Feieren underkjente pipa rett etter overtakelse – hva nå?

Slik gikk det for Reidar

Reidar overtok en enebolig i mars. To uker senere kom feieren på vanlig tilsyn og skrev at røykkanalen var utett i overgangen ved loftet og at ildstedet ikke skulle brukes før pipa var utbedret. Reidar hadde fyrt en gang i overtakelseshelgen og var bekymret for både brannfaren og regningen.

Han sjekket salgsdokumentene. Tilstandsrapporten hadde gitt pipa en middels vurdering og skrevet at den var vanskelig å se fra bakken. Egenerklæringen sa ingenting om pipa. Selgeren skrev i en e-post at han aldri hadde hatt problemer med fyringen. Reidar sendte feierens rapport til selgeren samme uke og ba om svar innen to uker.

Selgeren tilbød å få en pipefirma til å utbedre skaden for egen regning. Reidar godtok, siden det ikke ga ham noen urimelig ulempe. Arbeidet ble gjort før høsten, og feieren godkjente anlegget på nytt. Saken ble avsluttet uten prisavslag.

Hva en underkjenning fra feieren betyr

Feieren fører tilsyn med fyringsanlegg for kommunen. Oppdager feieren feil som vesentlig øker brannrisikoen, skal anlegget stenges hvis feilen ikke rettes straks (forskrift om brannforebygging). Underkjenningen er derfor først og fremst et sikkerhetsvedtak overfor deg som eier. Den sier ikke i seg selv at selgeren har gjort noe galt.

Det er heller ikke slik at feierens vurdering avgjør mangelsspørsmålet. Om det er en mangel, avhenger av forholdet mellom boligen, det selgeren opplyste og det du kunne vente deg. Feierens rapport er likevel et viktig bevis, særlig hvis den beskriver hva som er galt og hvor lenge feilen sannsynligvis har vært der.

Kommunen sørger for feiing og tilsyn ved behov. Du har også plikt til å gi feieren tilgang til hele anlegget etter varsel. Hvis feieren ikke har vært der før, er det ofte fordi tilsynet skjer med flere års mellomrom. Det betyr at selgeren kanskje aldri fikk høre om feilen, og det kan svekke kravet om at han visste om den.

Når underkjent pipe er en mangel

Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Kravene til skorstein er konkrete. Røykkanalen skal være tilstrekkelig tett, ha uendret tverrsnitt, være mulig å feie og ha yttersider der sprekker kan oppdages (byggteknisk forskrift, TEK17). En pipe som ikke oppfyller dette, er lettere å vurdere som mangelfull enn en pipe som bare er gammel.

Det hjelper deg også hvis selgeren visste om feilen og ikke sa fra. Da kan det være en mangel fordi du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Har selgeren sagt noe konkret om pipa i annonsen eller på visning, og det ikke stemmer, kan det være en mangel etter § 3-8.

Motsatt kan kravet falle hvis feilen sto tydelig i tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter. Du regnes da for å kjenne til det som går tydelig fram av dem (§ 3-10). En rapport som bare sier at pipa ikke kunne undersøkes, gjør normalt ikke at du kjente til en konkret skade.

Her er det pilaren om pipe og ildsted med feil etter kjøp som gir den bredere oversikten. Har tilstandsrapporten ikke sagt noe om pipa, er rapport uten omtale av pipa det nærmeste temaet.

Selgerens rett til å rette pipa først

Ved kjøp av brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette mangelen. Tilbyr han det, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for selgerens regning (avhendingslova § 4-10). Du kan altså ikke kreve at han utbedrer pipa, med mindre han har ført opp huset for salg eller det gjelder en nyoppført bolig fra en næringsdrivende som ikke har vært brukt i mer enn ett år.

Avviser du en retting selgeren har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving. Du kan fortsatt kreve erstatning, men kan måtte bære deler av tapet selv. Kjøper du derfor pipa utbedret av en annen på egen hånd, uten å ha gitt selgeren sjansen, kan du risikere å sitte igjen med regningen.

Tilbyr ikke selgeren noe, eller er tilbudet urimelig, er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å få pipa utbedret. Skaff tilbud fra fagfolk som kan dokumentere feilen og kostnaden, og ta med at du dekker de første 10 000 kronene selv når det er en mangel.

Slik sikrer du saken de første dagene

De første dagene etter underkjenningen betyr mest for et krav senere.

• Stopp bruken. Fyr ikke i ildstedet før pipa er utbedret og godkjent. Du har selv et ansvar for å begrense skaden.
• Dokumenter. Be om feierens rapport skriftlig. Ta bilder av pipe, loft og ildsted, og noter datoen.
• Samle salgsdokumentene. Tilstandsrapport, egenerklæring, annonse og salgsoppgave. Marker alt som sier noe om pipe, ildsted og fyring.
• Si fra til selgeren. Send en skriftlig melding der du beskriver feilen og sier at du vil gjøre den gjeldende som mangel. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen. Se reklamasjon og frister i pilaren.
• Sjekk forsikringen. Har selgeren boligselgerforsikring, kan krav som ikke løses direkte med ham, ofte gå til forsikringsselskapet.

Skal en rehabilitering gjøres, er det praktisk å lese om hvor mye du kan få dekket når pipa må rehabiliteres. Er pipa allerede rehabilitert uten papirer, er pipa rehabilitert uten dokumentasjon det du trenger.

Kort oppsummert

• En feier som underkjenner pipe og ildsted, stanser bruken, men avgjør ikke selv om det er en mangel.
• Det avgjørende er om feilen fantes ved overtakelsen og om du fikk vite om den før kjøpet.
• Selgeren har rett til å rette pipa først, og avviser du det, kan du miste prisavslag og heving.
• Ta bilder, få feierens rapport skriftlig og si fra til selgeren innen rimelig tid.
• Første 10 000 kroner av en mangel dekker du selv, og fem år er ytterste frist for å reklamere.