Eierseksjonsloven

§ 36 — Kan erstatningen bli satt ned? (Omfang av erstatning)

Du kan ikke kreve millioner i erstatning hvis du selv lot stueveggen råtne uten å si ifra, eller hvis tapet var helt umulig for naboen å forutse.

Kort svar

Når du krever erstatning av naboen eller styret for en skade, gjelder det tre begrensninger: 1. "Indirekte tap" (som tapte leieinntekter) dekkes oftest ikke. 2. Tapet må ha vært rimelig å forutse for den som lagde skaden. 3. Hvis du selv har stått og sett på at skaden ble verre uten å redde tingene dine, blir erstatningen din klippet ned.

Paragraftekst

Ansvaret etter § 34 og § 35 første og annet ledd omfatter ikke indirekte tap. Som indirekte tap regnes tap i næring, tap som følge av skade på annet enn bruksenheten og vanlig tilbehør til denne, og tap som følge av at bruksenheten eller deler av denne ikke kan brukes, for eksempel tapte leieinntekter. Utgifter til erstatningsbolig for brukere av en boligseksjon er likevel ikke indirekte tap. Ansvaret etter § 34 eller § 35 gjelder bare tap den ansvarlige med rimelighet kunne regne med som en mulig følge av det mangelfulle vedlikeholdet. Dersom den seksjonseieren som er påført skaden, ikke begrenser tapet sitt gjennom rimelige tiltak, må eieren selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått. Erstatningsansvaret kan reduseres dersom det vil virke urimelig for den ansvarlige. Ved vurderingen skal det legges vekt på tapets størrelse sammenlignet med det tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller, og forholdene ellers.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 36 virker som en brems på erstatningsreglene vi lærte i § 34 og § 35. Uten denne regelen kunne en liten vannlekkasje ruinert liv og ført sameiet ut i konkurs fordi folk krever erstatning for "tapte million-kontrakter" eller dyrebare kunstsamlinger i kjelleren.

Regel 1: Indirekte tap Hovedregelen er at du og sameiet bare betaler for det som fysisk blir ødelagt (sofa, gulv, tak, gips, seng). Loven sier at "tap i næring" og "tapte leieinntekter" (fordi rommet må tørkes i en måned) er indirekte tap. Du får ikke dekket indirekte tap, med mindre du kan bevise at motparten var uaktsom (sløv og burde visst bedre, jf § 34 tredje ledd). Men loven har én viktig sosial unntaksregel: Hvis soverommet ditt er ødelagt, og du og familien må bo på hotell ("erstatningsbolig"), telles ikke den hotellregningen som indirekte tap. Den skal erstattes av den som forårsaket vannskaden.

Regel 2: Det uforutsette Naboen din som har lekkasjen, skal bare betale for tap han "med rimelighet kunne regne med". Setter du tre originale Picasso-malerier under et vannrør i kjellerboden og de blir ødelagt, kunne ingen forvente en slik enorm verdi på et normalt sted. Naboen slipper da full erstatning for uforholdsmessig, uforutsigbart dyre ting.

Regel 3: Din egen plikt (Tapsbegrensningsplikten) Du kan ikke lene deg tilbake og tenke "naboen betaler alt!". Det lekker fra taket ned i stuen din. Hvis du drar på kino i stedet for å sette frem tre bøtter og flytte silkesofaen vekk fra dryppet, bryter du "tapsbegrensningsplikten". Da vil dommeren trekke fra hele verdien av sofaen fra erstatningskravet ditt. Det som kunne vært unngått hvis du tok i et tak, må du betale for selv.

Til slutt åpner loven for at hvis en stakkars beboer blir idømt et krav på tre millioner fordi en pakning røk, kan domstolene "lempe" (redusere) kravet hvis det vil ruinere eieren på en svært urimelig måte.

Eksempel

Eksempel · Ola og kaffebaren

Ola eier en bolig i tredje etasje. Pål driver en liten kaffebar i næringsseksjonen i 1. etasje. Ola vasker badet sitt, men glemmer å slå av vaskemaskinen som mangler slange. Vannet renner ned. Taket i Påls kaffebar faller ned. Pål må stenge baren i 14 dager for å fikse skadene. Pål krever 50 000 kr av Ola for fysiske skader (direkte tap) og 100 000 kr for tapte kaffeinntekter (indirekte tap). Ola må betale de 50 000 kr (objektivt ansvar), og her vil han sannsynligvis også måtte betale de 100 000 kr, fordi Ola faktisk var *uaktsom* (sløv) som skrudde på en maskin uten slange. Hadde lekkasjen bare vært et uheldig rørbrudd Ola ikke visste om, hadde Pål måttet ta inntektstapet på sin egen kappe.

Vanlige feil

Å kreve dekket alle inntekter fordi Airbnb-leiligheten din står tom, uten å bevise at styret eller naboen opptrådte sløvt
Å sitte å se på at vannet stiger, og droppe å tilkalle rørleggervakt fordi "det er styrets regning" (da kan du miste store deler av erstatningen)
Å glemme å kreve hotellutgifter fra styret hvis du rulles ut av soverommet ditt (erstatningsbolig *er* dekket)

Hva bør du gjøre?

Gjør alltid alt som står i din makt for å tørke opp, sperre av, flytte verdisaker og hindre at et problem blir større (dette gjelder også om det brenner). Ta bilder som beviser at du forsøkte. Ta også vare på kvitteringer hvis du må sjekke inn på motell.

Dumme spørsmål

Vil min egen forsikring dekke det indirekte tapet naboen slipper å betale?

Noen utvidede innboforsikringer ("super", "pluss") kan ha dekninger for tapte leieinntekter hvis uhellet er ute, men oftest er dette et reelt økonomisk tap du må dekke av egen lomme hvis det ikke foreligger uaktsomhet. Dette er risikoen ved å leie ut i et fellesbygg.