Eierseksjonsloven

§ 58 — Hva kan styret bestemme på egenhånd? (Styrets beslutningsmyndighet)

Må styret innkalle til allmøte hver gang de skal kjøpe frø til plenen? Nei. Lovens hovedregel er at styret kan bestemme alt som ikke loven har låst fast for årsmøtet.

Kort svar

Styret har enorm makt. De kan faktisk bestemme, kjøpe og gjøre *alt* i den daglige driften — helt inntil saken treffer en lov-grense (som salgspålegg, store fasadeendringer, dyre lån), eller inntil årsmøtet aktivt har stoppet dem med et vedtak. Men de kan ikke ta valg som åpenbart er urimelig urettferdige mot enkeltbeboere.

Paragraftekst

Styret skal ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. Beslutninger som kan tas med et vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle. Styret kan ikke ta beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 58 gir styret den juridiske friheten til å faktisk gjøre jobben beskrevet i forrige paragraf. Det hadde vært umulig å drive et bygg om eierne måtte stemme over om de skulle kjøpe en ny dørmatte.

Loven sier at alt ("alle beslutninger") som ikke loven uttrykkelig sier "dette krever 2/3 flertall på årsmøte" (§ 49), er lagt i fanget til styret. Sitter du i styret, og skal male fasaden i samme farge for å hindre at bygget råtner? Dette er "vanlig vedlikehold". Du trenger ikke be om tillatelse fra naboene, styret kan fatte beslutningen selv, ta penger fra kassen og bestille maleren.

Vil dere låne femti tusen til nytt calling-anlegg, og dere vet at slike "kjekt-å-ha" ting under 5 % av budsjettet krever vanlig flertall hvis det ble lagt frem for årsmøtet (§ 50)? Den magiske andre setningen i loven sier at da kan styret også ta den beslutningen i et styremøte på vegne av bygget. Styret har fullmakt til å kopiere beboernes "vanlige" makt.

Kollisjon med årsmøtet: Siden årsmøtet er styrets sjef (§ 40), kan eierne stoppe styret. Hvis årsmøtet for to år siden vedtok "Styret skal ikke under noen omstendigheter sage ned furutreet", da gjelder ikke lenger styrets makt. De kan ikke omgå "årsmøtets beslutning i det enkelte tilfelle".

Til slutt, det viktige misbruks-vernet (helt likt som for årsmøtet): Styret kan ikke vedta å bare asfaltere foran styreleders inngang, og la resten av naboene betale for det. Å favorisere folk på andres bekostning gjør styrevedtaket ugyldig.

Eksempel

Eksempel · Kameraene og protestene

Styret sliter med innbrudd i garasjen. De holder et styremøte og bestemmer seg for å bruke 25 000 kr (som er under 5 % av budsjettet) på kameraer. To sure naboer får vite det, ringer styreleder, og krever at innkjøpet stoppes umiddelbart fordi "Årsmøtet har aldri stemt over dette, så dere bryter loven". Styreleder avviser naboene. Etter § 58, og fordi tiltaket faller inn under 50 %-regelen i loven (billig bomiljøtiltak), hadde styret full juridisk makt til å ta avgjørelsen alene, uten beboernes samtykke. Naboene må vente til neste årsmøte hvis de vil prøve å samle flertall for å demontere dem igjen.

Vanlige feil

Beboere tror styret mangler handlekraft før årsmøtet sier "go", og saboterer fornuftig forvaltning
Et overmodig styre bestiller total rehabilitering av røranlegget og tekker på ny takterrasse, uten å vite at "store påbygg/inngrep" alltid krever 2/3 flertall på årsmøtet etter loven. De fatter altså ulovlige vedtak utenfor styrets maktsfære.
Styret tar beslutninger om husdyrhold. (Husdyr gjelder husordensregler, og her har ofte vedtektene plassert makten hos beboerne/årsmøtet).

Hva bør du gjøre?

Har du lyst til at styret skal montere noe du ønsker deg? Se på prislappen. Ligger prisen på under 5 % av det årlige felleskostnadsbudsjettet for bygget? Da kan du mase på styret, for de har lov til å handle på saken uten å vente på årsmøtet. Går prisen over dette, vet du at styret må svare deg: "Vi noterer forslaget ditt til neste årsmøte, da saken krever 2/3 flertall for gjennomføring".

Dumme spørsmål

Kan styret øke felleskostnadene uten beboernes lov?

Ja! Av alle fullmaktene et styre har, er denne den sterkeste, og det folk oftest misforstår. For å drifte bygget, har styret lovfestet rett (via § 29) til å øke din månedlige innbetaling (akontobeløpet) med hundrevis av kroner hvis strømregningene, rentene eller taktekkeren ble dyrere enn budsjettert. De trenger ingen godkjenning på årsmøtet for å redde sameiets økonomi fra konkurs.