Selger fikk avvik fra feieren uten å si det – hva kan jeg kreve?

Hvorfor taushet om feieravvik kan være en mangel

Avhendingslova § 3-7 sier at boligen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det kunne antas at det at opplysningen manglet, virket inn på avtalen. Et brev fra feieren om at pipa eller ildstedet har avvik, er et typisk eksempel på noe en kjøper vil vite.

Feieren fører tilsyn med fyringsanlegg og kan påpeke feil. Feil som vesentlig øker brannrisikoen, skal rettes straks, og anlegget skal stenges hvis de ikke rettes. Har selgeren fått en slik beskjed og ikke gjort noe, er det ikke bare et praktisk problem. Det er et forhold en kjøper vil legge stor vekt på.

Plikten til å opplyse går foran reglene om at du selv skal undersøke. Selv om du har vært på visning og lest tilstandsrapporten, kan du kreve for det selgeren fortiet. Men du kan ikke reklamere på det som gikk tydelig fram av dokumentene du fikk tilgang til.

Slik viser du at selgeren visste om avviket

Du er den som må sannsynliggjøre mangelen, så bevisene er nøkkelen. Be feieren om kopi av tidligere tilsynsrapporter og brev som er sendt til adressen. Spør kommunen eller brannvesenet om innsyn i saken. Se etter avvikslapper eller varsler i papirene selgeren overleverte, og i e-post og meldinger fra visning og budrunde.

Den viktigste enkeltbeviset er et brev eller en rapport stilet til selgeren med dato før du kjøpte. Da er det vanskelig for ham å si at han ikke visste. Har feieren bare gjort en muntlig anmerkning, står ord mot ord, og saken blir svakere.

Selgeren kan svare at avviket var lite eller allerede rettet. Da må du se på hva feieren faktisk skrev, om det var påpekt et forhold som øker brannfaren, og om noe ble gjort med det.

Slik gikk det for Magdalena

Magdalena kjøpte et rekkehus i november. Da hun i januar bestilte feier, fikk hun beskjed om at røykkanalen hadde avvik: en løs luke i pipeløpet og avskallet mørtel på toppen. Feieren så i sine egne arkiver at samme avvik var meldt til forrige eier året før, med brev sendt til adressen.

Salgsoppgaven hadde ikke noe om feieravvik. Magdalena skrev til selgeren og la ved feierens rapport og kopi av brevet fra året før. Hun krevde prisavslag lik kostnaden ved utbedringen, basert på tilbud fra to firma.

Selgeren svarte først at brevet aldri hadde kommet fram. Men Magdalena hadde funnet at selgeren hadde svart på brevet med en e-post til feiervesenet, der han ba om utsatt frist. Selgeren godtok da kravet og betalte utbedringen, fratrukket den egenandelen loven setter for kjøperen.

Hva du kan kreve

Hva du kan kreve, avhenger av hva selgeren gjør. Ved brukt bolig har selgeren rett til å rette mangelen selv, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for hans regning. Sier du nei til retting selgeren har rett til å utføre, kan du miste prisavslag og heving.

Blir mangelen ikke rettet, er prisavslag det vanligste kravet. Det settes normalt til det det koster å utbedre feilen, dokumentert med tilbud. Erstatning kan du også kreve for direkte tap uten at selgeren har skyld, mens indirekte tap krever at selgeren kan lastes. Å holde tilbake kjøpesummen er sjelden aktuelt etter overtakelse. Reglene om retting er forklart i artikkelen om selgerens rett til å rette.

Frister og forsiktighet

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket, og beskriv hva slags feil det er. Selgeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet mot god tro, og det er nettopp det som kan gjelde når et feieravvik skjules. Absolutt grense er fem år etter at du overtok, med mindre selgeren har påtatt seg ansvar lenger.

Bruk ikke anlegget mens avviket er åpent, hvis feieren har pekt på brannfare. De generelle reglene finner du i oversikten over feil ved pipe og ildsted. Har selgeren i tillegg sagt at ildstedet var i orden, står du enda sterkere, som forklart i artikkelen om peisen som ikke kan brukes.

Kort oppsummert

• Har selgeren fått avvik fra feieren og ikke opplyst om det, kan det være en mangel hvis du hadde grunn til å få vite det.
• Du må sannsynliggjøre at selgeren kjente til avviket, og et skriftlig brev fra feieren er det sterkeste beviset.
• Selgeren har rett til å rette først, og deretter er prisavslag til utbedringskostnaden hovedregelen.
• Reklamer raskt og skriftlig når du får kjennskap til feieravviket, og legg ved dokumentasjonen.
• Hold anlegget ute av bruk hvis avviket gjelder brannfare.