Tinglyste erklæringer du ikke fikk vite om – hva gjelder?

Hva tinglyste erklæringer er

En erklæring er en skriftlig avtale eller forpliktelse som er registrert i grunnboken (tinglyst) og hefter ved eiendommen. Den binder derfor ofte også den som kjøper senere. Det kan være avtaler med naboen, kommunen eller andre om ting som veirett, byggebegrensninger, vedlikehold av felles anlegg eller bruk av grunnen.

Poenget er at slike erklæringer ikke forsvinner ved eierskifte. Du overtar dem med eiendommen, med mindre avtalen din sier noe annet. Derfor er det viktig at de står i salgsoppgaven, slik at du kan ta hensyn til dem før du kjøper.

Hva megleren skulle ha oppgitt

Megleren skal gi deg en skriftlig oppgave før handelen. Den skal blant annet inneholde tinglyste forpliktelser og forholdet til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Megleren skal også gi kjøperen opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen.

Står en tinglyst erklæring som begrenser bruken din ikke i oppgaven, er det ofte noe megleren skulle tatt med. Sjekk grunnbokutskriften du fikk, og sammenlign med det som står i salgsoppgaven. Hvis utskriften ligger i vedleggene, taler det for at du hadde mulighet til å se erklæringen. Ligger den ikke der, er kravet ditt sterkere.

Hva du kan kreve når tredjeperson har en rett

Har en tredjeperson eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende, hvis avtalen ikke sier at du skal overta med denne retten (avhendingslova § 4-17). Hefter det offentligrettslige rådighetsbånd eller byrder på eiendommen, gjelder reglene om mangler også, og egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke (avhendingslova § 4-18).

I tillegg kan du ha krav etter § 3-7 hvis selgeren kjente til erklæringen og du hadde grunn til å regne med å få vite om den. Selgerens opplysningsplikt begrenses ikke av at du selv kunne undersøkt, og det følger uttrykkelig av § 3-10 tredje ledd. Kjøperens kunnskap kan likevel stoppe et krav. Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til, og du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10).

Slik gikk det for Bjørn

Bjørn kjøpte et hus med stor hage. Året etter ville han sette opp et bislag mot nabogrensen. Byggesøknaden ble stoppet av naboen, som viste til en tinglyst erklæring fra en tidligere eier om at det ikke skulle bygges nærmere grensen enn en gitt avstand.

Salgsoppgaven hadde ikke med erklæringen, og grunnbokutskriften i vedleggene var en kortversjon uten erklæringen. Bjørn hentet en full utskrift, fant erklæringen og skrev til selgeren og megleren. Han viste til at bislaget hadde vært sentralt i samtalene under visningen.

Selgeren svarte at han kjente til erklæringen, men trodde den var foreldet. Megleren erkjente at erklæringen skulle vært med. Etter en tid ble partene enige om et prisavslag basert på et anslag over hva bislaget ville gitt i verdi. Hadde erklæringen stått i kortversjonen han fikk, ville Bjørn stått med mye svakere krav.

Kjøperens kunnskap og bevis

Sørg for å beholde alle dokumentene du fikk før bud og etter budet: salgsoppgave, vedlegg, grunnbokutskrifter og e-poster. Har du fått en grunnbokutskrift med erklæringen, kan selger si at du kjente til den. Ber du om komplett utskrift fra grunnboken nå, vil du se hva som faktisk er tinglyst.

Sjekk også om erklæringen kan ha falt bort eller er endret. Å avgjøre det krever at du leser selve dokumentet. Er det ikke klart hvem som har rett til hva, er det heller ikke klart at det er en mangel, og du må sannsynliggjøre dette selv.

Hva du kan kreve og hvordan

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag eller erstatning. Er begrensningen så alvorlig at du ikke kan bruke eiendommen som forutsatt, kan heving være aktuelt, men terskelen er streng. Kostnaden dokumenterer du med verdivurdering eller tilbud fra fagfolk. Har en tredjeperson eiendomsretten til noe du trodde du kjøpte, kan du dessuten kreve erstatning for tap hvis du var i aktsom god tro (avhendingslova § 4-17 andre ledd).

Fristene for å si fra står i artikkelen om vedtak og krav fra kommunen som kommer etter kjøpet. Et endelig pålegg fra kommunen kan også tinglyses som en heftelse, som omtalt i artikkelen om tvangsmulkt for forrige eiers forhold. Ligger begrensningen i en reguleringsplan i stedet, er det en annen problemstilling, omtalt i artikkelen om bygningen regulert til bevaring. Har selgeren fått varsel før salget, kan du lese mer i artikkelen om varsel fra kommunen før salget.

Kort oppsummert

• Tinglyste erklæringer følger eiendommen og binder deg, selv om du ikke fikk vite om dem.
• Megleren skal ta med tinglyste forpliktelser i salgsoppgaven, og mangler de, kan du ha et krav.
• Rettsmangel og rådighetsbånd gir krav uten egenandel.
• En grunnbokutskrift i vedleggene kan tale mot deg, mens en kortversjon uten erklæringen taler for deg.
• Krav om prisavslag eller erstatning dokumenterer du med selve erklæringen og en verdivurdering.