§ 8-5. Jak przebiega zmiana najemcy
Gdy zmiana najemcy zostanie zatwierdzona, nowy najemca wstępuje w stosunek najmu (leieforhold) od chwili, gdy zgoda dotarła do Ciebie. Nowy najemca odpowiada tylko za roszczenia, które stają się wymagalne po tej chwili. Za wcześniejsze roszczenia odpowiadasz Ty.
Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська
Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)
Jeżeli zmiana najemcy wymaga zgody wynajmującego (utleier), prawo najmu przechodzi w stosunku do wynajmującego od chwili, gdy zawiadomienie o zgodzie dotrze do najemcy, chyba że we wniosku wskazano późniejszy termin. Jeżeli zmiana najemcy została zatwierdzona wskutek bierności wynajmującego, prawo najmu przechodzi w stosunku do wynajmującego z upływem terminu na odpowiedź zgodnie z § 8-4 ust. 3 zdanie drugie, chyba że we wniosku wskazano późniejszy termin. Jeżeli zmiana najemcy może nastąpić bez zgody wynajmującego, prawo do korzystania przechodzi w stosunku do wynajmującego od chwili, gdy zawiadomienie o zmianie najemcy dotarło do wynajmującego, chyba że w zawiadomieniu wskazano późniejszy termin.
Za roszczenia, które stają się wymagalne po chwili wskazanej w ustępie pierwszym, odpowiada wyłącznie nowy najemca. Jeżeli przeniesienie wymaga zgody wynajmującego, wynajmujący może uzależnić zgodę od tego, aby nowy najemca przyjął osobistą odpowiedzialność za roszczenia, które stały się wymagalne w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, licząc od chwili wskazanej w ustępie pierwszym. Należy podać wysokość roszczenia.
To, że poprzedni najemca naruszył swoje obowiązki wynikające z ustawy lub umowy, nie daje wynajmującemu prawa do dochodzenia od nowego najemcy środków z tytułu naruszenia umowy (mislighold). Po tym, jak wniosek o zgodę na przeniesienie dotarł do wynajmującego, rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym (heving) z powodu naruszenia umowy najmu (leieavtale) przed tą chwilą może nastąpić tylko wtedy, gdy można odmówić zgody na przeniesienie.
Co to oznacza?
Gdy wynajmujący zgodzi się na zmianę najemcy, to konkretna chwila decyduje o tym, kto za co odpowiada:
Od chwili udzielenia zgody: Najemcą jest nowy najemca. Wszystkie roszczenia, które stają się wymagalne po tej chwili, obciążają nowego najemcę — czynsz (husleie), szkody i inne obowiązki wynikające z umowy najmu.
Przed chwilą udzielenia zgody: Za nieuregulowane roszczenia z okresu, gdy Ty byłeś najemcą, odpowiadasz Ty — nie nowy najemca. Nowy najemca nie przejmuje Twoich długów wobec wynajmującego.
Wynajmujący może jako warunek zgody zażądać, aby nowy najemca przyjął osobistą odpowiedzialność za roszczenia, które stały się wymagalne w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Ale taki warunek musi zostać postawiony wyraźnie — nie dzieje się to automatycznie.
O naruszeniu umowy: To, że wcześniej naruszyłeś umowę najmu, nie daje wynajmującemu prawa do dochodzenia od nowego najemcy środków z tytułu naruszenia umowy. Nowy najemca zaczyna z czystą kartą.
Przykład
Eva sprzedaje swoją kawiarnię i przenosi prawo najmu na nowego właściciela 1. czerwca. Czynsz za maj (wymagalny 1. maja) nie został zapłacony. Odpowiada za to Eva — nie nowy właściciel. Nowy właściciel odpowiada od 1. czerwca.
Co powinieneś zrobić?
Przeprowadź zmianę najemcy porządnie: zadbaj o to, aby cały czynsz i inne zobowiązania były uregulowane do chwili przeniesienia. Udokumentuj stan lokalu mieszkalnego (bolig) lub lokalu użytkowego (lokale) przy przekazaniu lokalu (overlevering). W ten sposób unikniesz roszczeń w przyszłości.