

Gi selgeren skriftlig melding så snart du ser sammenhengen mellom forbruket og en feil. Skriv hva feilen er, og hva du krever. Selgeren har rett til å rette, men ved brukt bolig kan du ikke kreve det selv. Reglene om krav og frister er samlet i oversikten over varme og ventilasjon etter boligkjøp. Der finner du også hvordan varmepumpe og gulvvarme som ikke virker vurderes. Er det snakk om en død varmepumpe, gjelder egne regler for varmepumpa som var død ved overtakelse. Den alminnelige veiledningen om når du kan kreve prisavslag gjelder også her.

Kort oppsummert

• Prisavslag for energikostnader krever en mangel, ikke bare en høy regning.
• Uriktige opplysninger om isolasjon, vinduer eller varme i annonsen og salgsoppgaven er det tydeligste grunnlaget.
• Energimerket er ingen garanti for forbruket, men attesten skal foreligge før avtalen.
• Prisavslaget følger som hovedregel utbedringskostnaden, dokumentert med tilbud.
• Merforbruk kan gi erstatning, men du må begrense tapet når du kjenner feilen.