Avslag fordi du burde ha undersøkt bedre

Hva undersøkelsesplikten krever av deg

Avhendingslova § 3-10 handler om hva du som kjøper må tåle. Første ledd sier at du ikke kan kreve noe for det du kjente til eller måtte kjenne til, og at du regnes for å kjenne til det som tydelig fremgår av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter. Andre ledd gjelder undersøkelsen: Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring om å undersøke, kan du ikke støtte deg på det du burde ha oppdaget.

Det er altså to forskjellige situasjoner. Den ene er at du har undersøkt og likevel overså noe som du burde ha sett. Den andre er at du fikk en konkret oppfordring om å undersøke noe nærmere og lot være. Har du ikke undersøkt og heller ikke fått noen oppfordring, faller avslaget på undersøkelsesplikten normalt bort.

Hvor langt går plikten i praksis

Høyesterett har understreket at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil i realiteten flyttes tilbake til kjøperen. Det ville stride mot formålet med lovendringen fra 2022 (HR-2025-1749-A). Retten la også vekt på at generelle risikoopplysninger ikke i seg selv utløser en plikt til nærmere undersøkelser, og at du bare kreves å gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse på visning.

Det betyr at du ikke trenger åpne vegger, kjøre kamera i rør eller gå på taket for å beholde kravene dine. Skal noe undersøkes nærmere, må det være konkrete forhold som gir deg en grunn til det, for eksempel at rapporten anbefaler videre undersøkelser av en bestemt bygningsdel, eller at selgeren eller megleren har bedt deg gjøre det.

Slik svarer du på avslaget

Gå gjennom avslagsbrevet og skriv ned hva selskapet mener du burde ha oppdaget. Se deretter på fire spørsmål.

1. Undersøkte du faktisk denne delen av boligen før kjøpet, eller var det noe du aldri så?
2. Ble du oppfordret til å undersøke akkurat dette nærmere, skriftlig eller i salgsdokumentene?
3. Ville en vanlig, aktsom besiktigelse på visning ha avslørt feilen?
4. Har selgeren gitt uriktige opplysninger, eller holdt noe tilbake han visste?

Det siste er viktig. Undersøkelsesplikten gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers i strid med god tro. Har selgeren sagt noe uriktig i egenerklæringen eller på visning, kan det veie tyngre enn at du kunne ha sett bedre etter. Hvem som skal sannsynliggjøre hva, avhenger av hva som er påstått, men i utgangspunktet er det du som må vise at det er en mangel. Ta derfor vare på salgsoppgave, egenerklæring, bilder fra visning og alt du har fått skriftlig.

Slik gikk det for Agnieszka

Agnieszka kjøpte en enebolig og fant senere en sprekk i grunnmuren ved kjellerinngangen. Hun reklamerte, og forsikringen avslo. Begrunnelsen var at hun hadde vært i kjelleren på visning og derfor burde ha oppdaget sprekken.

Hun tok avslaget som et tegn på at hun hadde gjort noe galt, og lurte på om hun skulle gi opp. I stedet gikk hun gjennom hva hun faktisk hadde sett: hun hadde stått i døråpningen med lommelykt en kort stund, og sprekken sitter bak en hylle. Hun fant også at selgerens egenerklæring sa «ingen kjente fuktproblemer», og at et bilde i salgsoppgaven viste kjelleren uten hyllen. Hun klaget til Finansklagenemnda og la ved bildene. Selskapet trakk avslaget og tilbød prisavslag, fordi en aktsom besiktigelse ikke ville avdekket sprekken bak hyllen.

Når avslaget likevel kan stå seg

Avslaget kan holde hvis feilen var synlig og det er vanskelig å forklare hvorfor du ikke la merke til den, eller hvis du fikk en konkret oppfordring om å undersøke og ikke gjorde det. Finansklagenemnda er ikke bundet av anførslene dine og kan vurdere saken selv, både i din favør og ikke. Kommer feilen fra en fuktskade som var tydelig beskrevet i tilstandsrapporten, gjelder en annen regel: du regnes da for å kjenne til det som tydelig går frem av rapporten. Det er tema i artikkelen om avslag fordi feilen stod i tilstandsrapporten.

Sier selskapet at feilen var ventet ut fra boligens alder, er det et annet argument enn undersøkelsesplikten, og det gjennomgås i artikkelen om at forsikringen sier feilen er forventet ut fra alder. Selskaper bruker gjerne begge argumentene samtidig, så les avslaget nøye og svar på hvert punkt.

Slik går du videre

Send en skriftlig innsigelse til selskapet, og be om innsyn i det selskapet har innhentet i saken. Vil selskapet sende sin egen takstmann, kan du lese artikkelen om forsikringens egen takstmann. Får du et tilbud som ikke virker riktig, hjelper artikkelen om tilbud fra forsikringen deg å vurdere det.

Et skriftlig avslag oppgir normalt en frist, og det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter avslaget. Finansklagenemnda tar ikke imot klager på e-post og tar ikke gebyr for å sende inn selve klagen. Hele veien etter et avslag er beskrevet i pilaren Boligselgerforsikringen avviste kravet ditt – hva nå?.

Kort oppsummert

• Et avslag om undersøkelsesplikt krever at du har undersøkt og burde oppdaget feilen, eller at du ikke fulgte en oppfordring om å undersøke.
• Høyesterett har sagt at undersøkelsesplikten ikke skal flytte risikoen for skjulte feil tilbake til kjøperen.
• Generelle risikoopplysninger utløser ikke en plikt til nærmere undersøkelser, og du kreves bare å gjøre en vanlig, aktsom besiktigelse.
• Undersøkelsesplikten gjelder ikke hvis selgeren var uærlig eller grovt uaktsom, så samle bevis på hva selgeren opplyste.