Leierskifte steg for steg: fra søknad til ny kontrakt

Leierskifte steg for steg: første trinn er å finne ut om du trenger godkjenning

Før du setter i gang et leierskifte, må du vite om utleier må si ja. Hovedregelen i husleieloven § 8-1 er at leieren ikke kan overføre sin leierett uten utleierens samtykke. Unntakene gjelder blant annet når ektefelle eller husstandsmedlemmer har lovfestet rett til å tre inn i avtalen ved dødsfall eller samlivsbrudd. Da kan leierskiftet gjennomføres uten godkjenning, og utleier får bare melding.

Alle andre må søke. Det er denne søknaden resten av prosessen bygger på.

Andre trinn: send søknaden til utleier

Loven sier at leierskiftet krever «godkjenning fra utleieren» og snakker om «søknad». Den stiller ikke noe formkrav til søknaden i § 8-5. Likevel er det lurt å skrive den, slik at det er enkelt å vise senere hva dere har spurt om og når.

Søknaden bør si hvem som skal overta, fra hvilken dato overføringen skal gjelde, og navn og kontaktopplysninger til den nye. Oppgir søknaden et senere tidspunkt enn godkjenningsdatoen, er det dette senere tidspunktet som gjelder i forholdet til utleier.

Når det gjelder en bolig, har loven ingen frist for hvor raskt utleier skal svare, og heller ingen regel om at taushet regnes som ja. Regelen om at utleiers passivitet i én måned betyr godkjenning, står i § 8-4 tredje ledd og gjelder overføring av leie av lokale. Utleier trenger dessuten ikke oppgi grunn for å si nei til en vanlig overføring av en bolig.

Tredje trinn: når gjelder overføringen?

Etter § 8-5 første ledd overføres leieretten i forhold til utleieren fra det tidspunktet melding om godkjenning kommer fram til leieren. Er søknaden godkjent, er det altså dagen meldingen kommer fram som teller, med mindre søknaden oppgir en senere dato.

Kan leierskiftet gjennomføres uten godkjenning, overføres bruksretten i forhold til utleieren fra det tidspunktet meldingen om leierskiftet kom fram til utleieren, hvis ikke et senere tidspunkt er oppgitt i meldingen. Her er det altså dagen utleier får beskjed, som teller.

Fjerde trinn: hvem svarer for hva?

For krav som forfaller etter overføringen, hefter bare den nye leieren. Husleie som forfaller i måneden etter overtakelsen, kan altså ikke kreves av den som flyttet ut.

For eldre krav gjelder en annen regel. Krever overføringen godkjenning, kan utleier som vilkår for godkjenningen kreve at den nye leieren personlig tar ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene. Kravets størrelse skal oppgis. Dette vilkåret er utleiers valg, og det gjelder bare når godkjenning er nødvendig.

Femte trinn: kontrakt og depositum

Husleieloven krever ikke at det skrives en ny leiekontrakt ved leierskifte. Den eksisterende leieavtalen går over til den nye leieren, og vilkårene er de samme som før. Skal noe endres, for eksempel husleien eller leietiden, må utleier og den nye leieren bli enige om det på vanlig måte. Mange velger likevel å skrive et tillegg eller en ny kontrakt for å få alt på papiret.

§ 8-5 sier ingenting om depositumet. Hva som skjer med det, avhenger av hva dere avtaler. Det vanlige er at den som flytter ut, og den som overtar, gjør opp seg imellom, og at utleier får vite hvem depositumet nå gjelder for.

Et eksempel fra Oslo

Oda leier en toromsleilighet av Leif for 11 200 kroner i måneden. Hun skal flytte til utlandet fra 1. mars, og vennen Magnus vil overta. Oda sender en e-post til Leif 3. februar med søknad om overføring fra 1. mars. Leif svarer 10. februar at han godkjenner Magnus. Siden søknaden oppga 1. mars, er det den datoen som gjelder.

Leif vet at Oda har en ubetalt husleie fra desember på 11 200 kroner. Han kan sette som vilkår at Magnus tar ansvar for den, og må da oppgi beløpet. Magnus takker ja til å ta ansvaret, og han og Oda avtaler at hun betaler ham pengene tilbake. Fra 1. mars hefter bare Magnus for husleien som forfaller.

Hva hvis utleier sier nei?

Krever leierskiftet godkjenning og utleier avslår, blir ikke leieretten overført. Den som ville overta, får da ingen rett til boligen overfor utleier, og den som står på kontrakten, sitter fortsatt med alle sine plikter. Vil den nåværende leieren ut, må han eller hun si opp avtalen etter de vanlige reglene og holde ut oppsigelsestiden, eller bli enig med utleier om noe annet.

For boliger har loven ingen regel om at et avslag må begrunnes. Hvis kontrakten sier at overføring er tillatt, eller leieren har en lovfestet rett til å tre inn i avtalen, er situasjonen en annen, og da trenger du ikke godkjenning.

Fremleie som alternativ

Vil du flytte midlertidig, er fremleie et alternativ til leierskifte. Etter § 7-2 krever også fremleie samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Du beholder da leieavtalen og ansvaret overfor utleier.

Kort oppsummert

• Leierskifte steg for steg: utleier må som hovedregel godkjenne et leierskifte. Ved lovfestet rett til å tre inn kreves ikke godkjenning.
• Overføringen gjelder fra det tidspunktet godkjenningen kommer fram til leieren, med mindre søknaden oppgir et senere tidspunkt.
• Fra overføringen hefter bare den nye leieren for nye krav.
• Utleier kan sette som vilkår at den nye leieren tar ansvar for krav forfalt de siste seks månedene.
• Loven krever verken ny kontrakt eller regler om depositum, så det må dere avtale.