Må sameiet eller jeg selv kreve garantien for feil i fellesarealene?
Du kan kreve garantien selv, og sameiet kan føre kravet på vegne av alle seksjonseierne. Garantien etter bustadoppføringslova § 12 sikrer kjøpernes krav mot utbyggeren, og eierseksjonsloven § 60 gir styret rett til å gjøre gjeldende krav om mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av dem. Kravene er likevel den enkelte seksjonseiers, og fristene løper for hver av dere. Be styret samordne meldingen til utbyggeren, og få bekreftet at den er sendt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem eier kravet når fellesarealet har en feil
Når du kjøper en leilighet i et nybygd sameie, har du en avtale med utbyggeren om din seksjon og din andel av fellesarealene. Garasjeanlegg, trapperom, tak og fasade eies i fellesskap, men kravet om å få en feil rettet bygger på din avtale. Det samme gjelder alle de andre kjøperne.
Eierseksjonsloven gir styret en rett i denne situasjonen. Styret kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av dem (§ 60). Loven sier at styret kan gjøre dette. Den sier ikke at du mister retten til å melde kravet selv.
Sameiet er altså en praktisk kanal, men ikke en erstatning for din egen reklamasjon. Hvem som trer inn som part i en tvist, kan også avhenge av hva årsmøtet har vedtatt.
Slik virker garantien for feil i fellesarealene
Garantien etter bustadoppføringslova § 12 er stilt for oppfyllelsen av avtalen mellom utbyggeren og deg. Den skal gjelde til fem år etter overtakelsen. Hva den dekker, avgjøres av kravet du har mot utbyggeren. Er det en mangel ved fellesarealet som utbyggeren svarer for, og han ikke betaler eller går konkurs, kan garantien komme inn.
Garantisummen er en prosent av vederlaget i din kontrakt. For bolig med tomt skal den minst være 5 prosent (3 prosent for krav før overtakelsen). Fordi hver kjøper har sin egen avtale, er det normalt hver kjøpers garanti som dekker hans eller hennes krav. Bustadoppføringslova sier ikke noe om hvordan en felles feil fordeles mellom seksjonseierne. Eierbrøken er det naturlige utgangspunktet.
Er det usikkert om utbyggeren har stilt en egen garanti for hver kjøper eller én samlet, bør styret be om å få se garantidokumentene. Se på garantisten, beløpet og varigheten.
Fristene: slik unngår dere at kravet kommer for sent
Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Mangelen kan heller ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30). Overtakelsen er tidspunktet reklamasjonsfristene begynner å løpe (§ 14).
Med fellesarealer oppstår et praktisk problem. Seksjonene overtas ofte til ulike tider, og fellesarealer som garasje og uteområde kan bli ferdige senere. Loven sier ikke uttrykkelig hvilken dato som gjelder for en feil i fellesarealet. Regn derfor fristen fra den tidligste overtakelsen i prosjektet, og meld feilen så snart noen i sameiet har oppdaget den.
Beskrivelsen i meldingen bør være konkret. Skriv hva som er feil, hvor det er, når det ble oppdaget og hva dere krever. Legg ved bilder og eventuelle rapporter. Utbyggeren kan ikke påberope seg for sen reklamasjon hvis mangelen kommer av grovt uaktsom opptreden eller handling i strid med redelighet og god tro, men dere bør ikke stole på det.
Slik samordner sameiet kravet
Styret bør gjøre fire ting.
Først sender styret en felles skriftlig melding til utbyggeren på vegne av seksjonseierne, og ber om skriftlig svar innen en frist. Styret skriver i meldingen at den sendes i medhold av eierseksjonsloven § 60 og at den gjelder alle seksjonseierne.
Deretter ber styret hver seksjonseier om å sende en kort egen melding med samme innhold. Da er kravet i orden selv om det senere oppstår spørsmål om styrets myndighet.
Videre samler styret garantidokumentene fra eierne og avklarer hvem som er garantist. Er utbyggeren i økonomiske problemer, melder styret også kravet til garantisten.
Til slutt føres beslutninger om saken inn i protokollen, og alle seksjonseierne får kopi av korrespondansen.
lekkasje i garasjeanlegget
Et sameie har 18 leiligheter som ble overtatt i mai 2024. I februar 2026 begynner taket over garasjeanlegget å lekke. Kjell Hansen i styret ber en byggekyndig vurdere skaden. Rapporten viser at membranen er lagt feil, og rettingen anslås til 540 000 kroner.
Kjell sender en melding til utbyggeren dagen etter at rapporten kom, og tar med bilder og rapport. Han ber hver seksjonseier sende en egen kort melding, og Dina Aydin i leilighet 11 gjør det samme kveld. Utbyggeren svarer ikke, og to måneder senere går selskapet konkurs.
Kravet fordeler seg etter eierbrøken, 1/18 per leilighet, altså 30 000 kroner. Dina kjøpte for 3 600 000 kroner, og garantisummen for hennes avtale er minst 5 prosent, 180 000 kroner. Styret sender sameiets samlede krav til garantisten sammen med reklamasjonene og rapporten. Fordi meldingene til utbyggeren kom innen rimelig tid og langt innenfor fem år, står kravet seg.
Kort oppsummert
- Garantien for fellesarealene sikrer kjøpernes krav mot utbyggeren, og den gjelder til fem år etter overtakelsen.
- Styret kan gjøre gjeldende seksjonseiernes krav om mangler ved fellesarealene, men kravene er den enkelte seksjonseiers.
- Fristen etter § 30 er rimelig tid og senest fem år, og for fellesarealer er det tryggest å regne fra den tidligste overtakelsen.
- Lag en felles melding fra styret, be hver eier sende en egen, og avklar hvilken garanti som dekker sameiets krav.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.