Fastpristjenester for selg-selv: hva får du for pengene?
En selg selv-tjeneste gir deg som regel annonse, maler for salgsoppgave og kontrakt, digitale verktøy for budgivning og et oppgjør til en fast pris, mens du selv holder visning, svarer interessenter og forhandler. Innholdet varierer mye mellom tilbyderne, så det avgjørende er hva som faktisk er med i prisen. Ansvaret for opplysningene om boligen ligger hos deg, ikke hos tjenesten. Når tjenesten tar oppgjøret, må den ha rett til å drive eiendomsmegling.
Turid vil selge leiligheten uten tradisjonell megler, men hun vil ikke gjøre alt helt alene. Hun har funnet flere tjenester som tilbyr «selg selv» til fast pris. Prisene og pakkene er ulike, og hun vil forstå hva hun faktisk får.
Hva en selg selv tjeneste typisk inneholder
Tjenestene er bygget rundt at du gjør den delen av jobben som tar mest tid, mens tjenesten leverer verktøy og den delen som krever tillatelse. Typisk får du noen av disse elementene:
- annonse på de store boligportalene
- maler for salgsoppgave, budskjema og kjøpekontrakt
- digitalt system for å ta imot bud og legitimasjon
- fotografering og plantegning, ofte som tillegg
- oppgjør, tinglysing og utbetaling
Du gjør resten: holder visninger, svarer på spørsmål, følger opp budgivere og bestemmer hvilket bud du aksepterer.
Noen tjenester tilbyr også rådgivning underveis, for eksempel en telefon med en megler før budrunden. Andre er rene verktøy. Les hva som står i pakken, ikke bare overskriften.
Spør også hva som skjer hvis boligen ikke blir solgt. Noen tjenester tar hele fastprisen på forhånd, andre tar en del ved bestilling og resten ved salg. Får du pengene tilbake for oppgjøret hvis det aldri blir noe salg? Det bør stå i avtalen.
Hva tjenesten ikke tar ansvar for
Opplysningene om boligen er ditt ansvar. Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente eller måtte kjenne til (avhendingslova § 3-7), eller hvis den ikke svarer til det som står i annonse og salgsoppgave (avhendingslova § 3-8). At du har brukt en mal fra en tjeneste, endrer ikke det.
En megler med et fullt salgsoppdrag har en egen plikt til å innhente og kontrollere opplysninger og gi kjøperen en skriftlig oppgave før handel (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Den plikten følger bare oppdraget megleren har påtatt seg. Bruker du en tjeneste som bare leverer verktøy og oppgjør, må du selv sørge for at opplysningene er riktige og fullstendige.
Det samme gjelder budrunden. Meglerens regler om skriftlige bud, legitimasjon, kontroll av finansiering og minste akseptfrist (eiendomsmeglingsloven § 6-8) gjelder for megleren. Mange tjenester har lagt slike rutiner inn i verktøyet, men det er du som aksepterer budet og blir bundet.
Oppgjøret krever tillatelse
Den delen av tjenesten som tar seg av oppgjøret, driver eiendomsmegling. Å forestå oppgjør ved salg av fast eiendom er eiendomsmegling etter loven (eiendomsmeglingsloven § 1-2). Mot betaling kan det bare gjøres av noen som har rett til å drive eiendomsmegling, i praksis et foretak med tillatelse fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsloven § 2-1).
Det gir deg trygghet. Foretaket må holde kjøpesummen atskilt fra egne penger på klientkonto (eiendomsmeglingsloven § 3-2), og det må sørge for at kjøperen har fått rettsvern før pengene utbetales til deg (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Sjekk i Finanstilsynets register at foretaket som skal ta oppgjøret, har tillatelse.
Oppdragsavtalen for oppgjøret skal være skriftlig og blant annet angi vederlag, utlegg og et samlet kostnadsoverslag (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Mer om hva et rent oppgjør koster, står i oppgjørsoppdrag.
Fastprisen er sjelden hele prisen
Fastprisen dekker det som står i pakken. Det som ikke står der, kommer i tillegg. Vanlige tillegg er tilstandsrapport, energiattest, fotografering, ekstra annonsering og innhenting av dokumenter fra kommunen eller borettslaget.
Si at Turid sammenligner to tjenester. Den første koster 19 900 kroner med annonse, verktøy og oppgjør, men ikke foto. Den andre koster 29 900 kroner med foto, plantegning og en rådgivningstime. Legger hun til foto på 6 000 kroner hos den første, blir forskjellen 4 000 kroner, ikke 10 000. Sett pakkene opp mot hverandre linje for linje.
Sammenlign deretter med et vanlig meglertilbud. Hvor mye du sparer på å selge uten megler, er regnet ut i hvor mye du sparer på å selge uten megler.
Når en selg selv tjeneste passer
Tjenestene passer best for boliger som er enkle å selge: standard leiligheter og rekkehus i et aktivt marked, med ryddige papirer og få avvik. Da er visning og budrunde overkommelig, og risikoen for at prisen blir lavere er mindre.
De passer dårligere når boligen har uklare forhold, som manglende ferdigattest eller rom som ikke er godkjent, når det er flere selgere som må bli enige, eller når markedet er tregt. Hvilke salg som har størst risiko, står i når du ikke bør selge selv.
Turid valgte den billigste pakken med oppgjør, bestilte foto separat og holdt to visninger. Hun brukte to helger og flere kvelder på salget.
Kort oppsummert
- En selg selv-tjeneste gir typisk annonse, maler, budverktøy og oppgjør til fast pris, mens du tar visning og forhandling.
- Ansvaret for opplysningene om boligen ligger hos deg som selger.
- Den som tar oppgjøret, må ha tillatelse til å drive eiendomsmegling, og pengene skal stå på klientkonto.
- Sammenlign pakkene linje for linje, fordi tilstandsrapport, foto og dokumenter ofte kommer i tillegg.