Kan utleier heve mot meg for noe den forrige leietakeren gjorde?

Kan utleier heve mot ny leietaker for tidligere mislighold?

Husleieloven § 8-5 tredje ledd har en klar hovedregel: at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter etter lov eller avtale, gir ikke utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye leieren. Misligholdsbeføyelser er for eksempel heving og erstatning.

Den nye leieren starter altså med blanke ark. Hadde forrige leier skadet vegger, betalt husleien for sent eller brutt husordensreglene, er det forrige leier som kan stilles til ansvar. Utleier kan ikke heve leieavtalen mot deg som har kommet inn fordi forgjengeren din gjorde noe galt.

Heving etter at søknaden har kommet fram

Loven har en tilleggsregel. Etter at søknad om godkjenning av overføring er kommet fram til utleieren, kan heving på grunn av at leieavtalen er misligholdt før dette tidspunktet, bare skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes.

Regelen hindrer at utleier sitter med en søknad og i mellomtiden hever på grunn av gammelt mislighold. Utleier kan bare heve hvis han uansett kunne ha sagt nei til overføringen.

Hva «kan nektes» betyr i praksis, avhenger av om leierskiftet krever godkjenning og om det finnes en grense for å nekte. For lokale er det saklig grunn i den nye leierens forhold som kreves, jf. § 8-4. For en vanlig bolig har loven ingen tilsvarende regel om hvilke grunner utleier må ha. Setningen får derfor størst betydning der den nye leieren har lovfestet rett til å tre inn i avtalen, for eksempel etter §§ 8-2 og 8-3, eller der leieavtalen sier at overføring er tillatt.

Hva med mislighold du selv står for?

Reglene beskytter deg mot forrige leiers handlinger. De beskytter deg ikke mot egne. Misligholder du leieavtalen etter at du har tatt over, gjelder de vanlige reglene om heving i § 9-9. Utleier kan heve ved vesentlig mislighold fra leierens side, for eksempel ved vesentlig mislighold av betalingsplikten. Noen tilfeller krever skriftlig advarsel først, og hevingserklæringen må være skriftlig og oppgi grunnen.

Er forrige leier skyldig husleie for måneden før du kom inn, er det hans mislighold. Husleie som forfaller etter at du har overtatt, er ditt ansvar.

Har du tatt på deg ansvar for forfalt leie som vilkår for godkjenning, er det en annen sak. Da er det du selv som er skyldig for de kravene, og manglende betaling kan få følger for deg.

Et eksempel med en oppsagt kontrakt

Njål leide en leilighet av Odd og var to måneder på etterskudd med husleien. Maja ønsker å overta leiligheten, og søker Odd om godkjenning 2. mars. Odd godkjenner Maja 15. mars. Samtidig sier han i en e-post at han vurderer å heve avtalen mot henne på grunn av Njåls gamle restanse.

Det kan han ikke. Njåls mislighold gir ikke Odd rett til å bruke misligholdsbeføyelser mot Maja. Odd har sagt ja, og da er Maja leier fra godkjenningen kommer fram. Restansen kan Odd kreve av Njål.

Hadde Maja selv sluttet å betale husleien i april, ville Odd kunnet gå fram etter vanlige regler om heving.

Hva som er mislighold etter loven

Utleier kan etter § 9-9 heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Loven nevner blant annet at leieren vesentlig misligholder betalingsplikten, at leieren tross skriftlig advarsel i vesentlig grad forsømmer vedlikeholdsplikten eller fortsetter å opptre til alvorlig skade eller sjenanse, og at leieren uten rett overlater bruken av husrommet til andre og ikke bringer forholdet til opphør etter skriftlig advarsel.

Det er den som er leier på tidspunktet som må ha misligholdt. Gammelt mislighold fra en forrige leier hører ikke hjemme der, med unntak av situasjonen i § 8-5 tredje ledd annet punktum.

Hva en heving må inneholde

En erklæring om heving skal være skriftlig, og grunnen til hevingen skal oppgis. Den kan pålegge leieren å flytte straks. Får du en slik erklæring som ny leier og grunnen er noe forrige leier gjorde, kan du svare at § 8-5 ikke gir utleier rett til å bruke slike misligholdsbeføyelser mot deg. Beskriv da kort hva som er forrige leiers mislighold og når du overtok.

Er det uenighet om hvem som skylder hva, kan du dokumentere overtakelsesdatoen med godkjenningen fra utleier. Den viser fra hvilket tidspunkt du er leier.

Kort oppsummert

• Utleier kan ikke heve mot en ny leietaker for tidligere mislighold. Den tidligere leierens mislighold gir ikke utleier rett til å bruke misligholdsbeføyelser mot den nye leieren.
• Etter at søknad om overføring er kommet fram, kan heving på grunn av tidligere mislighold bare skje hvis godkjenning av overføringen kan nektes.
• For en vanlig bolig har loven ingen regel om at utleier må ha saklig grunn for å nekte overføring.
• Mislighold du selv står for etter overtakelsen, kan føre til heving etter vanlige regler.