§ 2-11. Możesz żądać niższego czynszu, jeśli lokal mieszkalny ma wady

Jeśli lokal mieszkalny (bolig) zostanie przekazany z opóźnieniem lub ma wadę (mangel), nie musisz płacić pełnego czynszu (husleie). Możesz żądać obniżki czynszu (leieavslag), czyli zmniejszenia czynszu, na czas trwania problemu. Wysokość obniżki zależy od tego, w jakim stopniu wada rzeczywiście zmniejsza wartość lokalu mieszkalnego dla ciebie.

Husleieloven (ustawa o najmie lokali)·LOV-1999-03-26-17

Tłumaczenie maszynowe z języka norweskiego. Obowiązuje tekst norweski. Przeczytaj oryginał po norwesku.Norsk English العربية Polski Українська

Tekst ustawy (tłumaczenie nieoficjalne)

Jeżeli lokal (husrom) nie zostanie oddany do dyspozycji najemcy (leier) we właściwym czasie, najemca nie jest zobowiązany do płacenia czynszu za czas trwania opóźnienia. Jeżeli opóźnienie dotyczy tylko części lokalu, najemca może żądać obniżki czynszu za czas trwania opóźnienia, odpowiadającej stosunkowi między wartością najmu lokalu a wartością najmu opóźnionej części.

W czasie, w którym lokal ma wadę, najemca może żądać obniżki czynszu, tak aby stosunek między obniżonym a uzgodnionym czynszem odpowiadał stosunkowi między wartością najmu lokalu w stanie wadliwym a jego wartością w stanie zgodnym z umową. Nie dotyczy to jednak okresu po tym, jak najemca odrzucił ofertę usunięcia wady (retting), którą najemca był obowiązany przyjąć.

Źródło: Lovdata — Husleieloven (ustawa o najmie lokali) § 2-11

Co to oznacza?

Obniżka czynszu to prawdopodobnie najbardziej praktyczne prawo, jakie masz jako najemca — i najczęściej pomijane.

Opóźnienie przy przekazaniu lokalu: Jeśli nie dostaniesz kluczy w uzgodnionym terminie, nie płacisz czynszu za dni, w których nie miałeś dostępu do lokalu. Jeśli niedostępna jest tylko część lokalu mieszkalnego, obniżkę oblicza się proporcjonalnie.

Wada w okresie najmu: Jeśli lokal mieszkalny ma wadę — zepsutą łazienkę, niedziałającą wentylację, poważny hałas ze strony wynajmującego (utleier) — możesz żądać obniżenia czynszu za cały okres trwania wady. Obniżka powinna odpowiadać temu, w jakim stopniu wada rzeczywiście zmniejsza wartość lokalu mieszkalnego.

Jak oblicza się obniżkę? Porównujesz, ile lokal mieszkalny jest wart z wadą, a ile bez niej. Przy niewielkiej niedogodności obniżka jest niewielka. Jeśli łazienka w ogóle nie nadaje się do użytku, obniżka jest większa. Nie ma jednej właściwej odpowiedzi, ale pomyśl o tym tak: ile zapłaciłbyś za ten lokal mieszkalny, gdybyś od początku wiedział o wadzie?

Ważne ograniczenie: Jeśli wynajmujący proponuje usunięcie wady, a ty masz obowiązek mu na to pozwolić, ale odmawiasz — od tego momentu tracisz prawo do obniżki czynszu.

Przykłady

Lars nie może korzystać z łazienki przez trzy tygodnie z powodu poważnego przecieku. To jedyna łazienka w mieszkaniu, które kosztuje 12 000 kr miesięcznie. Wada jest istotna i znacznie obniża wartość lokalu mieszkalnego. Lars może żądać obniżki czynszu wynoszącej np. 3 000–4 000 kr za te trzy tygodnie, w zależności od oceny konkretnej sytuacji.

Anne przez dwa miesiące nie ma dostępu do komórki lokatorskiej, która należy do mieszkania, ponieważ wynajmujący przechowuje w niej własne rzeczy. Czynsz wynosi 10 000 kr. Komórka stanowi niewielką część całości. Anne może żądać proporcjonalnej obniżki czynszu — np. 300–500 kr miesięcznie — za te dwa miesiące.

Częste błędy

  1. Przestajesz płacić czynsz bez uprzedzenia. Obniżka czynszu wymaga, abyś poinformował wynajmującego. Jeśli po prostu przestaniesz płacić, wynajmujący może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym (heving) z powodu naruszenia umowy (mislighold). Zobacz raczej § 2-15 o tym, jak prawidłowo wstrzymać czynsz.
  2. Żądasz zbyt wysokiej obniżki i tracisz wiarygodność. Obniżka powinna odpowiadać rzeczywistej wadzie — a nie temu, co uważasz za rozsądne.
  3. Zapominasz udokumentować wadę i czas jej trwania. Rób zdjęcia i zachowuj wiadomości wysyłane do wynajmującego.

Co powinieneś zrobić?

Jeśli lokal ma wadę: powiadom wynajmującego na piśmie, zażądaj usunięcia wady w wyznaczonym terminie i zaznacz, że zastrzegasz sobie prawo do obniżki czynszu za okres trwania wady. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia, wysokość obniżki może ustalić Komisja Rozstrzygania Sporów Najmu (Husleietvistutvalget).

Powiązane przepisy
Wszystkie §§ ustawy o najmie lokali →
Pytania na ten temat
Narzędzia