Hvem kan signere avtaler på vegne av sameiet?

Styret forplikter sameiet med sin underskrift

Sameiet er ikke en person som kan skrive under på en kontrakt. Det må noen gjøre på vegne av seksjonseierne. Regelen står i eierseksjonsloven § 60: styret har rett til å representere seksjonseierne og forplikte dem med sin underskrift i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter.

Det omfatter å gjennomføre beslutninger som årsmøtet eller styret har truffet, og rettigheter og plikter som ellers angår fellesareal og fast eiendom. En avtale om vedlikehold av heisen, en kontrakt med snømåker eller en bestilling til rørleggeren er typiske eksempler.

Hvem i styret kan skrive under?

Lovteksten sier at «styret» kan forplikte sameiet. Den sier ikke uttrykkelig hvor mange av medlemmene som må skrive under, eller at det må være styrelederen. I praksis er det derfor vedtektene og styrets egne vedtak som avgjør hvem som signerer i dagliglivet.

Vedtektene kan gå lenger. Hvis alle seksjonseierne uttrykkelig samtykker til det, kan det fastsettes i vedtektene at seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap. Kravet om at alle må samtykke, gjør at en slik bestemmelse sjelden kommer til ved en vanlig vedtektsendring. Står det ikke noe slikt i vedtektene, er hovedregelen at styret kan binde sameiet.

Du bør uansett sjekke vedtektene før du tar for gitt at ett styremedlem alene kan skrive under en større avtale.

Må det ligge et styrevedtak bak?

Underskriften er den ytre handlingen, og vedtaket er det som gir den innhold. Kjøper styret noe som er en del av vanlig drift, kan det tas av styret etter reglene i eierseksjonsloven § 58: beslutninger som kan tas med vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret, med mindre noe annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtet. Er avtalen større eller krever den et høyere flertall, må årsmøtet være med før noen signerer.

Styret kan også delegere noe av myndigheten sin til en forretningsfører, men forretningsføreren kan bare bruke den myndigheten innenfor rammene styret har gitt (§ 62).

Når en avtale ikke binder sameiet

Skriver et styremedlem under på noe han eller hun ikke hadde fullmakt til, er ikke alltid sameiet bundet. Etter § 60 tredje ledd er avtalen ikke bindende for seksjonseierne hvis de kan godtgjøre at den andre parten innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og det ville være uredelig å påberope seg avtalen.

Terskelen er høy. Det er seksjonseierne som må bevise at motparten visste eller burde visst at styret gikk for langt. En leverandør som får en vanlig bestilling fra et styremedlem, har normalt ingen grunn til å mistenke noe. Men en leverandør som får en kontrakt på flere hundre tusen kroner for en rehabilitering som er åpenbart avhengig av årsmøtet, kan lettere stilles overfor kravet om å ha undersøkt.

Slik kan styret gjøre det ryddig

Styret kan vedta hvem som signerer ulike typer avtaler og skrive det i protokollen. Et vanlig valg er at styrelederen signerer, mens avtaler over et visst beløp først skal opp i styret. Loven krever ikke en slik ordning, men den gjør det lettere å vise hva som var avtalt hvis noen senere tviler på myndigheten.

Det hjelper også å skrive under med rollen sin, for eksempel «for Sameiet Parkveien 4, styreleder Marte Solberg», slik at det går fram at du handler på vegne av sameiet og ikke for deg selv.

Hvem representerer sameiet i retten?

Skal sameiet saksøke eller bli saksøkt i en sak om felles rettigheter og plikter, er det styrelederen som kan gjøre det med bindende virkning for alle seksjonseierne. Er det ikke valgt styreleder, kan hvilket som helst styremedlem saksøkes med samme virkning (§ 60 annet ledd).

Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren, hvis kravet gjelder mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av dem.

Kort oppsummert

• Styret kan forplikte sameiet med sin underskrift i saker om felles rettigheter og plikter (eierseksjonsloven § 60).
• Loven sier ikke hvor mange styremedlemmer som må skrive under. Vedtektene kan kreve to eller flere i fellesskap, men bare hvis alle seksjonseierne uttrykkelig samtykker.
• Større avtaler og tiltak som krever kvalifisert flertall, må ha årsmøtets beslutning før noen signerer.
• Har et styremedlem overskredet sin myndighet, binder avtalen ikke sameiet hvis motparten innså eller burde innsett det.
• Styrelederen kan saksøke og saksøkes på vegne av alle i saker om felles rettigheter og plikter.