Selge bolig privat på Finn: dette må du gjøre selv
Vil du selge bolig privat, må du selv gjøre det megleren ellers gjør: hente inn opplysninger, lage annonse og salgsoppgave, holde visning, ta imot bud, sette opp kontrakt og sørge for et trygt oppgjør. Opplysningsplikten overfor kjøperen gjelder fullt ut, akkurat som med megler. Reglene megleren må følge i budrunden, gjelder ikke deg, så du må lage dine egne rutiner. Mange som selger privat, kjøper likevel hjelp til selve oppgjøret.
Benedicte skal selge rekkehuset sitt og vil legge det ut selv på den store annonseportalen. Hun har gjort en enkel utregning og ser at hun kan spare penger. Spørsmålet er hva hun faktisk må gjøre, og i hvilken rekkefølge.
Steg 1: Hent inn dokumentene før du skal selge bolig privat
Når en megler selger, skal kjøperen før handel sluttes få en skriftlig oppgave med blant annet eierforhold, tinglyste forpliktelser, areal, byggeår, ferdigattest, kommunale avgifter, forholdet til offentlige planer og totalkostnad (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Den plikten gjelder megleren, men kjøperen vil forvente det samme av deg. Kjøperens bank vil også ofte be om dokumentene.
Dette bør du ha klart før annonsen går ut:
- grunnboksutskrift, som viser eier, pant og tinglyste rettigheter og plikter
- opplysninger fra kommunen om regulering, ferdigattest, godkjente tegninger og kommunale avgifter
- tilstandsrapport fra en takstmann
- energiattest
- ved borettslag eller sameie: opplysninger om fellesgjeld, felleskostnader, vedtekter og økonomi
Energiattesten er en plikt. Du som eier må vise den til kjøperen før dere inngår avtale, og annonsen skal vise energimerket (energimerkeforskriften § 5). For en brukt bolig kan du registrere opplysningene selv i energimerkesystemet (energimerkeforskriften § 12).
Steg 2: Skriv annonse og salgsoppgave
Annonsen og salgsoppgaven er det kjøperen bygger på. Feil i dem kan bli dyre. Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt i annonse, salgsoppgave eller annen markedsføring (avhendingslova § 3-8).
Vær nøyaktig med areal, byggeår og hva som er godkjent. Skriv ikke «soverom» om et rom som ikke er godkjent til varig opphold. Skriv ikke «nytt bad» om et bad fra 2015. Legg ved tilstandsrapporten, og vis til den i annonsen.
Skriv også hva som følger med. Hvitevarer, garderobeskap og utemøbler skaper ofte krangel ved overtakelsen hvis det ikke er avtalt.
Steg 3: Hold visning
Visningen holder du selv. Det er her mange private selgere sier mer enn de burde. Alt du sier om boligen, kan bli en opplysning du er ansvarlig for.
Svar ærlig på det du blir spurt om, og si det hvis du ikke vet. Har du kjennskap til feil som ikke står i rapporten, for eksempel en lekkasje du har reparert selv, må du opplyse om det. Forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen ikke fikk vite, kan gjøre at boligen har en mangel (avhendingslova § 3-7). Skriv ned spørsmål og svar som gjelder feil og vedlikehold, og send dem på e-post til alle interessenter.
Steg 4: Ta imot bud på en trygg måte
Når megleren holder budrunden, gjelder egne regler om skriftlighet, legitimasjon, kontroll av finansiering og minste akseptfrist (eiendomsmeglingsloven § 6-8). De reglene gjelder ikke når du selger privat. Det er en grunn til å lage egne rutiner:
Ta bare imot bud skriftlig, for eksempel på e-post eller sms. Be om legitimasjon fra budgiveren. Be om finansieringsbevis fra banken, og ring gjerne banken for å bekrefte. Før en liste med tidspunkt, beløp, forbehold og akseptfrist for hvert bud.
Vær forsiktig med å akseptere. Når du skriftlig aksepterer et bud innen fristen, er avtalen bindende for begge. En avtale om salg av bolig kan til og med inngås muntlig, men skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (avhendingslova § 1-3). Du velger fritt hvilket bud du aksepterer, også om det ikke er det høyeste. Er boligen deres felles bolig og du er gift, må ektefellen samtykke skriftlig til salget.
Steg 5: Sett opp kjøpekontrakt
Når budet er akseptert, skal avtalen skrives ned i en kjøpekontrakt. Den skal blant annet si hvem partene er, hvilken eiendom det gjelder, kjøpesum, overtakelsesdato, hvordan oppgjøret skal skje og hva som følger med. Hva kontrakten bør si, er gått gjennom i kjøpekontrakt uten megler.
Et «som han er»-forbehold hjelper deg ikke når kjøperen er forbruker. Et slikt generelt forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp (avhendingslova § 3-9).
Steg 6: Sørg for et trygt oppgjør
Det vanskeligste ved å selge bolig privat er oppgjøret. Kjøperen vil ikke betale før hun har sikret seg eiendomsretten. Du vil ikke gi fra deg skjøtet før pengene er sikret. Lånet ditt skal innfris og pantet slettes, og kjøperens bank vil ha pant i boligen.
Derfor bruker mange private selgere et oppgjørsoppdrag. En megler tar da imot kjøpesummen på en klientkonto, sørger for tinglysing og betaler ut når kjøperen har rettsvern (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Hva det koster, står i oppgjørsoppdrag. Vil dere gjøre det selv, står fremgangsmåten for skjøtet i tinglyse skjøte selv.
Benedicte lagde annonsen selv, holdt to visninger og fikk tre skriftlige bud. Kontrakt og oppgjør satte hun bort.
Kort oppsummert
- Vil du selge bolig privat, må du selv hente inn dokumenter, lage annonse, holde visning, ta imot bud og sette opp kontrakt.
- Feil i annonse og salgsoppgave kan gi kjøperen krav mot deg, og opplysningsplikten gjelder fullt ut.
- Meglerens regler for budrunden gjelder ikke deg, så ta bare imot skriftlige bud med legitimasjon og finansieringsbevis.
- En skriftlig aksept innen fristen gir en bindende avtale.
- Oppgjøret er mest risikabelt, og mange kjøper det som en egen tjeneste.