Forsikringen sier feilen er «forventet ut fra alder»
Alder alene gjør ikke en feil til «forventet» slik at det ikke er en mangel. Det avgjørende er om boligen avviker fra det du kunne vente ut fra type, alder og synlig tilstand, og hva tilstandsrapporten og salgsdokumentene faktisk sa. Sier avslaget bare at bygget er gammelt, kan det være for lite som begrunnelse. Du må selv gjøre det sannsynlig at det foreligger en mangel, så samle dokumentasjonen før du svarer.
Når et avslag bygger på alder
Boligselgerforsikringen dekker selgerens ansvar for mangler. Sier selskapet at feilen var «forventet ut fra alder», mener det som regel at boligen ikke avviker fra det en kjøper kunne vente av en bolig på denne alderen. Det er et av vilkårene for mangel i avhendingslova, ikke en generell unntaksregel for gamle hus.
Loven sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). Alderen er altså ett moment. Den betyr at en fyrtiårig takstein med mose og slitasje er noe helt annet enn et tak som lekker fordi underlaget er råttent uten at rapporten sa noe om det.
Avslaget bør derfor ikke bare henvise til at huset er gammelt. Det bør forklare hvorfor akkurat denne feilen, i denne graden, lå innenfor det du burde regne med. Spør om begrunnelsen hvis den mangler, og be om innsyn i vurderingene selskapet har innhentet i saken (forsikringsavtaleloven § 8-1).
Hva som avgjør om feilen var forventet
Tre ting avgjør som regel utfallet: hva boligen faktisk feilet, hva du fikk vite før kjøpet, og hvor alvorlig feilen er sammenlignet med det som var opplyst.
Tilstandsrapporten. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter (avhendingslova § 3-10). Er feilen beskrevet som et avvik, eventuelt med tilstandsgrad 2 eller 3 (vesentlige eller store avvik), har du vanskelig for å kreve noe for nettopp den feilen. Er feilen ikke nevnt, eller bare nevnt svakt, står saken annerledes.
Nedtoning av alvoret. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda var sprekker nevnt i både egenerklæringen og tilstandsrapporten. Nemnda mente likevel at alvoret var betydelig nedtonet, og fant at det var en mangel. At noe er nevnt, betyr altså ikke at kjøperen kunne forstå hvor omfattende problemet var.
Tydelig opplysning. I en annen sak var manglende snøfangere opplyst i tilstandsrapporten med anbefaling om å montere dem. Der fant nemnda ingen mangel. Sammenligningen viser hvor mye det betyr hva dokumentene sier og hvor tydelig de sier det.
Kjøperens plikt til å undersøke
Selskaper trekker ofte fram at du burde ha oppdaget feilen på visning. Høyesterett har understreket at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøperen (HR-2025-1749-A). Generelle risikoopplysninger, for eksempel at en bolig er gammel, utløser ikke i seg selv en plikt til å gjøre nærmere undersøkelser. Du kreves bare å gjennomføre en vanlig, aktsom besiktigelse.
Det betyr at «gammelt bad» i salgsoppgaven ikke uten videre gjør alle skjulte skader på badet til din risiko. Det gjelder likevel bare så langt skaden ikke er en av de tingene rapporten faktisk pekte på.
Slik gikk det for Gustav
Gustav kjøpte en enebolig fra 1974. Tre måneder etter overtakelsen lakk det fra taket i stua. Tilstandsrapporten hadde gitt taket TG 1 og bare nevnt normal slitasje på takbelegget. Boligselgerforsikringen avslo kravet og skrev at fuktskader på tak av denne alderen var «forventet ut fra alder».
Gustav svarte skriftlig og ba selskapet forklare hva som var forventet. Han la ved rapporten, bilder av det skadde underlaget og en vurdering fra en takdekker som viste at lekkasjen kom fra skjulte feil i tekkingen, ikke fra slitasje på selve belegget. Han viste også til at rapporten ikke hadde advart mot noe slikt.
Selskapet fastholdt først avslaget, og Gustav klaget til Finansklagenemnda. Etter at saken var lagt fram, tilbød selskapet prisavslag. Det tilbudet viste seg å ligge under det takdekkeren hadde beregnet, og i den fasen ble det handlet om beløpet, ikke om det var en mangel.
Prisavslag: hva som trekkes fra
Selv om feilen er en mangel, blir ikke hele utbedringsprisen ditt krav. Er utbedringen dyrere enn den gamle løsningen, trekkes standardhevingen fra når prisavslaget beregnes, men ikke når det avgjøres om det er en mangel (HR-2017-1073-A). Nemnda fastsetter fradraget skjønnsmessig i hver sak. I et rekkehus fra 1958 var fradraget om lag 75 prosent, men det tallet gjelder den saken og er ikke en norm. Slike fradrag er også en grunn til å sjekke om tilbudet du får er for lavt, som du kan lese mer om i Tilbud fra forsikringen: er det for lavt?.
Hva du gjør med avslaget
Be selskapet om en skriftlig begrunnelse dersom den mangler. Send dokumentasjon som viser at feilen går utover det som var opplyst, og at den ikke var synlig. Krever selskapet mer, kan Forsikringen krever mer dokumentasjon – hvor langt må du gå? hjelpe deg å avgjøre hvor mye du må levere.
Avslaget bør normalt opplyse om en frist for å bringe saken inn for en nemnd eller domstol. Det tryggeste er å kreve nemndsbehandling eller reise sak innen seks måneder etter skriftlig avslag (forsikringsavtaleloven § 8-5). Avslaget er bare ett av flere steg i saken, og hele oversikten står i Boligselgerforsikringen avviste kravet ditt – hva nå?. Svarer selskapet ikke, gjelder Forsikringen svarer ikke – kan du gå til sak?.
Kort oppsummert
- Feilen er ikke «forventet ut fra alder» bare fordi boligen er gammel.
- Alder, type og synlig tilstand vurderes sammen med det tilstandsrapporten sa.
- Nedtonet alvor i rapporten kan gjøre feilen til en mangel, selv om den er nevnt.
- Avslaget bør begrunne hvorfor feilen lå innenfor det du kunne vente av en bolig på den alderen.
- Klag innen seks måneder etter skriftlig avslag, slik at kravet ikke faller bort.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 145 saker om risikoopplysninger i tilstandsrapporten fikk kjøper helt eller delvis medhold i 25 %.