Eierseksjonsloven

§ 62 — Hva kan egentlig forretningsføreren bestemme?

Trodde du byråkratene i OBOS eller Bate styrte blokken din? Slik er maktfordelingen mellom dem og det styret dere har valgt lokalt.

Kort svar

En forretningsfører kan bare fatte beslutninger hvis styret deres spesifikt har overført (delegert) oppgaven til dem. På de helt enkle, hverdagslige tingene i bygget, har imidlertid forretningsføreren rett til å handle og signere på vegne av sameiet på samme måte som styret gjør.

Paragraftekst

Styret kan delegere deler av sin kompetanse til å ta beslutninger etter § 58 til forretningsføreren. Forretningsføreren kan bare utøve sin beslutningsmyndighet innenfor rammene av hva som er delegert fra styret. I saker som gjelder vanlig vedlikehold og drift, kan forretningsføreren representere seksjonseierne på samme måte som styret. Forretningsføreren kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 62 trekker opp grensen for makt i forvaltningen av boligen din.

Styret i bygget har makten. Men hvis styret må møtes hver eneste gang det skal kjøpes lyspærer i oppgangen, eller snøen skal brøytes bort fra taket, vil ingen sitte i styret.

Loven gir styret rett til å overføre makten sin (delegere) til en innleid forretningsfører (regnskapsbyrået). Når styret skriver under avtalen, kan de si: "Vi gir dere i oppdrag å purre på alle som ikke betaler husleie, og bestille strøm til gangen for oss, dere har fullmakt". Forretningsføreren kan bare bestemme innenfor denne sirkelen. Hvis forretningsføreren plutselig hyrer en maler til 100 000 kroner uten at styret har gitt dem lov i kontrakten, bryter forretningsføreren loven (og kontrakten er ugyldig etter § 60).

Unntaket for hverdagsting: Den andre setningen i loven er viktig. Saker som er knyttet til "vanlig vedlikehold og drift" (for eksempel å bestille en rørlegger fordi stammen i kjelleren lekker, eller purre på kommunale gebyrer) er helt rutinemessige. I disse sakene er loven pragmatisk. Da fungerer forretningsføreren som sameiets høyre hånd, og kan bestille tjenester eller betale en vanlig regning med bindende virkning, akkurat som om styret hadde gjort det selv.

Selvfølgelig kan heller ikke en forretningsfører misbruke makten til å favorisere én nabo foran de andre.

Eksempel

Eksempel · Den knuste ruten og forretningsføreren

Det er jul og styrelederen i Solsiden er på Gran Canaria. En rute i fellesdøren knuser, og det snør inn i oppgangen. En nabo ringer boligbyggelaget som er sameiets forretningsfører, og ber om hjelp. Siden utskifting av en knust rute faller rett inn i kategorien "vanlig vedlikehold", representerer forretningsføreren sameiet (etter § 62) og bestiller en glassmester umiddelbart for å sikre bygget. De trenger ikke vente på et formelt styremøte. Glassmesteren setter inn ruten og sender fakturaen. Denne faste driftsutgiften og underskriften fra forretningsføreren er 100 % juridisk bindende for beboerne.

Vanlige feil

Beboere ringer forretningsføreren og ber dem om "å kaste ut naboen min" — forretningsfører har aldri mandat til dette uten at et formelt, valgt styre har fattet et skriftlig advarsel- og salgspålegg-vedtak først.
Styret forsøker å delegere avgjørelser om store låneopptak eller rehabiliteringer ned til regnskapsbyrået. Dette ligger utenfor "vanlig vedlikehold og drift", og styret må selv stå til ansvar.
Forretningsføreren tror de kan øke felleskostnadene uten å i det minste informere/be om aksept fra det sittende styret først (selv om budsjettet krever det).

Hva bør du gjøre?

Når dere signerer en driftsavtale med for eksempel OBOS, USBL, eller Bate, be om å få en tydelig "Fullmaktsmatrise" lagt ved. Denne viser i kroner og øre akkurat hva byrået kan betale automatisk og bestille uten å vekke dere (f.eks: "Alle vann-lekkasjer under 10 000 kr, fast brøyting"), og akkurat hvilke regninger som krever styreleders godkjenning på e-post før pengene slippes.

Dumme spørsmål

Er styret ansvarlig hvis forretningsføreren stjeler penger?

Et styre har alltid et overordnet tilsynsansvar (jf. § 61, å "føre tilsyn"). De må sjekke at forretningsføreren leverer regnskapene. Hvis et byrå stjeler, er det kriminelt, og byrået må erstatte alt. Men hvis styret aldri så på et regnskap på fem år og lot en tvilsom regnskapsfører suge ut en million uten tilsyn, kan styret risikere at noen retter kritikk eller erstatningskrav mot dem for grov uaktsomhet.