Byggelånet er brukt opp før huset er ferdig: veien videre

Finn ut hvorfor pengene er borte

Når byggelånet er brukt opp og huset ikke er ferdig, er det første spørsmålet hvorfor. Svaret avgjør hvem som må betale resten.

• Entreprenøren har fastpris, og regningene fra ham har ikke økt. Da kan hullet skyldes dine egne kostnader: tilknytning, grunnarbeid du har bestilt separat, arkitekt, kommunale gebyrer og endringer du har bestilt underveis.
• Entreprenøren har krevd tillegg. Da må du undersøke om kravene har dekning. Etter bustadoppføringslova § 41 siste ledd har han ikke krav på tillegg for prisstigning uten skriftlig avtale, og tillegg for endringer og tilleggsarbeid skal etter § 42 følge av avtalen eller en særskilt skriftlig avtale, ellers må de ha vært krevd da endringen ble bestilt, eller være noe du måtte forstå at endringen ville føre til.
• Det har blitt betalt for mye i forhold til arbeidet som er utført. Etter § 47 gjelder en avtale om avdrag bare så langt verdien av arbeidet og materialene på eiendommen minst svarer til det som er betalt, og minst en tidel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.

Be om en oversikt over hva som er betalt, hva som er utført, og hva som gjenstår. Regningene skal kunne kontrolleres (§ 48).

Hvem bærer overskridelsen

En vanlig misforståelse er at byggherren alltid må ta resten når budsjettet sprenges. Det stemmer ikke, og her skiller loven mellom kostnader.

Er det avtalt fastpris, og entreprenøren bruker mer tid og materialer enn kalkulert, er det i utgangspunktet hans risiko. Overskridelser på dine egne utgifter og på endringer du har bestilt, bærer du derimot selv. Hvis kontrakten er et prisoverslag, kan vederlaget ikke vesentlig overstige overslaget, og høyst med 15 prosent, med mindre det er avtalt en annen grense eller tillegg etter §§ 42 og 43 kommer til.

Garantien etter § 12 som entreprenøren stiller, dekker hans mislighold. Den dekker ikke mangel på penger hos deg.

Hva banken avgjør

Loven gir deg ingen rett til mer lån. Om banken vil øke rammen, avhenger av banken sin egen vurdering av økonomien din og verdien på prosjektet. Kontakt banken tidlig, før du har gått tom, og ta med en oppdatert oversikt over kostnader og framdrift, og en forklaring på hvorfor det mangler penger.

Mens du venter på svar, bør du ikke la betalingsplanen med entreprenøren bryte sammen i det stille. Spør om en skriftlig avtale om utsatt betaling eller en endret plan. Sier han ja, er du sikret mot stans. Sier han nei, er det betalingsplanen som gjelder.

Hva som skjer hvis du ikke betaler

Betaler du ikke et avtalt avdrag i tide, kan entreprenøren sende varsel om stansing, og stanse hvis du ikke betaler snarest mulig etter varselet (§ 56). Han kan også stanse hvis det er klart at betalingen blir forsinket, og du ikke gir full trygghet når han ber om det. Ved stans kan han kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader.

Entreprenøren kan heve avtalen når forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd (§ 57). Han kan ikke heve etter overtakelse. Etter heving har han krav på oppgjør som om du hadde avbestilt, altså vederlag for utført arbeid og erstatning for tap så langt du rimelig kunne regne med det (§ 58 og § 52).

Når du må velge å avbestille

Har du ikke råd til å fullføre, kan du avbestille ytelsen før overtakelse. Da betaler du for arbeid som er utført, og kan måtte dekke entreprenørens tap, så langt du rimelig kunne regne med det (§ 52). Er det avtalt et avbestillingsgebyr, må det være rimelig (§ 54). Avbestilling er et siste alternativ, og du bør sjekke tallene først.

Kort oppsummert

• Finn ut hvem som har skapt overskridelsen. Entreprenørens fastpris er hans risiko, men dine egne kostnader og endringer bærer du.
• Banken avgjør om byggelånet kan økes. Loven gir ingen rett til mer lån.
• Mangler du penger til et avtalt avdrag, kan entreprenøren stanse etter varsel og til slutt heve.
• Sørg for en skriftlig avtale om betalingen hvis byggelånet er brukt opp før huset er ferdig.
• Avbestilling før overtakelse er mulig, men gir oppgjør for utført arbeid og mulig erstatning.