Pipa ble revet på loftet uten søknad
En pipe som er revet på loftet uten søknad, kan være en mangel, og det avgjørende er om inngrepet krevde tillatelse og om selgeren opplyste om det. En pipe som er revet eller kappet på loftet, kan gi ildsted uten forsvarlig røykløp, og da kan feieren og brannvesenet stoppe bruken. Kjøperen kan kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) eller erstatning hvis selgeren ikke sa fra. Fant du det ut først etter overtakelsen, teller det hva som sto i salgsdokumentene.
Hvorfor en revet pipe på loftet er mer enn et byggesaksproblem
En pipe, eller skorstein (den murte eller prefabrikerte kanalen som fører røyken ut), skal etter byggteknisk forskrift (TEK17) være tilstrekkelig tett, ha uendret tverrsnitt fra bunn til topp og kunne feies. Er en del revet på loftet, brytes kravene. Røykløpet kan ende blindt eller bli så trangt at det ikke lenger er trygt å fyre. Det gir brannfare, og det er derfor saken ofte kommer opp først når feieren er på besøk.
Oppdager feieren eller brannvesenet at fyringsanlegget har feil som vesentlig øker brannrisikoen, skal anlegget stenges hvis feilen ikke utbedres straks. Da kan du stå uten fungerende ildsted den første vinteren, og du må selv sørge for at feieren får tilgang til hele anlegget.
Krevde det søknad å rive pipe?
Det varierer. Plan- og bygningsloven krever som hovedregel søknad og tillatelse for oppføring, endring og riving av bygg, med unntak. Byggesaksforskriften unntar blant annet å installere, endre og reparere ildsted innenfor en bruksenhet eller branncelle. Om det unntaket dekker å rive selve pipa i loftsetasjen, er ikke gitt. Har pipa vært en del av den bærende eller brannskillende konstruksjonen, har inngrepet en annen tyngde enn å bytte en ovn. Unntakene gjelder dessuten bare hvis tiltaket ikke strider mot plan, lov og forskrift.
Du trenger ikke svaret først for å handle. Be kommunen om byggesaksarkivet, og se om det finnes søknad, tillatelse eller ferdigattest for arbeidet. Finnes ingenting, kan det være et ulovlig tiltak. Kommunen skal forfølge overtredelser, men kan la være når forholdet er av mindre betydning. Forhåndsvarsel med minst tre ukers frist kommer før pålegg eller tvangsmulkt.
Slik gikk det for Nora
Nora kjøpte en tomannsbolig fra 1950-tallet. Ved første feiing sto feieren på loftet og pekte på et hull i murverket der pipa skulle gått gjennom. Deler av pipa var tatt bort for å få mer plass på loftet, og røykrøret fra peisen gikk nå rett opp i en trang, provisorisk kanal. Feieren skrev avvik og anbefalte at peisen ikke ble brukt.
Nora sjekket byggesaksarkivet. Ingen søknad om noe på loftet. Tilstandsrapporten nevnte pipa bare med «ikke inspisert på grunn av sikkerhet». Hun sendte selgeren en skriftlig melding med feierens rapport, bilder og kommunens svar, og krevde prisavslag. Selgeren mente at Nora burde sett det på loftsbefaringen. Nora viste at hullet var skjult bak en isolasjonsplate og at selgeren hadde kjent til inngrepet. Selgeren gikk til slutt med på å dekke utbedring med ny, godkjent pipe.
Når selgeren svarer for inngrepet
Kjøperen kan ikke bruke som mangel noe hun kjente til eller måtte kjenne til. Går forholdet tydelig fram av tilstandsrapporten eller salgsdokumentene, regnes du for å kjenne det. En revet pipe bak en plate er imidlertid ikke noe en kjøper normalt ser. Selgeren har plikt til å opplyse om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (avhendingslova § 3-7). Har selgeren rehabilitert eller endret pipa selv uten søknad, er det nettopp et slikt forhold.
Også opplysninger i annonsen teller. Sto det at boligen har fungerende peis, uten å nevne inngrepet, kan boligen mangle samsvar med opplysningene (avhendingslova § 3-8). Bevisbyrden ligger hos deg. Du må sannsynliggjøre at pipa er revet, at det var ulovlig eller uforsvarlig, og at selgeren visste om det.
Kravene du kan reise etter en revet pipe
Det særegne her er at retting ofte må gjøres raskt, fordi ildstedet ikke kan brukes. Selgeren har rett til å tilby å rette mangelen selv, og tilbyr han det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke kreve at han retter. Avviser du et rettingstilbud du burde godtatt, mister du prisavslag og heving. Er retting umulig, forsinket eller uaktuell, er kravene prisavslag, erstatning og heving. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å få mangelen rettet, og den dokumenterer du best med tilbud fra fagfolk. Resten av kravene og fristene står i pilaren om pipe og ildsted.
Selve pipa kan også ha sammenheng med andre feil. Er den rehabilitert uten dokumentasjon, eller er kostnadene uklare, kan Pipa må rehabiliteres – hvor mye kan jeg få dekket? hjelpe. Var pipa ikke nevnt i rapporten, gjelder Tilstandsrapporten omtalte ikke pipa i det hele tatt.
Send reklamasjonen skriftlig, si hva som er galt og hva du krever, og ta vare på feierens rapport. Kommunen kan i tillegg gi pålegg om retting, og endelige pålegg kan tinglyses på eiendommen. Hvem pålegget rettes mot, må vurderes konkret, men kommunen kan gå mot eieren.
Kort oppsummert
- Er pipe revet på loftet uten søknad, kan det være en mangel som gir deg krav mot selgeren.
- En revet pipe kan gjøre at ildstedet må stenges, fordi røykløpet ikke lenger er tett og kan feies.
- Kommunens byggesaksarkiv viser om arbeidet på loftet noen gang ble søkt om.
- Skjult inngrep som selgeren kjente til, kan bli brutt opplysningsplikt selv om rapporten var ren.
- Krav om prisavslag etter en revet pipe bør bygge på feierens rapport og tilbud fra fagfolk.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 39 saker om pipe og ildsted fikk kjøper helt eller delvis medhold i 41 %.