Gulvvarmen i hele huset er koblet ut – kan jeg kreve utbedring?

Hvorfor du ikke kan kreve utbedring i en brukt bolig

Mange tror at du kan kreve at selgeren fikser feilen. I en brukt bolig er det motsatt: selgeren har rett til å rette mangelen, og tilbyr han det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg det (avhendingslova § 4-10 første ledd).

Du kan bare kreve retting i to tilfeller: hvis selgeren har ført opp huset eller innretningen for salg, eller ved kjøp av en nyoppført bolig som er brukt i under ett år og selges av en næringsdrivende (avhendingslova § 4-10 andre ledd). For en vanlig brukt enebolig eller leilighet gjelder ingen av delene.

Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag eller heve. Avviser du retting som selgeren har rett til å utføre, mister du kravet på prisavslag og heving, men kan fortsatt kreve erstatning, og du kan måtte bære deler av tapet selv (avhendingslova § 4-10 fjerde ledd).

Når utkoblet gulvvarme er en mangel

Gulvvarme er et fast montert oppvarmingsanlegg og hører til boligen (avhendingslova § 3-4 og § 3-5). Er den koblet ut i hele huset, er anlegget ikke i den stand du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2 første ledd).

Selgeren har dessuten plikt til å opplyse om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite om (avhendingslova § 3-7). Har selgeren selv koblet ut gulvvarmen fordi den lekker, fordi termostaten sviktet eller fordi strømmen ble for dyr, og ikke sagt fra, er det en klar kandidat for en tilbakeholdt opplysning.

Hvis selgeren skrev i annonsen at boligen har «gulvvarme i alle rom», og den var utkoblet, kan det være en uriktig opplysning (avhendingslova § 3-8).

Slik gikk det for Anita

Anita kjøpte en enebolig der gulvvarmen på alle etasjer var beskrevet som en av husets fordeler. Første vinter merket hun at gulvene var kalde. En elektriker fant at sikringene for gulvvarmen var slått av og at kursene var frakoblet i sikringsskapet.

Elektrikeren mente dette var gjort bevisst og for lenge siden. Hun ba selgeren om en forklaring. Selgeren svarte først at strømmen hadde blitt for dyr, og at han ikke hadde trodd det hadde noe å si. Deretter hevdet han at gulvvarmen aldri hadde vært tiltenkt som hovedoppvarming.

Anita sa fra skriftlig og krevde prisavslag. Selgeren svarte at han heller ville koble inn anlegget selv. Fordi selgeren har rett til å tilby retting, og Anita ikke hadde noen særlig grunn til å si nei, godtok hun. Anlegget ble koblet inn og testet av en elektriker, men to av kursene viste seg å ha skader i varmekablene. Selgeren dekket til slutt både reparasjonen og elektrikerens regning.

Når kravet kan falle bort

Kravet ditt faller bort hvis du kjente til at gulvvarmen var utkoblet, eller det gikk tydelig fram av salgsdokumentene (avhendingslova § 3-10 første ledd). Har du i tillegg latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan du heller ikke bruke det du burde ha oppdaget mot ham, med mindre han har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Har du selv koblet ut gulvvarmen for å spare strøm, er saken en annen. Merk også at ikke-faglærte ikke har lov til å legge, montere eller koble til fastmonterte varmekabler. Skal gulvvarmen kobles inn igjen, må arbeidet gjøres av en registrert elektriker.

Meld fra skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19). Reklamerer du for sent, kan du miste kravet.

Hva du kan kreve i stedet for utbedring

Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen (avhendingslova § 4-12). Innhent tilbud fra registrert elektriker på hva det koster å koble inn og teste anlegget, og få en rapport om årsaken. Hvis du får høyere strømutgifter fordi du må bruke andre varmekilder, kan du vurdere erstatning, men for indirekte tap som dette krever det at selgeren har vist skyld eller har gitt en garanti (avhendingslova § 4-14 andre ledd).

Ønsker du penger i stedet for at selgeren gjør arbeidet, er det behandlet i Kan jeg kreve kontantoppgjør i stedet for utbedring?. Tidspunktet for når du kan gjøre krav gjeldende, er også viktig for oppgjøret, og om avtalt utbedring før overtakelse står det i Kan jeg kreve dokumentasjon på avtalt utbedring før jeg overtar?.

Om høyere energikostnader står i Kan jeg kreve prisavslag for høyere energikostnader?, og hovedartikkelen om temaet er Varme og ventilasjon virker ikke etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Er gulvvarmen koblet ut i hele huset, kan du i en brukt bolig ikke kreve utbedring, men prisavslag eller erstatning.
• Selgeren har rett til å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.
• Utkoblet gulvvarme er en mangel når du ikke ble opplyst om det og hadde grunn til å regne med at den virket.
• Prisavslaget for gulvvarmen settes som hovedregel til det det koster å koble inn igjen.