Ildsted i leiligheten uten tillatelse fra sameiet

Når trengs sameiets tillatelse til et ildsted?

I et sameie eier du selve seksjonen, mens fasade, tak og ofte pipe er felles. Eierseksjonsloven sier at bruksenheten og fellesarealene ikke må brukes slik at andre seksjonseiere får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning, krever minst to tredjedeler av stemmene på årsmøtet.

Hvorvidt et nytt ildsted faller inn under dette, er ikke gitt. Trenger ildstedet ny pipe gjennom fellestak eller fasade, er det nær en endring av bygningen. Er det en ovn koblet til en eksisterende pipe, kan spørsmålet heller gjelde om pipa tåler belastningen og om vedtektene krever samtykke. I et borettslag kan andelseieren ikke uten styrets samtykke bruke boligen til annet enn boligformål. Sjekk vedtektene, og se på hva sameiet har vedtatt tidligere.

Byggesak og brann i tillegg til sameiet

Sameiets samtykke er ikke det eneste. Byggesaksforskriften unntar å installere, endre og reparere ildsted innenfor en bruksenhet eller branncelle fra søknadsplikt, så lenge tiltaket ikke er i strid med plan, lov og forskrift. Går inngrepet utover bruksenheten, for eksempel til fellesarealer, kan søknadsplikt gjelde. Eieren skal dessuten melde fra til kommunen når det installeres nytt ildsted.

Brannreglene bryr seg ikke om hvem som har gitt samtykke. Oppdages feil som vesentlig øker brannrisikoen, skal anlegget stenges hvis feilen ikke utbedres straks. Røykkanal skal være tilstrekkelig tett og kunne feies. I en blokk er det ikke bare din bolig som står på spill, og derfor er feieren ofte tidlig involvert.

Når selgeren svarer overfor deg

Har selgeren visst at ildstedet ble satt inn uten tillatelse og ikke sagt fra, kan det være brudd på opplysningsplikten (avhendingslova § 3-7). Har annonsen eller salgsoppgaven skrevet «peis» eller «ildsted» uten forbehold, kan det være en uriktig opplysning hvis ildstedet ikke er godkjent (avhendingslova § 3-8). Ved forbrukerkjøp kan boligen også ha en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav, men ikke hvis du ikke bygget på selgerens vurdering (avhendingslova § 3-2).

Sameiets samtykke og din kunnskap henger sammen. Kjøperen regnes for å kjenne det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter (avhendingslova § 3-10). Er det sagt i årsmøtereferat eller vedtekter du fikk, kan du ha vanskelig for å hevde at du ikke visste. Legg ved i kravet hva du fikk vite før kjøpet.

Slik gikk det for Frida

Frida kjøpte en toroms på toppetasjen. I stua sto det en vedovn koblet til fellespipa. Etter kjøpet fikk hun brev fra styret i sameiet: de ba om dokumentasjon på at ildstedet var godkjent, og skrev at det ikke lå noen samtykker i arkivet. Styret varslet at de ville vurdere pålegg om å ta ovnen ut av bruk.

Frida spurte selgeren og megleren, og fikk svar om at ovnen hadde stått der «i mange år». Hun sjekket kommunens arkiv og fant ingen melding. Salgsoppgaven skrev «hyggelig stue med vedovn». Hun sendte selgeren en skriftlig reklamasjon og krevde erstatning for utgifter til å få ildstedet vurdert og godkjent, eller eventuelt prisavslag. Selgeren mente at Frida burde spurt om tillatelse før kjøpet. Frida viste at annonsen ikke hadde nevnt noe forbehold. Sameiet endte med å gi samtykke mot at pipa ble kontrollert, og selgeren dekket kontrollen og en enkel utbedring.

Krav du kan reise og veien videre

Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette feilen. Selgeren kan tilby å rette selv, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Får du ikke sameiets samtykke, og ildstedet må tas ut, kan det ha betydning for hva du kan kreve i erstatning.

Be sameiet skriftlig om hva som kreves, og få det svart fra styret. Finn også feieren og få en skriftlig vurdering av ildstedet. Hovedreglene og fristene står i pilaren om pipe og ildsted. Har feieren funnet feil, se Selger fikk avvik fra feieren uten å si det og Feieren underkjente pipa rett etter overtakelse. Er pipa rehabilitert uten papirer, se Pipa er rehabilitert, men uten dokumentasjon. Var pipa revet på loftet, se Pipa ble revet på loftet uten søknad.

Kort oppsummert

• Et ildsted i leiligheten uten samtykke fra sameiet kan gi krav mot selgeren hvis han visste om det eller annonsen omtalte det som i orden.
• Om ildstedet i leiligheten trenger samtykke, avhenger av vedtekter, fellesareal og om pipa berøres, så sjekk vedtektene først.
• Brann- og byggesaksregler gjelder uavhengig av sameiet, og feieren kan kreve at ildstedet stenges.
• Kunnskap fra salgsdokumentene, for eksempel årsmøtereferat, kan svekke kravet ditt mot selgeren.
• Krav om prisavslag for ildstedet i leiligheten settes normalt til utbedringskostnaden, dokumentert med tilbud fra fagfolk.