Avhendingslova

§ 4-17 — Rettsmangel — noen andre har rettigheter i boligen din

Du har kjøpt boligen, men det viser seg at noen andre har pant, bruksrett eller annen rettighet i den. Det kalles en rettsmangel — og gir deg de samme rettighetene som en vanlig mangel.

Kort svar

Har en tredjeperson pant, bruksrett eller annen rettighet i boligen du kjøpte — og du ikke visste om det — er det en rettsmangel. Du har da samme rettigheter som ved en fysisk mangel: prisavslag, erstatning, eventuelt heving.

⚖ Lovteksten — ordrett Avhendingslova § 4-17

(1) Har ein tredjeperson eigedomsrett, panterett eller annan rett i eigedomen, gjeld føresegnene om manglar tilsvarande dersom det ikkje følgjer av avtala at kjøparen skal overta eigedomen med dei avgrensingane som følgjer av tredjepersonens rett. (2) Kjøparen kan likevel alltid krevje skadebot for tap som følgje av at eigedomen tilhøyrte ein annan enn seljaren då avtala vart inngått, og kjøparen var i aktsam god tru. (3) Gjer ein tredjeperson krav på å ha rett i eigedomen og dette vert motsagt frå seljaren, gjeld føresegnene i fyrste og andre ledd tilsvarande når kravet ikkje er klårt ugrunna.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

En eiendom kan ha «juridiske feil» som er like alvorlige som fysiske feil. Det kalles en rettsmangel — og det betyr at en utenforstående tredjeperson har en rettighet i eiendommen din som begrenser din fulle eiendomsrett.

Eksempler på rettsmangler:

En ukjent pant i eiendommen som ikke ble slettet ved salget — du arver gjelden
En bruksrett — naboens rett til å kjøre over tomten, fiske i dammen, hente vann fra kilden
Forkjøpsrett — noen har rett til å tre inn i kjøpet ditt og kjøpe boligen på dine vilkår
Sameie — det viser seg at noen eier deler av det du trodde du kjøpte alene

Utgangspunktet er at du som kjøper overtar eiendommen fri for slike heftelser — med mindre det er avtalt at du visste og aksepterte dem. Var det ikke avtalt, er det en rettsmangel og du har alle kravene som ved en vanlig mangel: prisavslag, erstatning, heving.

Egenandelen på 10 000 kr fra § 3-1 gjelder ikke for rettsmangler — og retten til å kreve retting gjelder heller ikke, av åpenbare grunner.

Eksempel

Eksempel · Kari

Kari kjøper en tomt og får tinglyst skjøtet. Seks måneder senere kontaktes hun av en advokat som sier at naboeiendommen har en uoppsigelig veikjøringsrett over den delen av tomten der Kari planla å bygge garasje. Denne rettigheten stod i grunnboken, men megleren og Kari overså den. Det er en rettsmangel. Kari har krav på prisavslag tilsvarende verdireduksjonen rettigheten medfører.

Vanlige feil

Mange kjøpere sjekker ikke grunnboken selv. Alt som er tinglyst er offentlig tilgjengelig på Kartverket — sjekk alltid at eiendommen er fri for ukjente heftelser.
Megleren plikter å opplyse om kjente heftelser, men er ikke ufeilbarlig. Ta en titt selv.
Pant som ikke er slettet ved salget, er selgerens ansvar å rydde opp i — ikke kjøperens. Sjekk at heftelsesattesten er ren ved overtakelse.

Hva bør du gjøre?

Bestill en utskrift fra grunnboken på Kartverket.no (gratis) for eiendommen du kjøper. Se over alle tinglyste heftelser, rettigheter og pant. Er noe uklart, spør megleren om en forklaring. Kjøper du uten megler, sjekk dette selv alltid.