Eierseksjonsloven

§ 35 — Kan du saksøke sameiet for skader?

Taket lekker, og vannet ødelegger gulvet ditt. Her er loven som sier at styret og sameiet må erstatte dine private skader når fellesarealene svikter.

Kort svar

Hvis sameiet slurver med vedlikeholdet av fellesområdene (som tak og rørstammer) og dette forårsaker skade inne i din leilighet, kan du kreve erstatning fra styret/sameiet. De må betale, med mindre de kan bevise at skaden skyldtes ekstremt vær eller hendelser ingen kunne kontrollere.

Paragraftekst

Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter § 33, skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene. Sameiet skal likevel ikke erstatte tapet dersom sameiet kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor sameiets kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at sameiet skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den. Dersom det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en tredjeperson som styret har valgt til å utføre vedlikeholdet, er sameiet ikke erstatningsansvarlig hvis sameiet kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldes en hindring også utenfor tredjepersonens kontroll, og det ikke er rimelig å forvente at tredjepersonen skulle ha regnet med hindringen, overvunnet den eller unngått følgene av den. Sameiet er erstatningsansvarlig for indirekte tap som sameiets mangelfulle vedlikehold har påført en seksjonseier, men bare når sameiet har opptrådt uaktsomt. Kravet om erstatning rettes mot styret. Fører erstatningskravet frem, er kostnaden en felleskostnad for sameiet.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 35 er speilbildet av paragraf 34. Der du som beboer får skylden for "dine" rør, får sameiet som helhet skylden for "sine" rør (felles vedlikeholdsplikt etter § 33).

I likhet med deg har sameiet et strengt "kontrollansvar". Hvis fellesrøret fra 1970 sprekker inne i veggen, og vannet fosser ut og ødelegger den nye parketten din og flatskjermen din, sier loven at sameiet skal erstatte tapet ditt. De kan ikke gjemme seg bak at "vi visste ikke at røret var dårlig". De har ansvaret for røret.

For at sameiet skal slippe å betale, må de (eller håndverkeren de har hyret inn) bevise at skaden skjedde på grunn av noe som var totalt ute av deres kontroll. For eksempel et enormt "tusenårs-regnskyll" som meteorologene og kommunen sier overgikk all forventning og dimensjonering av norske tak. Et vanlig regnskyll, som finner veien gjennom et råttent og dårlig vedlikeholdt tak, er styrets ansvar, ikke værgudenes.

For indirekte tap (for eksempel utgiftene dine til Airbnb mens du venter på at leiligheten skal bli tørr, eller at du må stenge hjemmekontor-butikken din og taper penger), kreves det at sameiet (styret) har vært uaktsom (sløve). Sendte du tre e-poster i august om at taket dryppet, og styret ikke gadd å ringe taktekker før i november når taket raste inn? Da har de vært uaktsomme, og du kan kreve full pakke.

Når sameiet må betale deg en slik erstatning, betales dette av felleskassen (oftest via bygningsforsikringen).

Eksempel

Eksempel · Hege og taklekkasjen

Hege bor i 5. etasje rett under felles tak. Snøen smelter og vannet trekker gjennom pappen på taket. Det drypper rett ned i sofaen og på den bærbare datamaskinen til Hege og ødelegger dem for 20 000 kr. Hun sender et krav til styret etter § 35. Styret prøver å si at "vi byttet jo tak for ti år siden, det er ikke vår feil at det lekker". De taper. Siden sameiet har ansvaret for det felles taket, er lekkasjen innenfor deres kontrollsfære (det var ingen ekstrem orkan som rev av taket). Styret melder skaden til sameiets forsikringsselskap og Hege får dekket tapet på 20 000 kr.

Vanlige feil

Styret prøver å få beboeren til å ta hele saken på egen innboforsikring (med egenandel og bonustap for eieren) når det er bygningsmassen (fellesansvaret) som feilet.
En beboer krever millioner for tapt inntjening uten å skjønne at indirekte tap krever uaktsomhet fra styrets side.
Å nekte å betale egenandelen i sameiet, fordi de tror at "erstatning" bare dekker det som faller utenfor forsikring. Erstatning er erstatning for hele tapet.

Hva bør du gjøre?

Får du en skade inn i leiligheten din som stammer fra fellesområdene: 1. Skru av vann, begrens skaden (bruk bøtter). 2. Dokumenter alt. Ta bilder og video! 3. Send e-post til styreleder umiddelbart. Krev at de melder det til sameiets bygningsforsikring. 4. Har du ødelagte møbler (direkte tap) som sameiets bygningsforsikring nekter å dekke fordi de mener det tilhører ditt løsøre, må du fremme erstatningskrav direkte til sameiet med hjemmel i eierseksjonsloven § 35.

Dumme spørsmål

Hvorfor er kostnaden "en felleskostnad for sameiet"? Må jeg være med å betale for at jeg selv ble skadet?

Ja, absurd nok. Loven sier i siste ledd at en erstatning utbetalt av sameiet belastes felleskassen (fordelt på sameiebrøk). Siden du selv er en brøkdel av fellesskapet, er du teknisk sett med på å finansiere en bitteliten del av din egen erstatningsutbetaling gjennom felleskostnadene dine. Slik er systemet fordi styret handler på vegne av hele blokken.

Er styret personlig ansvarlige?

Nei. Paragrafen gjør *sameiet* erstatningsansvarlig. Du saksøker "Eierseksjonssameiet v/styrets leder". Kun hvis styret har handlet grovt kriminelt eller personlig bedragersk, kan du gå på styremedlemmene privat. I nesten alle skadesaker etter denne paragrafen er det felleskassen (og forsikringsselskapet deres) du skal ha tak i.