Brannsikkerhet i borettslag og sameie: hvem har ansvaret for hva?

Bygningens eier: borettslag og sameie

Loven sier at eieren av en bygning, et område eller en innretning plikter å sørge for nødvendige sikringstiltak for å forebygge og begrense brann. Eieren og brukeren plikter også å holde bygningstekniske konstruksjoner, sikkerhetsinnretninger og øvrige sikringstiltak i forsvarlig stand, og påse at de til enhver tid virker etter sin hensikt (brann- og eksplosjonsvernloven § 6).

I et borettslag er det laget som eier bygningen. Styret handler på lagets vegne og har ansvar for at bygget holdes i forsvarlig stand. Det betyr at styret må sørge for at rømningsveier og branndører fungerer, at felles brannvarsling og slokkeutstyr, der det finnes, blir kontrollert, og at feil blir rettet.

I et sameie er det litt mer delt, fordi hver seksjonseier eier sin egen seksjon. Fellesdelene forvaltes av sameiet, og styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen (eierseksjonsloven § 57). Seksjonseieren skal selv vedlikeholde sin bruksenhet slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges.

Fellesarealene i praksis

Fellesarealene er der brannsikkerheten er mest synlig. I praksis dreier det seg om at trapper og ganger er fri for ting som kan hindre rømning eller brenne, at dører som skal holde røyk og brann tilbake faktisk lukker seg, og at felles tekniske anlegg er i orden.

Styret kan stille krav gjennom husordensreglene. I et borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler (borettslagsloven § 5-11). Et forbud mot å sette fra seg sykler, barnevogner og møbler i trapperommet er en vanlig regel, og begrunnes ofte med rømning og brannsikkerhet. I et sameie er det årsmøtet som fastsetter ordensreglene.

Skal laget gjøre større tiltak, som å bytte branndører eller montere nytt varslingsanlegg, er dette vanligvis en sak for styret og i større saker for generalforsamlingen eller årsmøtet. Kostnaden dekkes av fellesskapet og kommer inn i felleskostnadene.

Din egen bolig

Inne i boligen er det du som bor der som må vise aktsomhet. Loven sier at enhver plikter å vise alminnelig aktsomhet og opptre slik at brann forebygges (§ 5). Du plikter også å varsle de som er i fare og nødalarmeringssentralen hvis det brenner.

Forskriften til brannloven stiller krav om røykvarslere og slokkeutstyr i boliger. Eieren skal sørge for at dette er på plass, og den som bruker boligen, skal holde det i orden. I praksis er det vanlig at beboeren tester varsleren jevnlig og skifter batteri. Hvem som har ansvaret for å kjøpe og montere, kan være ulikt i borettslag og sameier, og kan stå i vedtektene eller bestemmes av laget. Spør styret hvordan det er hos dere.

Du er også ansvarlig for vedlikehold av det som hører til boligen. En andelseier i borettslag skal blant annet holde ved like røyr, leidningar, inventar og utstyr (borettslagsloven § 5-12). Gamle elektriske ledninger eller defekte apparater er en vanlig brannkilde, og det er derfor ikke noe du kan overlate til naboene eller laget.

Hva som skjer når noe er galt

Kommunen skal føre tilsyn med brannloven (§ 32). Tilsynsmyndigheten har rett til adgang til steder og innretninger den finner nødvendig for å føre tilsyn (§ 34). Finner de feil, kan de gi pålegg med en frist. Blir pålegget ikke oppfylt, kan de helt eller delvis forby bruken av bygget. Er det overhengende fare, kan bruken forbys uten forutgående pålegg (§ 37).

Den som forsettlig eller uaktsomt overtrer loven, forskrifter eller vedtak, kan straffes med bot eller fengsel i inntil tre måneder (§ 42). I praksis er det sjelden aktuelt for beboere, men eieren, og dermed laget, kan bli stilt til ansvar for å ha latt farlige forhold fortsette.

Borettslag og sameie i praksis, og hva styret bør ha oversikt over

I et borettslag eier laget hele bygningen, og andelseieren har bare bruksrett til sin bolig. Derfor er det laget som står som eier overfor kommunen. Styret har ansvar for å lede laget, og det er naturlig at det er styret som følger opp tilsynet.

I et sameie eier hver seksjonseier sin egen bruksenhet, og fellesdelene eies i fellesskap. Det betyr ikke at ingen har ansvar. Sameiet har ansvar for fellesdelene, og seksjonseieren for sin bruksenhet. Skjer en brann som begynner i en seksjon og sprer seg til fellesarealene, kan det oppstå spørsmål om hvem som er ansvarlig, og det avhenger av hva som forårsaket brannen og om noen kan lastes.

Loven angir ikke en egen sjekkliste for styret i et boligselskap, men plikten til å holde sikkerhetsinnretninger i forsvarlig stand gjør noen rutiner naturlige. Styret bør vite hvilke felles installasjoner som finnes, som varslingsanlegg, slokkeutstyr og branndører. Det bør ha oversikt over når de sist ble kontrollert, og sørge for at feil blir rettet og dokumentert.

Det er også god praksis å gi beboerne skriftlig informasjon om hva de skal gjøre ved brann, hvor rømningsveiene går, og hvilke regler som gjelder for oppstilling av ting i fellesarealene. Loven setter ikke alltid et konkret krav til hvordan dette skal gjøres, og borettslagsloven har ikke noe krav til evakueringsplan. Men beboere som kjenner reglene, bryter dem sjeldnere.

Det er vanlig å spørre om laget kan pålegge deg å skifte ut noe i egen bolig. Svaret avhenger av hva som er en andelseiers vedlikeholdsplikt og hva vedtektene sier. Det som ligger inne i boligens vegger, kan høre til laget, og det som er innvendig utstyr, hører vanligvis til deg. Borettslagsloven åpner for at vedtektene kan fastlegge vedlikeholdsplikten annerledes enn lovens utgangspunkt, så les vedtektene før du tar stilling.

Et annet spørsmål er hvem som skal betale for felles tiltak. Utgifter til fellesarealene fordeles som felleskostnader, og det er laget, ikke den enkelte, som bestiller og betaler.

Når brannen først har skjedd

Skjer det en brann, er det forsikringen som avgjør hvem som får hva dekket. Borettslaget har bygningsforsikring, og den enkelte beboer bør ha innboforsikring. Hvordan dette er fordelt, står i forsikringsvilkårene, og kan variere mellom borettslag og sameier. Se Hva dekker borettslagets forsikring?.

Er du i tvil om hvem som er ansvarlig for noe i din oppgang, start med vedtektene og husordensreglene, og spør styret skriftlig. Forklar hva du har sett, og hvilket tiltak du mener bør gjøres.

Kort oppsummert

• Borettslaget og sameiet har som eier ansvaret for brannsikkerheten i fellesarealene, og styret handler på vegne av fellesskapet.
• Beboeren har ansvar for aktsomhet og brannforebygging i egen bolig, inkludert å teste røykvarsleren og vedlikeholde egne installasjoner.
• Brannloven pålegger eier og bruker å holde sikkerhetsinnretninger i forsvarlig stand og påse at de virker.
• Kommunen fører tilsyn og kan gi pålegg, forby bruk og i siste instans straffe overtredelser.
• Husordensreglene kan brukes til å holde rømningsveier og fellesarealer frie for ting.