Hva er egentlig forskudd?

Forskudd er penger du betaler før entreprenøren har gjort arbeid eller levert materialer som tilsvarer beløpet. Det skiller seg fra en vanlig betalingsplan, der hver betaling er knyttet til en byggefase som faktisk er fullført. Med forskudd ligger pengene «foran» verdien.

Eksempel: Entreprenøren ber Nina om å betale 300 000 kroner ved kontraktsinngåelse, lenge før spaden er satt i jorda. Det er et forskudd. Pengene er innbetalt, men ingen verdi er ennå skapt på Ninas tomt.

Hvorfor forskudd er risikabelt for deg

Tenk deg det verste: Entreprenøren går konkurs uken etter at du betalte forskuddet, og ingenting er bygget. Da står du i kø med andre kreditorer i konkursboet, og sjansen for å få pengene tilbake er ofte liten. Nettopp derfor har loven en sikkerhetsventil.

Lovens krav: Garanti for forskuddet

Bustadoppføringslova § 47 sier at dersom entreprenøren skal kunne kreve forskudd – altså betaling før han har utført tilsvarende arbeid eller levert tilsvarende materialer – så må han stille garanti for forskuddsbeløpet. Garantien skal sikre at du får pengene tilbake hvis entreprenøren ikke leverer.

Dette gjelder i tillegg til den vanlige § 12-garantien. Faktisk må § 12-garantien (garantien for oppfyllelse av avtalen) være på plass først, før en forskuddsgaranti etter § 47 i det hele tatt blir aktuell.

Et konkret regneeksempel

Familien Hansen kjøper et nybygg av en utbygger til 5 000 000 kroner. Utbyggeren ønsker at familien betaler et forskudd på 500 000 kroner (10 %) tidlig, for å bedre likviditeten i prosjektet. Er det greit?

Det kan være greit – men kun hvis utbyggeren stiller en forskuddsgaranti på 500 000 kroner fra en bank eller et forsikringsselskap. Da er familiens penger sikret: Skulle prosjektet stoppe opp, kan de kreve forskuddet tilbake fra garantisten. Uten en slik garanti har ikke utbyggeren rett til å kreve forskuddet, og familien kan nekte å betale før garantien er dokumentert.

Hva med depositum hos megler?

I mange nybyggprosjekter betaler du inn et beløp til meglerens klientkonto. Så lenge pengene blir liggende sperret der – og altså ikke frigis til selgeren før du har overtatt – regnes det normalt ikke som forskudd som utløser garantikrav. Risikoen oppstår først når pengene frigis til entreprenøren før tilsvarende verdi er bygget. Det er i det øyeblikket forskuddsgarantien blir viktig.

Eksempel: Sara betaler 250 000 kroner til meglers klientkonto ved kontrakt. Pengene blir liggende der til overtakelse. Dette er trygt. Men dersom utbyggeren vil ha pengene frigjort tidlig for å bruke dem i byggingen, må han stille forskuddsgaranti for de 250 000 kronene.

Slik håndterer du et forskuddskrav

  1. Spør: Er dette forskudd? Betaler du før tilsvarende arbeid er gjort, er det forskudd.
  2. Krev garanti for beløpet. Be om skriftlig dokumentasjon på forskuddsgaranti etter § 47.
  3. Sjekk at § 12-garantien også er på plass. Den er en forutsetning.
  4. Hold tilbake til garantien foreligger. Ingen garanti betyr at du ikke trenger å betale forskuddet.
  5. Ikke la deg presse av «gode tilbud». Et avslag i pris er ikke verdt risikoen ved usikret forskudd.

Hvorfor vil entreprenøren ha forskudd i det hele tatt?

Det kan være nyttig å forstå motivet. For en utbygger gir frigjorte forskuddsmidler likviditet tidlig i prosjektet. Pengene kan brukes til å komme i gang, redusere behovet for dyrt byggelån, eller i noen tilfeller er det nettopp et frigitt forskudd som gjør at banken vil bevilge byggelånet. Med andre ord: Forskuddet ditt er en finansieringskilde for entreprenøren. Det er helt legitimt – så lenge du som forbruker er sikret. Og det er akkurat det forskuddsgarantien sørger for: at du ikke bærer finansieringsrisikoen alene og ubeskyttet.

Regionale forskjeller

Hvor vanlig det er med forskudd, varierer med boligmarkedet. I pressområder med stor etterspørsel ber utbyggere oftere om forskudd, mens det andre steder er mindre vanlig. Uansett marked er reglene de samme: Skal pengene dine frigis til entreprenøren før tilsvarende verdi er bygget, må forskuddsgarantien være på plass. Bli aldri overtalt til å droppe garantien fordi «alle gjør det slik her».

En vanlig misforståelse

Noen tror at fordi entreprenøren virker solid og seriøs, er forskudd uten garanti uproblematisk. Men selv solide selskaper kan få økonomiske problemer. Garantikravet finnes nettopp for at du ikke skal måtte gjøre en gjetning på entreprenørens fremtidige økonomi. Hold deg til regelen: forskudd uten garanti betaler du ikke.

Hvordan ser en forskuddsgaranti ut?

En forskuddsgaranti etter § 47 skal være en selvskyldnergaranti fra et finansforetak – altså en bank eller et forsikringsselskap som har lov til å tilby slike tjenester i Norge. «Selvskyldnergaranti» betyr at garantisten må betale så snart kravet ditt mot entreprenøren er misligholdt, uten å kunne skyve deg fra seg med innvendinger om at du «først må gå på entreprenøren». Det gjør garantien rask og effektiv å bruke når du virkelig trenger den.

Når du får forskuddsgarantien, sjekk tre ting: at beløpet minst tilsvarer forskuddet du betaler, at garantisten er en reell bank eller et forsikringsselskap, og at det fremgår tydelig at det er en selvskyldnergaranti. Er noe av dette uklart, be om en ny og korrekt erklæring før du betaler.

Et eksempel der det gikk galt – og hvordan garantien hjalp

Familien Khan betalte et forskudd på 400 000 kroner til en utbygger som hadde stilt forskuddsgaranti. Et halvt år senere stoppet prosjektet helt opp, og utbyggeren kom i økonomiske vansker. Fordi familien hadde forskuddsgarantien i orden, kunne de melde kravet til garantisten og få tilbake de 400 000 kronene. En annen familie i samme prosjekt hadde betalt forskudd uten garanti, etter overtalelse fra selger – de tapte store deler av forskuddet i konkursoppgjøret. Forskjellen lå i ett eneste dokument: garantierklæringen.

Kort oppsummert

Entreprenøren kan kreve forskudd, men bare hvis han stiller garanti for forskuddsbeløpet etter § 47 – og § 12-garantien må være på plass først. Forskudd betyr betaling før verdi er skapt, og det er risikabelt uten sikkerhet. Garantien skal være en selvskyldnergaranti fra en bank eller et forsikringsselskap, og minst dekke forskuddsbeløpet. Krev alltid skriftlig dokumentasjon, og hold tilbake betalingen til den foreligger. Da er pengene dine trygge selv om noe skulle gå galt.