Hvem reklamerer på feil i fellesarealene i et nytt sameie?

Styret fører kravet for fellesarealene

Fellesarealene er det som ikke hører til en bestemt seksjon. Hva som er fellesareal i akkurat deres sameie, ser dere i seksjoneringen og vedtektene, men det gjelder gjerne trapperom, tak, felles garasjeanlegg og uteområder. Mangler her rammer alle seksjonseierne samtidig, og da ville det blitt uoversiktlig om hver enkelt skulle sende sitt eget brev til utbyggeren.

Derfor gir eierseksjonsloven § 60 styret adgang til å gjøre gjeldende krav mot utbyggeren når kravet gjelder mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av dem. Bustadoppføringslova § 1b sier det samme fra den andre siden: styret i et eierseksjonssameie kan gjøre gjeldende krav som knytter seg til fellesareal. Styret handler da på vegner av seksjonseierne, og styrelederen kan også saksøke på vegner av alle hvis saken må så langt.

Loven sier at styret «kan» gjøre dette. Det er altså en adgang. I praksis er det styret som bør ta jobben, fordi det er styret som har oversikten og som kan samle beskrivelsene av feilene på ett sted.

Hva den enkelte seksjonseier må reklamere på selv

Det som skjer inne i din egen seksjon, er ikke fellesareal. Står vinduene i stua skjevt, lekker det fra badet eller er gulvet ujevnt, er det seksjonseieren som kjøpte seksjonen av utbyggeren som har kravet. Styret fører ikke slike krav for deg, og ei heller en felles reklamasjon for fellesarealene som nevner dem i forbifarten.

Er du usikker på om et rom eller en bygningsdel hører til din seksjon eller til fellesarealet, kan du sende reklamasjon både selv og be styret reklamere. Det koster lite å dekke begge veier. Det koster mer å oppdage at fristen er ute.

Slik bør reklamasjonen settes opp

Loven stiller ikke krav til form i bustadoppføringslova § 30, men en skriftlig melding gir dokumentasjon på at og når dere sendte den. Reklamasjonen bør inneholde:

• hva som er galt, med bilder og gjerne rapport fra en sakkyndig
• hvor i fellesarealene feilen sitter
• at mangelen blir gjort gjeldende overfor utbyggeren, og hva dere krever, for eksempel retting
• dato for når feilen ble oppdaget

Sendes meldingen på en forsvarlig måte, regnes den som levert i tide selv om den blir forsinket underveis, jf. bustadoppføringslova § 5. Bruk derfor en måte som lar seg dokumentere, som e-post med leserapport eller rekommandert brev.

Frister som gjelder for reklamasjonen

Forbrukeren mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis det ikke gis melding innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget, eller burde vært oppdaget. Under alle omstendigheter kan en mangel ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, med mindre utbyggeren har påtatt seg ansvar i lengre tid.

Har det vært holdt overtakelsesforretning, må mangler som var eller burde vært oppdaget da, gjøres gjeldende så snart råd er. Det samme gjelder for mangler som var eller burde vært oppdaget ved en senere synfaring etter ett år. Reglene står i bustadoppføringslova § 30. Er utbyggeren grovt uaktsom, kan han ikke påberope seg at reklamasjonen kom for sent.

Mer om hvordan slike saker håndteres står i reklamasjon mot utbygger: innhold og frister.

Hva reklamasjonen kan gi sameiet

Har fellesarealene en mangel, kan kravene rette seg mot flere ting, og de går etter bustadoppføringslova § 29. Sameiet kan kreve at utbyggeren retter mangelen, kreve prisavslag, i visse tilfeller heve avtalen, og kreve erstatning for økonomisk tap. Retting er det vanligste. Etter § 32 skjer den for utbyggerens regning, og utbyggeren skal også dekke utgifter til å fastslå mangelen, så langt de er en direkte og nødvendig følge av rettingen.

Utbyggeren har på sin side krav på å få rette mangelen, hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for dem som bor der, og de ikke har særlig grunn til å si nei. Retting skal skje innen rimelig tid etter at kravet er gjort gjeldende. Svarer ikke utbyggeren, eller blir det ikke gjort noe, kan styret sette en frist og deretter vurdere de andre kravene.

Utbyggeren er ofte et eget prosjektselskap, og selskapet kan være oppløst eller uten penger når mangelen dukker opp. Bustadoppføringslova § 37 åpner for å rette kravet mot en tidligere avtalepart som har inngått avtalen i næringsvirksomhet. Hvem det er snakk om i ditt tilfelle, avhenger av hvordan kjedet av avtaler ser ut, og det er lurt å få tak i alle kontraktsdokumentene tidlig.

Kort oppsummert

• Skal dere reklamere på fellesarealer i et nytt sameie, er det styret som har adgang til å føre kravet mot utbyggeren, jf. eierseksjonsloven § 60 og bustadoppføringslova § 1b.
• Feil inne i en seksjon må seksjonseieren reklamere på selv.
• Meldingen bør være skriftlig og beskrive feilen, og den må komme innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget.
• Fem år etter overtakelsen er ytre grense, med mindre utbyggeren har gitt lengre ansvarstid.