§ 4-3. Po 2,5 roku czynsz można dostosować do poziomu rynkowego

Po co najmniej dwóch i pół roku wynajmujący (utleier) albo Ty możecie zażądać dostosowania czynszu (husleie) do „czynszu przeciętnego”, czyli do faktycznego poziomu rynkowego dla podobnych lokali mieszkalnych (bolig). Przysługuje Ci sześciomiesięczny okres uprzedzenia, a od poprzedniej zmiany czynszu musi minąć co najmniej rok.

Ustawa o najmie lokali (husleieloven)·LOV-1999-03-26-17

Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська

Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)

Jeżeli stosunek najmu (leieforhold) trwa co najmniej dwa lata i sześć miesięcy bez innej zmiany czynszu niż ta, której można żądać na podstawie § 4-2, każda ze stron może, bez wypowiedzenia umowy (oppsigelse), zgłosić żądanie ustalenia czynszu na poziomie czynszu przeciętnego obowiązującego w chwili wprowadzenia zmiany przy wynajmie podobnych lokali (husrom) na podobnych warunkach umownych. Przy ustalaniu czynszu zgodnie z pierwszym zdaniem należy odliczyć tę część wartości najmu, która wynika z ulepszeń i nakładów najemcy (leier).

Dostosowanie czynszu zgodnie z ustępem pierwszym może wejść w życie najwcześniej sześć miesięcy po zgłoszeniu pisemnego żądania w tej sprawie i najwcześniej rok po wejściu w życie poprzedniej zmiany czynszu.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia co do wysokości czynszu przeciętnego, każda z nich może zażądać jego ustalenia zgodnie z przepisami § 12-2.

Źródło: Lovdata — Husleieloven (ustawa o najmie lokali) § 4-3

Co to oznacza?

Waloryzacja czynszu według wskaźnika cen konsumpcyjnych (indeksregulering, § 4-2) służy temu, aby czynsz nadążał za wzrostem cen. Dostosowanie do czynszu przeciętnego służy czemuś innemu: doprowadzeniu czynszu do faktycznego poziomu rynkowego.

Czym jest czynsz przeciętny? To nie jest najwyższa kwota, jaką ktoś płaci, ani najniższa. To średnia kwot, za jakie podobne lokale mieszkalne są faktycznie wynajmowane, obliczona na podstawie szerokiej próby stosunków najmu. Jest on stabilniejszy niż bieżące ceny rynkowe.

Kiedy możesz tego żądać? Każda ze stron może żądać dostosowania do czynszu przeciętnego po co najmniej 2,5 roku. Oznacza to, że wynajmujący może podwyższyć czynsz, jeśli ceny na rynku wzrosły bardziej niż wskaźnik cen konsumpcyjnych (konsumprisindeksen), ale Ty również możesz zażądać obniżenia czynszu, jeśli od dawna płacisz więcej niż czynsz przeciętny.

Sześć miesięcy uprzedzenia. Żądanie dostosowania do czynszu przeciętnego musi zostać zgłoszone na piśmie. Zmiana wchodzi w życie najwcześniej sześć miesięcy po zgłoszeniu żądania. Masz dużo czasu, aby się przygotować.

Twoje ulepszenia nie działają na Twoją niekorzyść. Jeśli wyremontowałeś(-aś) łazienkę za własne pieniądze, wartość tych ulepszeń nie może być uwzględniona przy obliczaniu czynszu przeciętnego. To Twój wkład, a nie wynajmującego.

Nie zgadzacie się co do wysokości czynszu przeciętnego? Każda ze stron może zażądać, aby ustaliła go komisja rzeczoznawców (takstnemnd) zgodnie z § 12-2. To szybsza i tańsza procedura niż zwykłe postępowanie sądowe.

Przykłady

Eva mieszka w mieszkaniu od trzech lat i płaci 9 000 kr miesięcznie, czynsz był raz waloryzowany. Teraz wynajmujący żąda dostosowania czynszu do czynszu przeciętnego, który jego zdaniem wynosi 12 500 kr. Eva nie zgadza się z tym wyliczeniem. Oboje żądają, aby komisja rzeczoznawców ustaliła, ile faktycznie wynosi czynsz przeciętny. Komisja ustala go na 10 800 kr. Taki jest nowy czynsz, obowiązujący od upływu sześciu miesięcy od zgłoszenia żądania.

Marius od trzech lat płaci 14 000 kr za mieszkanie. Ceny najmu w jego okolicy spadły. Czynsz przeciętny wynosi teraz 11 500 kr. Marius może zażądać obniżenia czynszu do poziomu czynszu przeciętnego. Wynajmujący nie może odmówić.

Częste błędy

  1. Przekonanie, że czynsz przeciętny jest zawsze wyższy niż obecny czynsz. Niekoniecznie: to średnia, a zmiana może pójść w obie strony.
  2. Zapominanie, że własne ulepszenia nie mogą być wliczane. Jeśli włożyłeś(-aś) pracę w lokal, udokumentuj ją i zgłoś to w ewentualnym postępowaniu przed komisją rzeczoznawców.
  3. Przekonanie, że sześć miesięcy to termin na negocjacje. To termin minimalny: zmiana nie może wejść w życie przed upływem sześciu miesięcy.

Co powinieneś(-naś) zrobić?

Jeśli otrzymasz żądanie dostosowania do czynszu przeciętnego: sprawdź czynsz rynkowy (markedsleie) w okolicy, przeglądając ogłoszenia na Finn.no, i skontaktuj się z Komisją Rozstrzygania Sporów Najmu (Husleietvistutvalget). Jeśli nie zgadzasz się z wyliczeniami wynajmującego, zgłoś to na piśmie i w razie potrzeby zażądaj rozpatrzenia sprawy przez komisję rzeczoznawców. Pamiętaj: i tak masz sześć miesięcy na przygotowanie się.

Często zadawane pytania

Czy wynajmujący może wykorzystać przepisy o czynszu przeciętnym, aby podwoić mój czynsz?
Nie. Czynsz przeciętny to średnia, a nie najwyższy poziom na rynku. Ponadto podwyżka musi mieścić się w granicach dopuszczonych przez § 4-1: czynsz nie może być nieuzasadnienie wysoki.
Powiązane paragrafy
Wszystkie §§ ustawy o najmie lokali →
Pytania dotyczące tego przepisu
Narzędzia