Må den nye leietakeren betale gjelden til den som flyttet ut?

Må en ny leietaker betale gammel gjeld?

Den som overtar en leiekontrakt, overtar ikke automatisk gjelden til den forrige leieren. Etter husleieloven § 8-5 hefter bare den nye leieren for krav som forfaller etter overføringen. Krav som forfalt før, er den tidligere leierens ansvar, med mindre den nye leieren selv har påtatt seg dem.

Loven sier ikke at den tidligere leieren slipper unna sin gjeld ved at en annen overtar. Det må avtales særskilt om utleier skal slippe kravet mot ham eller henne. § 8-5 inneholder ingen regel om det.

Utleiers adgang til å sette vilkår

Krever overføringen utleierens godkjenning, kan utleier stille et vilkår. Den nye leieren må da påta seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra det tidspunktet overføringen gjelder fra. Kravets størrelse skal angis.

Det er utleier som bestemmer om vilkåret stilles. Loven pålegger ikke utleier å gjøre det. Utleier kan også velge å godkjenne uten vilkår.

Seks måneder er en grense. Krav som forfalt for mer enn seks måneder før overføringstidspunktet, kan utleier ikke kreve at den nye påtar seg som vilkår. Utleier kan fremdeles kreve dem av den som flyttet ut.

Loven bruker ordet «krav» og sier ikke bare leie. Som regel er det skyldig husleie det gjelder, men andre forfalte krav etter leieavtalen kan også omfattes.

Du kan si nei til vilkåret

Vilkåret er ikke noe du som ny leier må godta. Sier du nei til å ta ansvar for gammel gjeld, har utleier ingen plikt til å godkjenne deg i en vanlig bolig, siden husleieloven ikke krever saklig grunn for å nekte overføring av bolig. Da blir det ikke noe leierskifte, og du får ikke leiligheten. Valget er ditt, men uten godkjenning er du ikke leier.

Vil du ta på deg gjelden, bør du sjekke størrelsen. Utleier skal angi kravets størrelse, og du bør be om en spesifisering av hvilke måneder det gjelder, og hvor mye som er betalt.

Når utleier ikke kan sette vilkår

Vilkåret i § 8-5 gjelder bare når overføringen krever godkjenning. Har du lovfestet rett til å tre inn i avtalen, for eksempel som ektefelle etter § 8-2 når den andre er død, er det ikke tale om godkjenning. Da kan utleier ikke bruke den muligheten. I slike tilfeller hefter du bare for krav som forfaller fra og med at utleier har fått melding om leierskiftet.

Et eksempel med tall

Nora overtar leiligheten til Oda. Leiligheten leies ut av Kjetil for 8 700 kroner i måneden. Oda har ikke betalt husleie for juni, juli og august, til sammen 26 100 kroner. Overføringen skal gjelde fra 1. oktober. Kjetil vil godkjenne Nora hvis hun tar ansvar for det som har forfalt de siste seks månedene. Han skriver at beløpet er 26 100 kroner.

Nora vurderer tilbudet. Hun har ikke selv skapt gjelden, men vil gjerne ha leiligheten. Hun sier ja til vilkåret og avtaler med Oda at Oda betaler henne tilbake over fem måneder. Hadde Oda også skyldt for desember året før, altså mer enn seks måneder før 1. oktober, kunne ikke Kjetil kreve at Nora tok ansvar for den delen. Fra 1. oktober hefter Nora bare for leie som forfaller da og senere.

Hva du som ny leier bør be om å se

Får du beskjed om at utleier vil godkjenne deg mot at du påtar deg tidligere leie, er det flere ting du kan gjøre. Be om en skriftlig oversikt som viser hvilke måneder det gjelder og hva som er betalt og ubetalt. Loven sier at kravets størrelse skal angis, og du har krav på å vite hva du eventuelt skriver under på.

Ta deretter en prat med den som flytter ut. Sitter han eller hun med gjelden, kan dere bli enige om at vedkommende betaler beløpet direkte til utleier før overføringen, eller til deg etterpå. En slik avtale mellom dere to binder ikke utleier, men den gjør det enklere å få pengene tilbake. Husk at det er du som skylder utleier hvis du har påtatt deg ansvaret.

Hvordan seksmånedersgrensen telles

Seks måneder regnes fra det tidspunktet overføringen skjer, altså fra dagen godkjenningen kommer fram til leieren, eller fra et senere tidspunkt hvis søknaden oppgir det. Er overføringen satt til 1. oktober, er det krav som er forfalt etter 1. april som kan omfattes. Et krav som forfalt i mars, ligger utenfor.

Kort oppsummert

• En ny leietaker må ikke betale gammel gjeld automatisk. Bare krav som forfaller etter overføringen er hennes ansvar.
• Når overføringen krever godkjenning, kan utleier stille som vilkår at den nye leieren påtar seg ansvar for krav forfalt de siste seks månedene.
• Utleier må oppgi kravets størrelse.
• Den nye leieren kan avvise vilkåret, men utleier trenger ikke godkjenne overføringen av en vanlig bolig.
• Vilkåret gjelder ikke der leieren har lovfestet rett til å tre inn i avtalen.