Fellesarealene i sameiet: hva kan du bruke, og hva kan andre ta fra deg?

Hva som regnes som fellesareal i et sameie

Eierseksjonsloven § 4 definerer fellesareal som de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene. Bruksenheten er det du har enerett til å bruke, vanligvis selve leiligheten, og eventuelt tilleggsdeler som kjellerbod eller garasjeplass hvis de er knyttet til seksjonen din. Alt annet eies av alle seksjonseierne i fellesskap, hver med sin sameiebrøk (eierandelen din).

Typiske fellesarealer er trappeoppgangen, bakgården, plenen, lekeplassen, sykkelboden, søppelrommet og innkjørselen. Hva som er fellesareal i akkurat ditt sameie, ser du av seksjoneringsvedtaket, tegningene og vedtektene. Står det ikke tydelig der, er det styret som må svare.

Hva du har rett til å bruke

Hovedregelen står i § 25 første ledd. Du har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Det siste leddet gjør regelen mer elastisk enn mange tror. Et fellesareal som i 1990 var tenkt som tørkeplass, kan i dag brukes til å sitte i solen, så lenge det ikke går ut over noen.

Grensen kommer fra samme paragraf. Du kan ikke bruke fellesarealene slik at andre eiere får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Det er en skjønnsmessig grense. En kveldsgrill på felles uteplass er vanlig bruk. En grill som står der hver dag og sender røyk inn i vinduene i første etasje, kan bli for mye.

Rett til bruk betyr ikke rett til å holde andre ute. Når du setter fra deg en sykkel i et rom som er laget for sykler, bruker du arealet slik det er ment. Når du setter opp et bord og et gjerde rundt halve plenen, har du tatt arealet for deg selv. Det kan bare skje gjennom et vedtak, som vi kommer til under.

Ordensregler: slik kan bruken reguleres

Årsmøtet kan etter § 28 fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Reglene kan for eksempel handle om åpningstider på lekeplassen, hvor sykler skal stå eller når det er lov å bruke vaskeriet. Slike regler vedtas med vanlig flertall av de avgitte stemmene, med mindre loven krever noe annet.

Ordensreglene kan gjøre bruken mer detaljert, men de kan ikke fjerne retten din til å bruke fellesarealene. Et forbud mot å gå på plenen hele sommeren ville gå ut over det som er «vanlige» ordensregler. Årsmøtets flertall er dessuten begrenset av en generell regel i § 40: det kan ikke ta beslutninger som gir noen eiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre eieres bekostning.

Når en annen eier kan få enerett til en del av fellesarealet

Den vanligste måten å få fellesareal «tatt fra seg» på er at sameiet gir en annen eier enerett til å bruke det. Etter § 25 kan det i boligsameier fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Eneretten kan gjelde en hage, en terrasse, en parkeringsplass eller en bod.

Det er flere krav. Eneretten må stå i vedtektene, og vedtekter kan bare endres på årsmøtet med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene (§ 27). Innkallingen må si hovedinnholdet i forslaget. Den eieren som skal få eneretten, må samtykke. Vedtektene kan også regulere kostnader og vedlikehold for området, for eksempel at den som har eneretten, tar stellet.

Du kan altså ikke hindre en slik enerett hvis to tredjedeler stemmer for. Men de andre eierne kan heller ikke gi den bort uten at alle har fått anledning til å si sitt, og flertallet kan ikke bruke vedtaket til å gi én eier en urimelig fordel. Et eget spørsmål er hvordan det går når eneretten har vart i tretti år, og det er forklart i artikkelen om eksklusiv bruksrett til fellesareal.

I sameier med næringsseksjoner er reglene litt annerledes. Der kan eneretten for to eller flere seksjoner vare lenger enn tretti år, men da kreves samtykke fra alle seksjonseierne.

Når flertallet kan endre bruken av fellesarealet

Enerett er ikke det eneste sameiet kan gjøre. Årsmøtet kan også endre hva fellesarealet brukes til, og hvor mange stemmer som trengs, avhenger av hvor stort inngrepet er.

Vanlig forvaltning avgjøres av styret eller av årsmøtet med vanlig flertall. Styret skal etter § 57 sørge for drift og vedlikehold, og kan ta de beslutningene som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall, hvis ikke noe annet er bestemt.

Går tiltaket ut over vanlig forvaltning, kreves det mer. Etter § 49 trengs to tredjedeler av de avgitte stemmene for ombygging, påbygging og andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og for å gjøre om fellesareal til nye bruksenheter. Tiltak som angår bo- og bruksinteressene og koster mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kan etter § 50 vedtas med vanlig flertall. Koster de mer, kreves to tredjedeler. Får enkelte eiere et samlet utlegg på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, må de selv uttrykkelig si ja.

Øverst står kravet om enighet fra alle. Salg av hele eller vesentlige deler av eiendommen, tiltak som endrer sameiets karakter vesentlig og tiltak som går ut over bo- og bruksinteressene, krever etter § 51 at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige. Paragrafene finner du i eierseksjonsloven.

Slik går du frem når noen tar over fellesarealet

Setter noen ting på fellesarealet eller gjerder det inn uten vedtak, er det styrets oppgave å ta tak i det. Styret skal sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtets beslutninger. Start med en skriftlig henvendelse til styret, og beskriv hva som står hvor og hvor lenge det har stått der.

Gjør ikke styret noe, kan du kreve ekstraordinært årsmøte hvis du har med deg minst én eier til og dere til sammen har minst ti prosent av stemmene (§ 42). Dere må oppgi hvilke saker dere vil ha behandlet. Årsmøtet kan da be eieren rydde bort det som står der, eller vedta enerett etter reglene over. Til sist kan et ulovlig inngrep bringes inn for domstolene.

Kort oppsummert

• Du har rett til å bruke fellesarealene i sameiet til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som passer med tiden og forholdene.
• Bruken kan ikke gi de andre eierne urimelig eller unødvendig skade eller ulempe, og årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler.
• En enerett til en del av fellesarealet må stå i vedtektene, kan i et boligsameie vare i inntil tretti år, og krever to tredjedeler på årsmøtet og samtykke fra den som får retten.
• Større endringer i bruken av fellesarealet krever to tredjedeler eller enighet fra alle, avhengig av hvor stort inngrepet er.
• Ingen kan på egen hånd ta over fellesarealet i sameiet, og styret skal følge opp hvis det skjer.