Kan sameiet kreve at jeg betaler for skader fordi jeg ikke vedlikeholdt?
Ja, sameiet kan kreve at du betaler hvis mangelfullt vedlikehold av bruksenheten din har ført til skade på bygningen eller fellesarealene. Seksjonseieren skal etter eierseksjonsloven § 34 erstatte tap som mangelfullt vedlikehold påfører andre seksjonseiere. Det samme gjelder skade på det sameiet selv skal vedlikeholde. Du slipper bare unna hvis du kan sannsynliggjøre at svikten skyldtes en hindring utenfor din kontroll.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Grunnregelen i § 34
Seksjonseieren har plikt til å vedlikeholde bruksenheten og tilleggsdelene, jf. eierseksjonsloven § 32. Brytes den plikten, gjelder § 34: seksjonseieren skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere.
Paragrafen rammer også skade på det sameiet har ansvar for. Fører mangelfullt vedlikehold til skade på bygninger, fellesarealer eller annet sameiet skal vedlikeholde etter § 33, er seksjonseieren erstatningsansvarlig etter samme regel.
Det er ikke et krav at du har vært uaktsom. Ansvaret følger av at plikten ikke er oppfylt og at det har ført til tap.
Kravet kan komme fra sameiet, som eier og vedlikeholder fellesdelene, eller fra den enkelte seksjonseier som er rammet. Begge har rett til erstatning etter paragrafen, så lenge vilkårene er oppfylt.
Når du slipper ansvar
Du slipper erstatning hvis du kan sannsynliggjøre at det mangelfulle vedlikeholdet skyldtes en hindring utenfor din kontroll, og at det ikke var rimelig å vente at du skulle regne med hindringen, overvinne den eller unngå følgene av den. Terskelen er høy. Å ha vært bortreist, syk eller i tvil om hvem som skulle ta jobben, vil sjelden være nok alene.
Har du brukt en håndverker til vedlikeholdet, er du ikke ansvarsfri fordi han gjorde feil. Du slipper bare hvis det mangelfulle vedlikeholdet skyldtes en hindring også utenfor håndverkerens kontroll.
Det betyr at forsikring bør være på plass. Sjekk om innboforsikringen din har ansvarsdekning, og om den gjelder skade som skyldes vedlikeholdssvikt. Dekningen er forskjellig mellom selskaper og avtaler, så les vilkårene.
Du må sannsynliggjøre dette selv. Det betyr at du bør kunne vise til konkrete forhold: at du oppdaget problemet sent uten egen skyld, eller at en leverandør sviktet på en måte du ikke kunne forutse. Dokumentasjon fra tidligere vedlikehold er nyttig, for eksempel regninger og bilder.
Hva erstatningen omfatter
Erstatningen dekker direkte tap, for eksempel kostnaden ved å utbedre skaden på naboens bruksenhet eller på fellesarealene. Etter § 36 gjelder flere begrensninger:
- Indirekte tap, som tap i næring og tap fordi bruksenheten ikke kan brukes, for eksempel tapte leieinntekter, dekkes bare hvis seksjonseieren har vært uaktsom.
- Utgifter til erstatningsbolig for beboerne i en boligseksjon regnes ikke som indirekte tap.
- Du svarer bare for tap du med rimelighet kunne regne med som mulig følge av svikten.
- Den som er skadet, må selv begrense tapet gjennom rimelige tiltak, og bærer ellers den delen som kunne vært unngått.
- Erstatningen kan reduseres hvis den virker urimelig for deg. Da ses det på tapets størrelse sammenlignet med vanlige tap i lignende tilfeller.
Erstatningen må dokumenteres. Har naboen fått utbedret skaden, vil han legge fram regninger. Sameiet kan legge fram regninger for skader på fellesarealene. Du kan be om å få se underlaget og om en uavhengig vurdering av hva skaden egentlig skyldes.
Skaden kan også være av en slik art at flere seksjonseiere rammes samtidig. Da kan hver av dem ha et eget krav, og sameiet kan ha et krav for fellesarealene. Kravene beregnes for seg, og begrensningene i § 36 gjelder hvert av dem.
sluket til Bjørg
Bjørg Sand eier en leilighet i fjerde etasje. Membranen i badet hennes har vært sviktende i flere år, og hun har sett fuktflekker uten å gjøre noe. Til slutt trekker vann gjennom gulvet og inn i leiligheten under, som tilhører Tarik Khan. Vannet skader også betongdekket, som sameiet skal vedlikeholde.
Utbedringen hos Tarik koster 74 000 kroner. Betongdekket koster 22 000 kroner. Begge beløpene er direkte tap som Bjørg må erstatte, siden hun kjente til fukten og ikke handlet.
Tarik har leid ut leiligheten, og han mister to måneders leie på 28 000 kroner. Det er et indirekte tap. Det kan han bare kreve hvis Bjørg har vært uaktsom. Hun visste om fukten og lot være å gjøre noe, så kravet kan føre fram. Utgifter til midlertidig bolig for leietakeren hadde vært noe annet, for det regnes ikke som indirekte tap.
Bjørg bestrider kravet og sier at hun trodde membranen var i orden fordi forrige eier hadde fornyet badet. Det hjelper henne ikke, fordi plikten er hennes som eier.
Eierskifte og flere ansvarlige
Selger du seksjonen, er den nye eieren etter § 34 fjerde ledd bare ansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i hans egen eiertid. Resten er fortsatt på deg.
Er vedlikeholdsplikten for en del av fellesarealene lagt til bestemte seksjonseiere i vedtektene, er hver av dem ansvarlig for hele tapet, med mindre vedtektene sier noe annet.
Kravet kommer ofte først etter at skaden er oppdaget, og det kan ta tid. Du bør likevel reagere raskt når du får et krav, ved å be om dokumentasjon og gi beskjed til forsikringsselskapet. Saken kan til slutt avgjøres av domstolene hvis dere ikke blir enige.
Kort oppsummert
- Sameiet og andre seksjonseiere kan kreve at du erstatter tap som mangelfullt vedlikehold av bruksenheten har påført dem, jf. § 34.
- Du slipper bare ansvar hvis du kan sannsynliggjøre en hindring utenfor din kontroll.
- Indirekte tap dekkes bare ved uaktsomhet, og erstatningen kan reduseres hvis den blir urimelig.
- Ved eierskifte svarer den nye eieren bare for sin egen eiertid.
- Seksjonseieren som vedlikeholder bruksenheten, forebygger ansvaret.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.