Boden eller kjellerrommet tilhører sameiet, ikke leiligheten

Når boden tilhører sameiet: eie, bruke eller ha enerett

I et eierseksjonssameie er seksjonen din en bruksenhet med eierrett. Alt utenfor den er fellesareal, som du eier sammen med de andre. Kjelleren, loftet og bodene kan ligge i begge kategorier. En bod kan være en del av seksjonen din. Den kan også være fellesareal som du får bruke.

Vedtektene kan gi én eller flere seksjonseiere enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år i boligsameier. Da har du bruk av boden, men sameiet eier den, og retten kan ha en tidsgrense. Det er en helt annen rett enn å eie rommet som en del av leiligheten.

Spørsmålet ditt blir derfor: hva har du kjøpt? Se etter tre ting:

• seksjoneringen og tegningene, som viser hva som hører til seksjonen
• vedtektene, som kan gi bruksrett til bestemte fellesdeler
• salgsoppgaven, som skal opplyse om tilliggende rettigheter

Hva salgsdokumentene skulle ha sagt

Megleren skal skriftlig og tydelig gi opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Salgsoppgaven skal blant annet inneholde tilliggende rettigheter og relevante rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak. Er boden en del av det du kjøper, bør det stå hvordan du har rett til den.

Avhendingslova gir to veier til en mangel. Den første er § 3-8: eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse og salgsprospekt. Står det «leilighet med bod i kjeller» og du senere finner at boden er sameiets rom du bare har fått låne, er det et poeng. Opplysningene må være konkrete, og du må ha hatt grunn til å stole på dem. Et bilde av en bod eller en romtegning med bod kan være konkret nok. En vag setning om «god lagringsplass» er det sjelden.

Den andre veien er § 3-7. Kjente eller burde selgeren kjenne til at boden ikke fulgte med seksjonen, og fikk du ikke vite det, kan det være en mangel. Det må også ha virket inn på avtalen. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel.

Slik gikk det for Ellen

Ellen kjøpte en leilighet i et sameie med tre etasjer. I annonsen stod det «egen bod i kjeller». Ved overtakelsen fikk hun nøkkel til rom nummer 14. Noen måneder senere ba styret henne flytte tingene, fordi rommet var satt av til sykkelparkering og hørte til fellesarealene.

Ellen leste vedtektene og salgsoppgaven på nytt. Salgsoppgaven nevnte boden uten å si at den var fellesareal. Vedtektene sa ingenting om enerett til nummer 14. Hun sendte en skriftlig reklamasjon til selgeren og vedla annonsen, salgsoppgaven og brevet fra styret.

Selgeren svarte at han hadde brukt rommet i åtte år uten innsigelser og trodde det var hans. Det tok ikke bort selgerens ansvar for annonsen. Til slutt ble partene enige om et beløp som tilsvarte verdien av en bod, og Ellen fikk i tillegg en annen bod av sameiet mot at hun ryddet rommet.

Hva du kan kreve

Kravet ditt er normalt prisavslag. Avslaget settes til kostnadene ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. For en bod kan det være hva en tilsvarende plass koster å skaffe, eller hva verdien av boden var i markedet. Har du hatt tap utover det, kan erstatning være aktuelt, særlig hvis selgeren kjente til forholdet.

Er det slik at en tredjeperson, her sameiet, har rett i noe du trodde du eide, kan det være en rettsmangel. Egenandelen gjelder ikke for rettsmangler. Det kan være en fordel for deg hvis kravet er lite.

Ved kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å rette selv, for eksempel ved å skaffe deg en tilsvarende bod, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke kreve retting selv. Resten av reglene om reklamasjon og frister er samlet i pilaren om det som ikke ble opplyst ved kjøp av leilighet i borettslag eller sameie. Ombyggingsproblemer i fellesdeler er nærmere beskrevet under ombygging og godkjenning av utbedringer.

Slik undersøker du før du reklamerer

Be sameiet om vedtekter, seksjoneringsdokumenter og plantegninger. Sammenlign dem med annonsen. Få gjerne styret til å bekrefte skriftlig hvem som eier og bruker rommet. Sjekk også om andre bruker rommet, og om det ligger noe i vedtektene om bruk av bod eller kjeller. Om rommet er sameiets, kan du ikke bruke det som du vil: det gjelder ordensreglene og vedtektene som for andre fellesarealer. Bruksretten kan gi deg noe mindre enn du trodde, og det er det forskjellen skal måles mot. Se også garasje- og parkeringsretten som ikke stemte, som ofte har samme feilkilde.

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og beskriv hva slags mangel det er.

Kort oppsummert

• Tilhører boden sameiet og ikke leiligheten, er spørsmålet hva annonsen og salgsoppgaven sa om boden.
• En bruksrett til en bod er noe annet enn å eie den, og vedtektene kan begrense bruksretten i tid.
• Kravet er normalt prisavslag, og bevisbyrden ligger hos deg som kjøper.
• Er sameiets rett en rettsmangel, gjelder ikke egenandelen.
• Sammenlign annonse, salgsoppgave og seksjoneringsdokumenter før du sender reklamasjonen.