Bygningen er regulert til bevaring – burde du fått vite det?

Hva det betyr at bygningen er regulert til bevaring

En reguleringsplan er bindende for nye tiltak og utvidelse av eksisterende tiltak fra kommunestyrets vedtak (plan- og bygningsloven § 12-4). Er bygningen regulert til bevaring, kan planen sette grenser for hva du kan endre, for eksempel fasade, vinduer, tak og materialvalg. Hvor langt begrensningene går, står i planbestemmelsene for din eiendom.

Kommunen kan gi dispensasjon fra planen, men bare hvis hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene er klart større enn ulempene (plan- og bygningsloven § 19-2). Regnes du med at dispensasjon er en enkel vei, tar du feil. Det er en snever adgang.

Hva selgeren og megleren skulle ha sagt

Selgeren skal opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). En bevaringsregulering påvirker bruken og verdien, og mange kjøpere vil regne med å bli fortalt om den. Du må også kunne vise at det trolig virket inn på kjøpet at du ikke fikk vite det.

Megleren skal gi en skriftlig oppgave med blant annet eiendommens forhold til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Mangler regulering til bevaring i oppgaven, er det sannsynlig at det ble utelatt noe megleren skulle tatt med. Har oppgaven en feil opplysning, som «ingen særlige begrensninger for ombygging», kan det være en uriktig opplysning etter avhendingslova § 3-8.

Offentligrettslig rådighetsbånd og egenandel

Hefter det offentligrettslige rådighetsbånd eller byrder på eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende. Egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke (avhendingslova § 4-18). En reguleringsplan som begrenser bruken din av eiendommen, kan være et slikt bånd. Det kan være en fordel for deg, siden egenandelen faller bort.

Ved forbrukerkjøp har eiendommen også en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket er når du ikke bygget på selgerens sakkunnskap og vurdering (§ 3-2 tredje ledd). Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret, og det er trygt å bruke ordene «kan være en mangel».

Slik gikk det for Hassan

Hassan kjente huset som et flott bygg fra 1920-årene og kjøpte det for å bygge om loftet med store takvinduer. Ved overtakelsen sendte han en enkel skisse til kommunen. Svaret var at området er regulert til bevaring, og at store takvinduer mot gata ikke var tillatt.

Salgsoppgaven nevnte ingenting om regulering. Hassan fant planen på kommunens kartløsning og så at den var vedtatt langt før salget. Han skrev til selgeren, la ved planen og pekte på at han hadde fortalt under visningen at han ville bygge om loftet. Selgeren hadde svart at det «sikkert ordner seg».

Selgeren mente at planen var offentlig tilgjengelig, og at Hassan kunne fått den selv. Hassan viste at han hadde gitt uttrykk for planene sine, og at megleren skulle opplyst om planen. Han fikk til slutt et prisavslag som svarte til det ombyggingen hadde vært verdt for ham, men ikke hele beløpet. Hadde han ikke nevnt takplanene under visningen, ville kravet vært svakere.

Når kravet kan falle bort

Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det gjelder også det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Sto bevaringen i prospektet, faller kravet, med mindre selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig. Selgerens opplysningsplikt begrenses ikke av at du kunne undersøkt selv.

Undersøk derfor hva du fikk: salgsoppgave, vedlegg, kommunale opplysninger og eventuelle svar på spørsmål du stilte. Ta vare på alt som viser at du sa hva du ville bruke huset til.

Hva du kan kreve

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag eller erstatning. En bevaringsregulering kan selgeren ikke rette, så kravet er en pengesum. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng og avgjøres konkret. Dokumenter verditapet med en uavhengig verdivurdering, og be kommunen om en skriftlig beskrivelse av hva planen tillater. Reglene om frister og hvordan du sier fra, står i artikkelen om kommunale vedtak som kommer etter kjøpet.

Ligger det også tinglyste bindinger på eiendommen, se artikkelen om tinglyste erklæringer du ikke fikk vite om. Er det tale om en vei som skal bygges, står det mer i artikkelen om planlagt vei rett forbi huset. Selgerens tidligere varsler fra kommunen er omtalt i artikkelen om at selgeren hadde fått varsel fra kommunen før salget.

Kort oppsummert

• At bygningen er regulert til bevaring, står i reguleringsplanen og binder deg som eier.
• Megleren skal opplyse om endelige offentlige planer, og selgeren om det han kjente til.
• Et rådighetsbånd fra en plan behandles etter mangelsreglene, uten egenandel på 10 000 kroner.
• Har du sagt hva du ville bygge om, styrker det kravet ditt.
• Kravet faller hvis bevaringen sto tydelig i salgsdokumentene du fikk.