§ 8-4. Przeniesienie prawa najmu lokalu użytkowego

Jeśli sprzedajesz firmę prowadzoną w wynajmowanym lokalu użytkowym (lokale), możesz przenieść prawo najmu na nowego właściciela — za zgodą wynajmującego (utleier). Wynajmujący może odmówić tylko z uzasadnionej przyczyny (saklig grunn), a brak odpowiedzi przez jeden miesiąc oznacza zgodę.

Ustawa o najmie lokali (husleieloven)·LOV-1999-03-26-17

Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська

Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)

Najemca (leier) lokalu użytkowego może, za zgodą wynajmującego, przenieść swoje prawo najmu w związku z przeniesieniem działalności prowadzonej w lokalu.

Jeżeli zmarły najemca był wspólnikiem w spółce jawnej (ansvarlig selskap), pozostali wspólnicy spółki mają, za zgodą wynajmującego, prawo wstąpić w prawo najmu lokali, w których prowadzona jest działalność spółki.

Zgody na podstawie ustępu pierwszego i drugiego można odmówić tylko wtedy, gdy okoliczności dotyczące nowego najemcy stanowią uzasadnioną przyczynę. Jeżeli wynajmujący nie odpowie na wniosek o zgodę na podstawie ustępu pierwszego i drugiego w ciągu jednego miesiąca od otrzymania wniosku, uważa się to za zgodę na przeniesienie.

Źródło: Lovdata — Husleieloven (ustawa o najmie lokali) § 8-4

Co to oznacza?

Ten przepis dotyczy Ciebie, jeśli prowadzisz firmę w wynajmowanym lokalu i chcesz ją sprzedać. Umowa najmu (leieavtale) jest często ważną częścią wartości firmy — jeśli lokal jest idealny, trudno go zastąpić.

Możesz przenieść prawo najmu na kupującego firmę, ale potrzebujesz zgody wynajmującego.

Wynajmujący może odmówić tylko z uzasadnionej przyczyny — czyli z powodu czegoś konkretnego i negatywnego dotyczącego nowego najemcy, który kupuje firmę: złej sytuacji finansowej, braku odpowiedniego doświadczenia w danym rodzaju działalności lub podobnych powodów. Nie może odmówić tylko dlatego, że chce ponownie negocjować warunki.

Brak reakcji oznacza zgodę. Jeśli złożysz wniosek na piśmie, a wynajmujący nie odpowie w ciągu jednego miesiąca, przeniesienie zostaje automatycznie zatwierdzone.

Szczególny przypadek: jeśli umrze wspólnik spółki jawnej, pozostali wspólnicy mają podobne prawo do wstąpienia w prawo najmu lokali firmy — za zgodą wynajmującego na tych samych warunkach.

Przykład

Lars sprzedaje swój salon fryzjerski. Lokal jest dobry i położony w centrum — to ważna część wartości sprzedaży. Lars składa do wynajmującego wniosek o przeniesienie prawa najmu na kupującego. Wynajmujący sprawdza kupującego i nie znajduje uzasadnionej przyczyny do odmowy. Przeniesienie zostaje zatwierdzone.

Częste błędy

  1. Zapominasz złożyć wniosek — myślisz, że kupujący i wynajmujący ustalą to między sobą. To Ty jako sprzedający odpowiadasz za złożenie wniosku o przeniesienie.
  2. Składasz wniosek ustnie. Wniosek musi być pisemny, aby obowiązywała zasada jednego miesiąca.

Co powinieneś zrobić?

Jeśli planujesz sprzedaż firmy: wyjaśnij kwestię prawa najmu na wczesnym etapie sprzedaży. Wyślij do wynajmującego pisemny wniosek o przeniesienie. Udokumentuj, że wniosek został otrzymany. Jeśli wynajmujący zwleka, przypomnij mu, że milczenie przez jeden miesiąc oznacza zgodę.

Powiązane przepisy
Wszystkie §§ ustawy o najmie lokali →
Pytania dotyczące tego przepisu
Narzędzia