Pant og lån på boligen: slik slettes de ved salget
Når du selger bolig med megler, innfrir megleren lånet ditt med penger fra kjøpesummen og sørger for at pantet blir slettet i grunnboken. Du trenger ikke betale ned lånet selv før salget. Megleren henter innfrielsesbeløpet fra banken, betaler det fra klientkontoen etter at kjøperen har fått tinglyst skjøtet, og banken sender så sletting av pantet. Det du sitter igjen med etter lån og kostnader, blir utbetalt til deg.
Viktor har to lån på leiligheten, et boliglån og et lite rammelån med pant i boligen. Han har solgt for 3 800 000 kroner. Han lurer på om han må gå i banken og ordne lånene selv, og hvordan kjøperen kan være sikker på at pantet faktisk forsvinner.
Pantet følger boligen, ikke deg
Når du tar opp boliglån, får banken pant i boligen. Pantet er tinglyst i grunnboken, det offentlige registeret over eiendommer, eiere og heftelser. Det betyr at banken kan kreve boligen solgt hvis lånet ikke blir betalt.
Pantet forsvinner ikke av seg selv når du selger. Kjøperen vil ha boligen uten ditt pant, og kjøperens bank vil ha sitt eget pant med første prioritet. Derfor må lånet innfris og pantet slettes som en del av oppgjøret.
Har du flere lån med pant i boligen, for eksempel et rammelån eller et lån i en annen bank, må alle innfris. Utleggspant fra kreditorer og andre heftelser må også ryddes. Sjekk grunnboksutskriften før salget, så du vet hva som står der.
Slik blir pantet slettet ved salg med megler
Megleren skal sørge for at skjøtet blir laget og tinglyst, at andre dokumenter som har sammenheng med handelen blir laget og eventuelt tinglyst, og at det økonomiske oppgjøret blir gjennomført (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Sletting av pantet er en del av dette.
I praksis går det slik:
Før overtakelsen ber megleren banken din om et innfrielsesbeløp per overtakelsesdagen, med renter og gebyrer. Megleren ber også banken bekrefte at pantet vil bli slettet når beløpet er betalt. Banken gir megleren en slik bekreftelse.
Kjøperen betaler kjøpesummen inn på meglerens klientkonto. Pengene på klientkontoen er kjøperens til de er brukt slik dere har avtalt (eiendomsmeglingsloven § 3-2).
Etter overtakelsen sender megleren skjøtet og kjøperens pantedokument til tinglysing. Kjøpesummen kan ikke brukes på dine vegne før kjøperen har fått rettsvern for kjøpet (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Når skjøtet er tinglyst, betaler megleren innfrielsesbeløpet til banken din fra klientkontoen.
Deretter blir pantet slettet i grunnboken, etter at banken har bekreftet at lånet er innfridd. Når slettingen er tinglyst, er boligen fri for ditt pant.
Til slutt betaler megleren resten av kjøpesummen til deg, etter at meglerens vederlag og utlegg er trukket fra, hvis du har samtykket til det (eiendomsmeglingsloven § 7-4).
Et regneeksempel
Viktor selger for 3 800 000 kroner. Boliglånet er 2 600 000 kroner, og rammelånet 150 000 kroner. Påløpte renter fram til overtakelsen er 9 000 kroner. Meglerkostnadene er 85 000 kroner.
Megleren betaler 2 759 000 kroner til banken for å innfri begge lånene med renter. Etter at 85 000 kroner er trukket fra for megler, får Viktor utbetalt 956 000 kroner.
Hvis felleskostnader, kommunale avgifter eller andre krav skal gjøres opp, kan også de bli betalt fra kjøpesummen. Alt skal stå i oppgjørsoppstillingen du får når oppgjøret er gjennomført (forskrift om eiendomsmegling § 3-13). Hva som trekkes fra, er gått gjennom i meglerkostnader i oppgjøret.
Hvis lånet er større enn salgssummen
Banken sletter normalt ikke pantet før lånet er betalt i sin helhet. Er lånet større enn det boligen blir solgt for, må restgjelden dekkes på en annen måte, eller banken må godta å slette pantet mot at du får et nytt lån uten pant eller med pant i noe annet. Fremgangsmåten står i når lånet er større enn salgssummen.
Dette må avklares med banken før du aksepterer et bud. Ellers risikerer du å ha solgt en bolig du ikke kan levere uten pant.
Hvis du kjøper ny bolig samtidig
Mange selger og kjøper samtidig. Da vil banken ofte flytte lånet til den nye boligen, eller innfri det gamle og gi et nytt lån. Megleren for salget innfrir lånet ditt som vanlig, mens banken samordner med megleren for kjøpet. Gi megleren beskjed tidlig om at du skal kjøpe ny bolig, så det blir riktig.
Når du selger uten megler
Uten megler må dere selv sørge for at lånet blir innfridd og pantet slettet. Det krever samordning: Kjøperens bank må betale til din bank, og din bank må sende sletting. Mange private selgere kjøper et oppgjørsoppdrag nettopp for dette. Se oppgjørsoppdrag.
Viktor slapp å gjøre noe annet enn å signere skjøtet og gi megleren beskjed om begge lånene. Pengene kom på konto sju dager etter overtakelsen.
Kort oppsummert
- Megleren innfrir lånet ditt fra kjøpesummen, og du trenger ikke betale det ned selv før salget.
- Pengene står på klientkonto til kjøperen har rettsvern, før lånet betales og resten utbetales.
- Pantet blir slettet i grunnboken når banken har fått innfrielsesbeløpet.
- Alle lån og heftelser med pant i boligen må innfris eller avklares, ikke bare boliglånet.
- Er lånet større enn salgssummen, må restgjelden avklares med banken før du aksepterer et bud.