Digital megler eller tradisjonell: hva får du for prisen?
En digital megler tar ofte lavere pris fordi du gjør mer av arbeidet selv, for eksempel visningene, eller fordi mer skjer på nett. Loven stiller de samme kravene til alle: tillatelse fra Finanstilsynet, en ansvarlig megler som selv gjør de viktigste delene av salget, skriftlige bud og kontroll av kjøperens finansiering. Det du må sjekke, er hvilke oppgaver som ligger i prisen, og hvilke som blir dine.
Malin skal selge en toroms leilighet i et område med mange like boliger. Hun har fått et tilbud fra en tradisjonell megler og et fra en aktør som markedsfører seg som digital megler med fastpris. Fastprisen er lavere. Men i det digitale tilbudet står det at Malin skal holde visningene selv.
En digital megler er en vanlig megler med en annen arbeidsdeling
Det finnes ingen egen lovkategori for digitale meglere. Alle som driver eiendomsmegling mot betaling, trenger tillatelse fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsloven § 2-1). For hvert oppdrag skal det være en ansvarlig megler med eiendomsmeglerbrev eller tilsvarende tillatelse (eiendomsmeglingsloven § 6-2). Den samme oppdragsavtalen, de samme budreglene og det samme ansvaret for oppgjøret gjelder.
Forskjellen ligger i hvordan arbeidet er fordelt. Den tradisjonelle megleren gjør vanligvis alt fra befaring til oppgjør og tar seg av visningene. Den digitale modellen flytter mer av kommunikasjonen til nett og kan overlate noen oppgaver til deg. Prisen blir lavere fordi megleren bruker mindre tid.
Dette kan ikke overlates til deg
Noen deler av salget må ansvarlig megler gjøre selv. Bare ansvarlig megler kan inngå oppdragsavtalen, befare og undersøke boligen, gi råd av betydning for handelen, holde budrunden og holde kontraktsmøtet (forskrift om eiendomsmegling § 6-1). Megleren skal også kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes, og bare formidle skriftlige bud med gyldig legitimasjon (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Hun skal sørge for at kjøperen får de opplysningene loven krever før handel sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-7).
Visninger, utkast til annonser og innhenting av opplysninger kan gjøres av medhjelpere. Loven sier ikke direkte noe om at selgeren selv holder visning. Men megleren har fortsatt ansvar for at kjøperne får riktige opplysninger. Holder du visningen, svarer du på spørsmål fra kjøperne om din egen bolig. Det du sier der, kan få betydning hvis kjøperen senere mener boligen har en mangel.
Hva du får for prisen hos en digital megler
Sammenlign oppgavene, ikke bare beløpet. Spør hvem som tar bildene, hvem som skriver salgsoppgaven, hvem som holder visningene, hvem som følger opp interessenter etter visning, og hvor raskt megleren svarer under budrunden. Spør om du må betale ekstra for tjenester som er inkludert hos den tradisjonelle megleren.
Si at den digitale fastprisen er 40 000 kroner og den tradisjonelle megleren tar 1,5 prosent av en salgssum på 4 millioner kroner, altså 60 000 kroner, pluss faste kostnader. Forskjellen kan være betydelig. Men hvis du må ta fri fra jobben til to visninger og en ekstra fellesvisning, betaler du forskjellen med egen tid. Hvis den tradisjonelle megleren får flere interessenter til visning, kan forskjellen i salgspris også bli større enn forskjellen i honorar. Den kan også bli mindre. Ingen av delene er gitt.
Du har krav på et skriftlig tilbud basert på timepris fra alle meglere, med anslått tid for befaring, salgsforberedelse, visninger, budrunde, kontrakt og oppgjør (eiendomsmeglingsloven § 7-2, forskrift om eiendomsmegling § 7-1). Det tilbudet viser hvor tiden går. Mer om valget mellom fastpris og provisjon står i Fastpris eller provisjon hos megler: hva lønner seg?.
Når passer digital megler, og når passer den dårligere
En digital megler kan passe når boligen er lett å sammenligne med andre, markedet er aktivt, og du har tid og lyst til å vise boligen selv. Mange like leiligheter i et område med kort salgstid er et typisk eksempel. Malins leilighet er et slikt tilfelle.
En tradisjonell megler kan passe bedre når boligen er uvanlig, markedet går tregt, eller salget har kompliserte sider, som dødsbo, seksjonering eller en tomt som skal fradeles. Bor du langt unna boligen, blir det vanskelig å holde visningene selv. Hvis du vurderer å gjøre hele salget selv uten megler, finner du regnestykket i Megler eller selge selv: regnestykket for en bolig til 4 mill..
Avtalen er like bindende uansett modell
Oppdragsavtalen med en digital megler skal inneholde det samme som andre oppdragsavtaler: vederlag, utlegg, samlet kostnadsoverslag, varighet, oppsigelse og hvem som er ansvarlig megler (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Oppdraget kan vare i høyst seks måneder (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Sjekk særlig hva du betaler hvis boligen ikke blir solgt. Noen fastpriser betales uansett, andre bare ved salg.
Kort oppsummert
- En digital megler følger samme lov og har samme ansvar som en tradisjonell megler.
- Lavere pris betyr ofte at du gjør mer selv, særlig visningene.
- Budrunden, rådene og kontraktsmøtet må ansvarlig megler gjøre selv.
- Sammenlign oppgavene i tilbudet, ikke bare beløpet.
- Digital megler passer best for vanlige boliger i aktive markeder.