Fasaden og materialene ble endret fra salgsoppgaven – er det en mangel?
Er fasaden og materialene i nybygget dårligere enn det kontrakten og salgsoppgaven beskrev, er det normalt en mangel. Det samme gjelder om avviket gjelder noe du hadde grunn til å legge vekt på. Rene illustrasjoner og «veiledende» bilder kan stille saken annerledes, og kontrakten kan gi utbyggeren rett til likeverdige alternativer. Du kan kreve retting, prisavslag og i alvorlige tilfeller heving.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som regnes som en mangel når fasade og materialer er endret
Du har kjøpt en bolig på bakgrunn av salgsoppgaven, kontrakten og beskrivelsen som følger med. Hvis fasaden eller materialene ikke svarer til dette, kan det være en mangel. Bustadoppføringslova har tre grunnlag som er relevante.
For det første er det en mangel når resultatet ikke er i samsvar med kravene i avtalen (§ 25). Står det i kontrakten eller beskrivelsen at fasaden er trepanel, og den er blitt fibersementplater, er det et avvik fra avtalen.
For det andre er det en mangel når resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt i forbindelse med avtaleinngåelsen eller i markedsføringen av entreprenøren eller på hans vegne (§ 27). Salgsoppgaven, nettsiden og visningsbrosjyren er markedsføring. Dette gjelder også opplysninger som er gitt av en materialleverandør eller et tidligere salgsledd.
For det tredje er det en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som utbyggeren kjente eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å vente å få, og som du kan gå ut fra påvirket avtalen (§ 26). Har utbyggeren byttet materiale uten å si fra, kan dette være et slikt tilfelle.
Hva som avgjør om avviket er en mangel
Ikke ethvert avvik er en mangel. Du må se på hva det er som er endret, og hvor viktig det var.
Se først på hvor presis beskrivelsen var. En kontrakt som sier «fasadekledning i malt trepanel, kvalitet X» binder utbyggeren sterkere enn en salgsoppgave som sier «moderne fasadeuttrykk». Se også på om materialet er jevngodt eller dårligere. Står det i kontrakten at utbyggeren kan bytte til «likeverdige materialer», er et bytte til et materiale av samme kvalitet og samme vedlikeholdsbehov ikke nødvendigvis noe avvik. Er det nye materialet billigere eller har kortere levetid, har du et sterkere krav.
Se deretter på hva du hadde grunn til å legge vekt på. Har du kjøpt boligen fordi den hadde murfasade, eller fordi den skulle ha store vinduer mot sør, er det en annen sak enn om du aldri har tenkt på materialet.
Til slutt: Illustrasjoner og 3D-bilder har ofte en tekst om at de er «veiledende». Det kan svekke et krav som bare bygger på bildet. Men en slik fraskrivelse kan ikke frata deg rettigheter etter loven, siden avtaler eller vilkår som er dårligere for deg enn loven ikke gjelder (§ 3).
Tidspunktet: når vurderer man om det er en mangel?
Om det er en mangel, vurderes ut fra forholdene på overtakelsestidspunktet (§ 28). Det er altså resultatet slik det er den dagen du overtar som teller. Hadde boligen i salgsoppgaven fasade i tre, og den du får overlevert har fasade i annet materiale, er avviket til stede fra den dagen.
Materialer som er endret underveis, men som er i samsvar med det du til slutt skriver under på, er et annet tilfelle. Signerer du en endringsavtale som uttrykkelig sier at fasaden er endret, har du godtatt endringen. Les derfor alt som kommer i posten.
Lars og Nora og fasaden som ble en annen
Lars og Nora Strand kjøpte en enebolig i et boligfelt for 5 200 000 kroner. Salgsoppgaven viste en fasade i stående trepanel i mørk beis, og kontraktens beskrivelse oppga «utvendig kledning: trepanel, grunnet og malt». Ved overtakelsen er fasaden i stedet kledd med fibersementplater.
På overtakelsesforretningen ber Lars om at avviket skrives i protokollen. Utbyggeren sier at plater «er likeverdig og mer vedlikeholdsfritt». Lars og Nora er ikke enige. De hadde valgt boligen nettopp på grunn av trefasaden, og de har brukt mye tid på å se på feltet og sammenligne hus.
De sender skriftlig reklamasjon innen noen dager. De viser til kontraktens beskrivelse og salgsoppgaven, og krever at utbyggeren enten bytter kledning eller gir prisavslag. Utbyggeren tilbyr 40 000 kroner. De innhenter en vurdering fra en takstmann, som anslår forskjellen i verdi til 150 000 kroner. De holder tilbake 150 000 kroner av sluttoppgjøret og sier fra til utbyggeren at de har gjort det.
Det er ikke gitt at de får full uttelling. Kontrakten kan ha et forbehold om likeverdige materialer, og utbyggeren kan hevde at platene er likeverdige. Men det er Lars og Nora som har dokumentasjon på hva som ble avtalt, og de har reklamert i tide.
Krav når fasaden avviker fra salgsoppgaven
Er avviket en mangel, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31). Du kan kreve at mangelen rettes. Retting skal skje for utbyggerens regning, men utbyggeren kan nekte hvis det vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det du oppnår (§ 32). Bytte av hele fasaden etter at boligen er ferdig, kan komme under den grensen. Da er prisavslag vanligvis den veien du har.
Du kan kreve prisavslag hvis mangelen ikke blir rettet. Heving krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd (§ 34). Et bytte av kledning er sjelden så stort at det holder. Erstatning for økonomisk tap kan kreves uten at utbyggeren er skyld i det, med visse unntak (§ 35).
Slik reklamerer du
Ta opp avviket så snart som mulig. Oppdager du det på overtakelsesforretningen, skal du få det skrevet inn i protokollen og gjøre det gjeldende uten opphold (§ 30). Oppdager du det senere, må du si fra innen rimelig tid. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.
Lag en liste med bilder og ta vare på salgsoppgaven, kontrakten, beskrivelsen og alt av e-poster. Reklamer skriftlig og krev at utbyggeren tar stilling til kravet ditt innen en frist. Se også feil i salgsoppgaven for hva som gjelder generelt når det er avvik mellom beskrivelsen og det du får.
Kort oppsummert
- Er fasaden og materialene i nybygget dårligere enn det kontrakten og salgsoppgaven beskrev, er det normalt en mangel.
- Hvor presis beskrivelsen var, og hva du hadde grunn til å legge vekt på, avgjør om endringen er en mangel.
- Kontrakten kan gi rett til likeverdige materialer, men en fraskrivelse kan ikke stille deg dårligere enn loven.
- Du kan holde tilbake penger, kreve retting eller prisavslag, og i alvorlige tilfeller heve.
- Når fasade og materialer er endret fra salgsoppgaven, må du si fra skriftlig og raskt, helst på overtakelsesforretningen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.